Chetrit Group försöker lossa delar av en nationell portfölj med 43 fastigheter som omfattar 8 671 lägenheter som den förvärvade 2019 i en transaktion finansierad med ett CMBS-lån på 481 miljoner dollar från JPMorgan Chase.
Enligt en bokslutsrapport från Trepp togs bolånet för portföljen i särskild service under fjärde kvartalet för majoritetsinställelse, en indikation på att Chetrit hade misslyckats med att betala sin långivare kapitalbeloppet när lånet förföll.
Den 22 mars hade portföljen en beläggning på 76%, vilket inte har varit tillräckligt högt för att betala skuldtjänsten med en rörlig låneränta kopplad till Libor plus 5%, rapporterade Trepp. Den rörliga räntan har nästan fördubblat räntan på lånet.
Trepps rapport sa också att Chetrit är brottslig med en inteckning på 225 miljoner dollar för lägenhetskomplexet Parkhill City i Jamaica, Queens.
Chetrit köpte en portfölj av fastigheter i 11 delstater som spänner över New York, Sun Belt, Illinois, Indiana och Ohio från Bloomfield Hills, MI-baserade Roco Real Estate i en transaktion värderad till 573 miljoner USD, köpeskillingen är justerad till ett lån-till- värdeförhållande på 84%.
Standarden på JPMorgan-lånet är inte det första CMBS-lånet som hålls på en Chetrit-fastighet som går till specialservice.
År 2021 gick ett CMBS-lån på 177 miljoner USD som Chetrit använde för att finansiera förvärvet 2019 av 850 Third Avenue från det kinesiska konglomeratet HNA Group i specialservice. Harbour Group International, som innehade ett mezzaninlån på 25 miljoner USD på fastigheten, inledde en UCC-avskärmningsauktion.
Chetrit kunde undvika auktionen genom att refinansiera fastigheten med ett paket på 320 miljoner USD från HPS Investment Partners.
Analytiker kan behöva vänta och se huruvida avslöjandet om att Chetrit är i konkurs förebådar ankomsten av en förväntad våg av sådana fallissemang som en kombination av stigande räntor, högre finansieringskostnader och en svagare balansräkning som pressar fastighetsägare.
Även om det utan tvekan kommer att dyka upp fler nödställda tillgångar under första kvartalet 2023, behöver private equity-fonder som riktar in sig på nödställda tillgångar också skulder för att underblåsa sina transaktioner till avkastning som prissätts i deras affärer.
Om likviditeten torkar ut över hela linjen kommer det att bli svårt att ha en fungerande nödställd tillgångsmarknad, säger analytiker.
