Kinas återöppning förra månaden efter pandemiinspirerade restriktioner som i huvudsak stängde av landet, som har världens största befolkning och näst största ekonomi, från resten av världen, har stora potentiella konsekvenser för amerikanska affärs- och kommersiella fastigheter.
Den kinesiska regeringen, ivriga att sätta ett gott ansikte på situationen, sa att flytten skulle stimulera till nya investeringar i landet när utländska chefer återvände för att söka nya möjligheter. Dessutom skulle en uppdämd efterfrågan bland kinesiska medborgare på utlandsresor vara bra för hotell och andra turistinriktade företag på destinationer som gynnas av kinesiska resenärer.
Men den faktiska effekten av Kinas återöppning på amerikanska investerare i kinesiska fastigheter är mindre säker, och till och med hotell på populära destinationer i USA kanske inte ser en massuppgång i verksamheten från kinesiska turister ännu. Situationen, säger experter, kommer att vara mer flytande 2023 än vad officiella proklamationer anger.
Här är fem överväganden för CRE när Kina öppnar för världen igen.
Investerare kommer åskande tillbaka
Kina är nu öppet på ett sätt som det inte har varit sedan 2020, och investerare har noterat det, enligt JLL Capital Markets Head of Investor Intelligence för APAC Pamela Ambler.
“Vi ser redan ett förnyat intresse från investerare i Kina,” sa Ambler. “Det finns en acceleration av tillgångsförsäljningen för att dra fördel av det positiva sentimentet med återöppning av gränsen, även om det kommer att ta ett par månader till innan saker och ting återgår till det normala.”
Ambler noterar att under fjärde kvartalet 2022 nådde investeringsvolymen i fastigheter i Kina cirka 7,5 miljarder USD, en ökning med 125 % från tredje kvartalet, främst drivet av en stor vändning i kontorstransaktioner.
Långsiktiga amerikanska investerare i kinesiska fastigheter verkar också optimistiska. Tidigare i januari sa Tishman Speyer att de planerar att skapa nya dollarnominerade fonder för att förvärva fastigheter i Kina.
“Nu när [investors] får komma till Kina, de kan besöka projekten och tillgångarna, det är väldigt viktigt och det är definitivt goda nyheter för dem, säger Tishman Speyer Chinas vd Wilson Chen till PERE.
Tishman Speyer har också kunnat hitta köpare till tillgångar som man vill sälja i Kina. I januari sålde företaget ett campus med 10 byggnader i Shanghai för cirka 1,1 miljarder dollar till en fond som förvaltas av CapitaLand. Tillgångarna var en del av en större utveckling med blandad användning i den staden som Tishman Speyer sa att den har åtagit sig att slutföra.
Men några lämnade aldrig
Pandemin kan ha hindrat investerare från att se fastigheter i Kina personligen, men det stoppade inte fastighetsinvesteringarna i landet helt, åtminstone inte för erfarna investerare.
“Investerare vill inte låta en bra kris gå till spillo, med vissa inriktade tillgångar med rabatterade priser, halvt nödställda möjligheter,” sa Ambler. “Marknadsobservatörer förväntar sig också vissa förändringar i markrättspolitiken under de kommande månaderna; det kommer att ge ytterligare stöd till Kinas fastighetssektor.”
Före den globala finanskrisen var amerikanska kommersiella fastighetsinvesteringar i kinesiska tillgångar relativt små, men de växte under det följande decenniet, eftersom den kinesiska regeringen lättade på reglerna för utländska investeringar som täcker CRE och när landets ekonomi växte. På så sätt blev erfarna investerare mer erfarna.
Blackstone och Goldman Sachs, till exempel, har varit stora investerare i kinesiska fastigheter under det senaste decenniet eller så, inklusive affärer från pandemin. De senaste åren har de amerikanska investeringsjättarna sökt logistikfastigheter i Kina, precis som på andra håll.
2021 förvärvade Blackstone-fonder en andel på 70 % i en logistikpark i södra Kina, vilket höjde sina industriinnehav i landet till 53 miljoner SF i 23 städer. I november 2022, innan låsningarna upphörde i Kina, startade Goldman Sachs Asset Management ett joint venture med Shanghai-baserade logistikföretaget Sunjade för att påskynda sina investeringar i kinesiska logistik- och infrastrukturtillgångar.
Det är en annan ekonomi nu
Att vara öppen för investeringar och inspirera till en explosion av optimism är en sak, men det är bara en del av bilden. Tills nyligen, världens ekonomiska tillväxtmecka, tog Kina en vändning till det sämre under pandemin.
År 2022 växte den kinesiska ekonomin endast med 3 %, enligt National Bureau of Statistics, den svagaste tillväxten sedan 1976, då Kina fortfarande hade en kommandoekonomi. Regeringens ansträngningar för att genomdriva en noll-Covid-politik, inklusive massiva urbana nedstängningar, anses allmänt ha satt en allvarlig krympning i landets ekonomi.
Nu när restriktionerna är borta kan ekonomin växa mer 2023, vilket ökar efterfrågan på fastigheter, men trots det finns det långsiktiga bekymmer.
På tisdagen rapporterade den kinesiska regeringen att landets befolkning minskade för första gången på cirka 60 år, när Mao Zedongs misslyckade ekonomiska experiment, det stora språnget, ledde till svält och miljoners död. Den här gången är händelsen mindre fruktansvärd, men verklig ändå, eftersom ett arv från tidigare drakoniska befolkningskontrollinsatser – och landets växande medelklass med mindre ambition att skaffa barn – har bromsat födelsetalen dramatiskt.
“[China] kommer inte längre att vara den unga, levande, växande befolkningen, säger Wang Feng, professor i sociologi vid University of California i Irvine som specialiserat sig på Kinas demografi, till The New York Times. “Vi kommer att börja uppskatta Kina, i termer av dess befolkning, som en gammal och krympande befolkning.”
Relationsstatus: Det är komplicerat
Nu när Kina är öppet kan erfarna investerare ha skäl att vara glada, men mindre erfarna har fortfarande anledning att pausa, enligt University of New Haven docent Robert Sanders, en geopolitisk riskexpert.
Med tanke på ökade spänningar mellan USA och Kina, och möjligheten till ytterligare intern oenighet i Kina, är risken förknippad med långsiktiga investeringar i landet avsevärt större än den har varit de senaste åren, sa han.
“Risken är att bli involverad på en plats där de geopolitiska konsekvenserna kan visa sig göra din tillgång till fastigheten och din förmåga att engagera sig med människor om fastigheten mycket mer begränsad,” sa Sanders.
Problemen går utöver nuvarande spänningar, tillägger han. Vissa långvariga problem med investeringar i Kina har ännu inte lösts.
“Har deras rättssystem till exempel inte bara jämlikhet, utan även rättvisa när det gäller externa investerare som är utlänningar och infödda? Nej, sa Sanders.
Dessutom är det ofta en utmaning att få solid information när det gäller att investera i Kina, sa Sanders, särskilt när fall av Covid ökar i spåren av att låsningarna hävdes.
“Regeringen försöker dölja de verkliga effekterna av pandemin på deras land,” sa Sanders. “Så vi vet inte riktigt hur Covid-19 påverkar Kina. Vi vet bara vad de vill att vi ska veta vid det här laget. Och som ett resultat blir det lite skytte i mörkret för investerare.”
Turismens vändning kommer att bli ljum
Förutom direktinvesteringar i kinesiska fastigheter är turism en annan viktig aspekt av interaktionen mellan Kina och USA för inhemska CRE – närmare bestämt kinesiska resenärer från medelklassen. När fler kineser började resa utomlands på 2010-talet gynnades hotell på så populära destinationer som Hawaii, Kalifornien och New York.
Allt detta stannade av med pandemin, eftersom få kineser kunde göra resor av något slag under de senaste tre åren eller så. Frågan är nu om kinesiska resenärer kommer tillbaka i kraft, och hur lång tid det kommer att ta.
Före pandemin spenderade kinesiska turister mer än någon annan nationalitet över hela världen, cirka 255 miljarder dollar 2019, med amerikanska turister nästa på cirka 150 miljarder dollar. En stor del av de kinesiska utgifterna var på närmare destinationer, som Sydostasien, men trots detta fick USA cirka 13 % av totalen 2018.
För närvarande kommer begränsade flygplansscheman och restriktioner för kineser att anlända (som Covid-testning) troligen hålla locket på kinesiska turistutgifter, rapporterar The Wall Street Journal.
Även om antalet kinesiska resenärer återgår till något som liknar sina pre-pandeminivåer, är det dock inte klart att amerikansk gästfrihet kommer att gynnas lika mycket som andra delar av världen.
Före pandemin nådde de kinesiska besöken i USA sin topp i mitten av 2010-talet, men 2019 mattades det av. Under året efter att Trump-administrationen höjde tullarna på kinesiska varor minskade den kinesiska turismen till USA med mer än 8%, rapporterar Quartz, delvis på grund av den resulterande amerikanska dollarns styrka.
För nu är det en fråga om huruvida kinesiska turister vill spela förmyndare av amerikanska hotell, eftersom deras återgång till internationella resor kommer att gå långsamt.
“De flesta konsumenter är inte mentalt redo att resa till ett annat land direkt efter att ha återhämtat sig från Covid,” sa Chen Xin, chef för Kinas fritids- och transportforskning vid UBS, till Bloomberg. “Vi kan behöva vänta till tidigast nästa år för att se de utgående resorna återgå till nivåerna före Covid.”
