Grunderna för studentbostäder har aldrig varit starkare, vilket är anledningen till att kapital flockas till tillgångsklassen, enligt en ny rapport från JLL Capital Markets Student Housing-team.
Försäljningsvolymen för 2022 nästan fördubblades jämfört med 2021 och de gränsöverskridande investeringarna växer medan studentbostäder satte en rekordhög i transaktionsvolym förra året med en totalsumma på 18,9 miljarder dollar på årsbasis, vilket avsevärt överträffade det föregående årsskiftet på 11,0 miljarder dollar i 2018.
“Många investerare anser studentbostäder lågkonjunktur bevis som varje hyreskontrakt har en föräldragaranti och registreringen har historiskt ökat under tider av ekonomisk lågkonjunktur”, enligt JLL: s rapport.
På grund av detta, utöver globalt kapital, riktar sig många inhemska investerare med kapital att sätta in sektorn, inklusive Mellanöstern, Singapore och “tidigt mullrande” runt Latinamerika, säger JLL:s verkställande direktör, Teddy Leatherman, i förberedda kommentarer .
JLL sa att institutionella investerare är underinvesterade i fastigheter i förhållande till målallokeringar, vilket påskyndar kapitalflödet till sektorn.
Det breddade kapitalet som riktar sig till sektorn har lett till en stadig ökning av priset per enhet, nationellt, sa JLL-teamet. Hyrorna för studentbostäder ökade med 8,8 % jämfört med föregående år, med en genomsnittlig hyra på 847 USD/bädd i oktober 2022 jämfört med 779 USD/bädd i november 2021.
Moody’s Analytics biträdande dataforskare, Ricardo Rosas, säger till GlobeSt.com att vakansgraden sjönk till 2,4 % för läsåret 2022 från 2,8 % 2021, vilket är den lägsta vakansgraden sedan Moody’s Analytics började samla in data 2014.
Harrison Street Portfolio 94 % upptagen
Barrett Lowell, verkställande direktör och chef för Education Asset Management – North America på Harrison Street, säger till GlobeSt.com att beläggningen av företagets 84 000 bäddar översteg 94 % med ett genomsnitt på 99 % på våra nyaste vintageplatser. Harrison Street upplevde också en effektiv räntetillväxt på 5 % jämfört med föregående år under samma period.
“Den nuvarande obalansen mellan utbud och efterfrågan har skapat betydande medvind för sektorn under de kommande åren, och våra nuvarande preleasenivåer för nästa höst är ~8% högre än förra året med en tillväxttakt på 7-8% i vår portfölj”, enligt Lowell.
Några av de starkaste hyrestillväxten än någonsin
Graham Sowden, investeringschef på RREAF Holdings, säger till GlobeSt.com att han ser att tillgångar hyrs ut snabbare och till högre beläggning, tillsammans med några av de starkaste hyresökningarna någonsin.
“Vi tror att studentbostäder erbjuder oss möjligheten att komma in i ett utrymme som är mindre konkurrenskraftigt, till en mer överkomlig basis, med samma starka grunder som vi ser i våra andra vertikaler,” sa Sowden.
De marknader som RREAF Holdings vanligtvis har spelat på för sitt flerfamiljsutrymme är marknader som det söker för vår studentplattform – söder och sydöstra – särskilt skolor som har en stark inskrivningstillväxt, en obalans mellan utbud och efterfrågan och ett behov av “överkomligt” studentbostäder som är hårt amenitiserade och vänder sig till millenniestudenten.
Mindre skolor fortfarande i återhämtningsläge
Jesse Snyder, vice VD för Ascendant Development, en Houston-baserad lägenhets- och studentbostadsutvecklare, investerare och huvudentreprenör, säger till GlobeSt.com att även om 2022 totalt sett gav ett positivt resultat för de flesta Tier 1-studentbostadsinstitutioner, “är det fortfarande återhämtning att göras på några av de mindre skolorna i landet.
“Pandemins inverkan på mindre institutioner fortsätter att vara en faktor i deras inskrivning och bostäder utanför campus. Eftersom studenter och universitet på dessa mindre skolor har hittat ut en modell för distansinlärning som fungerar, bromsar det inskrivningen på campus, vilket har en direkt inverkan på bostäder utanför campus.”
Täta, gångbara platser är idealiska
CRG:s studentbostads- och flerfamiljsteam har en stark meritlista som inkluderar utveckling av över 40 000 bäddar på över 80 universitetsmarknader. Företaget har för närvarande fyra studentbostäder under uppförande
JJ Smith, CRG:s managing partner och bostadsgruppsledare, säger till GlobeSt.com att han “absolut” ser en stark efterfrågan på studentbostäder, särskilt nära större universitet som ligger i täta, gångbara stadsdelar.
“Eftersom dessa universitet har ökat inskrivningen under de senaste åren, har efterfrågan på bostäder överträffat utbudet, vilket leder till högre hyreskostnader för studenter”, säger Smith, vars företag har fyra studentbostäder under utveckling.
“Utvecklare kan hjälpa till genom att öka utbudet av bostäder nära överfulla campus. Att lägga till dessa enheter på marknaden ger inte bara eleverna fler alternativ utan hjälper också till att lätta pristrycket. Och lägen intill campus är idealiska eftersom de placerar studenter bara några steg från butiker, restauranger och nattliv samtidigt som de behåller gångbar tillgång till campusfaciliteter.”
Smith sa att CRG fortsätter att fokusera på stora Tier 1, Power 5 konferensskolor där man vill bygga flerfamiljsbostäder som erbjuder en rad planlösningar från ett till fem sovrum.”
Det finns en prisskillnad mellan säljare och köpare
Robert Lindner, medgrundare och verkställande rektor, Integrated Capital Management, säger till GlobeSt.com att hans företags investeringar är i universitetsundermarknader som har en beprövad historia av hyrestillväxt från år till år från enkel marknadsdynamik med hög efterfrågan/lågt utbud. .
“När vissa skolor fortsätter att utöka sin studentbas, fortsätter efterfrågan på bostäder bara att öka, vilket har översatt till att marknadshyrestillväxten väl överstiger vår proforma,” sa Lindner.
När det gäller förvärv idag, sa Lindner att det är “absolut” ett prisgap mellan säljare och köpare, “så vi ser affärens volym sakta enormt och en ökning av affärerna falla isär”, sa han.
“Vi förväntar oss att köpare under de kommande 12 till 18 månaderna kommer att ha en stark position med förvärv eftersom de på ett trovärdigt sätt kan peka på en högre ökning av låneräntan och sannolikt lägre låneintäkter, vilket drar tillbaka investerarnas avkastning.
“Alternativt kan säljare se en viss fördel om försäljningsvolymen minskar eftersom färre möjligheter kommer att finnas tillgängliga för den stora mängd kapital som försöker förvärva.”
Tänk på tillgänglighet på plats jämfört med tillgänglighet utanför platsen
Peter Margolin, nätverkschef för nationell mäklare på Alliant Credit Union, säger till GlobeSt.com att han fortsätter att se en sund pipeline av affärer under 2023.
“Tillräckliga efterfrågan drivkrafter, såsom tillgänglighet på plats kontra studentbostäder utanför anläggningen i jämförelse med storleken på studentkåren, övervägs starkt,” sa Margolin.
“Ytterligare faktorer som beaktas inkluderar storleken och den nationella rankingen i topp 200, en välfinansierad och konsekvent donation, stabil mot ökande studentpopulationer och inkludering i en Power 5-konferens.”
Elevernas ansikte mot ansikte interaktion en faktor
Moody’s Analytics seniorekonom Ermengarde Jabir säger till GlobeSt.com att studentbostäder har gynnats “otroligt” av återgången till personligt lärande efter en längre period av virtuellt lärande.
Det har “drivits av en stark efterfrågan som härrör från studenters önskan om värdefull öga mot öga interaktion med professorer och kamrater. En omfattande lättnad av internationella resestriktioner under 2022 bidrog också till att stärka den internationella efterfrågan.”
Community Colleges behöver också bostäder
Roger Krulak, grundare och VD för FullStack Modular, ett design-, tillverknings- och konstruktionsföretag av mellan- och höghus modulära byggnader i urbana miljöer, inklusive studentbostäder, sa att studentbostäder har ett underskott nästan överallt i landet.
“Dessutom betraktas associerade högskolor vid community colleges nu ofta som språngbrädor till en fyraårig examen snarare än ett alternativ,” sa han. “Som sådan bygger de också studentbostäder för att möta den växande efterfrågan från den kohorten.”
