Efterfrågan avtar inte i detaljhandeln trots att hyrorna och beläggningskostnaderna har ökat, enligt Margaret Caldwell, vd och senior vice president på Northmarq.
“Det har varit fantastiskt att se beläggningsgraden fortsätta att öka”, säger hon till GlobeSt.com.
“Denna trend började under pandemin. Många köpcentrum hade lediga platser i flera år före covid-19 under en tid då vi upplevde betydande återförsäljarkonkurser och butiksstängningar på grund av återförsäljares neddragningar.
“Under de tidiga stadierna av covid-19 trodde vi att efterfrågan på fysisk detaljhandel skulle minska avsevärt men tack och lov var det inte fallet. Amerikaner vill uppleva detaljhandeln personligen, och de älskar underhållningsaspekten av att äta på en restaurang.
“Konsumentens efterfrågan under pandemin resulterade i att befintliga återförsäljare expanderade och nya koncept utvecklades.
Brist på ny detaljhandelsutveckling
Corey Bialow, VD för Bialow Real Estate, säger till GlobeSt.com att i Florida, Texas och Arizona börjar hyrorna för detaljhandeln att sjunka eftersom kostnaderna för beläggning i detaljhandeln blir för höga som en procentandel av försäljningen.
Bialow sa att orsaken till denna dramatiska minskning av vakansgraden främst berodde på avsaknaden av ny detaljhandelsutveckling under 3 till 4 år eftersom ingen riktigt visste hur länge COVID-19 skulle pågå.
“Inom de kommande 12 till 18 månaderna kommer vi att börja se hyrorna sjunka och vakanserna stiga när många nya produkter kommer ut på marknaden.”
Han sa att dessutom, på väg in i en lågkonjunktur, kommer många stora nationella återförsäljare att tillkännage stängningar av massbutiker – märken som Bed, Bath & Beyond och Party City har redan gjort det.
Ökande försäljning, sjunkande beläggningskostnader
Mark Sigal, VD för Datex Property Solutions, säger till GlobeSt.com att han inte är förvånad över att se antalet vakanser i butiker minska och hyrorna öka.
Baserat på Datex Tenant Track-data, som analyserar validerade hyresuppbörd, detaljförsäljning och beläggningskostnader över tusentals köpcentrum och tiotusentals återförsäljare över hela landet, visar 12 av de 21 spårade kategorierna stigande försäljning och minskande beläggningskostnader, som är de starkaste , de tydligaste indikatorerna på återförsäljarnas förmåga att betala sin hyra och därmed stanna kvar.
Faktum är att oproportionerligt låga beläggningskostnader är ett tecken på detaljhandelns förmåga att betala högre hyror, eftersom beläggningskostnaderna följer den del av försäljningen som äts upp av hyra och tredubbla nettokostnader.
Om man tittar på trenderna för beläggning av hyresgäster, fortsätter de att förbättras månad för månad, och siffrorna i januari ökade med ytterligare 0,42 % jämfört med december 2022. Noterbart är att antalet hyresgäster från januari, december respektive november överträffar jämförelserna föregående år, med januari 2023 visar en ökning på 2,62 % jämfört med januari 2022.
Samlingstrender väcker vissa bekymmer
Som noterat, inkassotrenderna för nationella hyresgäster i december 2022 väcker vissa oro, med december 2022 hyresuppbördssiffror fallande till 92,72%, vilket representerar en minskning med 2,52% jämfört med november 2022, och den enskilt lägsta andelen för nationella hyresgäster sedan februari 2021, när återhämtningen från pandemin var i ett tidigt skede.
“En månad är ingen trend”, sa Sigal. “Eftersom ett begränsat antal nya köpcentrum har utvecklats under de senaste tre åren, är vi optimistiska att vakansabsorptionen kommer att fortsätta med oförminskad styrka och hyresgästmåtten för detaljhandeln kommer att förbli stark under det nya året.”
Beläggningskostnader: Förklaras
Beläggningskostnad är ett standardiserat mått som används i fysisk detaljhandel på samma sätt som försäljning per fot och hyresinsamlingsprocent är standardiserade mått.
För att beräkna beläggningskostnaderna¸ ta de återkommande avgifterna som en viss återförsäljare betalar och dividera det antalet med deras rapporterade försäljning.
Så om en smörgåsbutik som betalar 3 600 USD i månadshyra plus trippelt netto genererar 100 000 USD i försäljning samma månad, har den en beläggningskostnad på 3,6 %.
Säg sedan att ett bättre nyare köpcentrum öppnar sig längs kvarteret och lockar många av dessa kunder, och smörgåsbutiken ser sin försäljning sjunka till $40 000. Nu är samma hyra på 3 600 USD dividerat med 40 000 USD = 9 %, så inflyttningskostnaderna har ökat med 2,5X i det här fallet, vilket i praktiken innebär en högre marginalkostnad för den fysiska platsen.
Snabbmat har i genomsnitt haft 6,77 % beläggningskostnader för alla Datex-kunder under 48 olika rapporteringsperioder sedan 2019, så snabbmatsoperatörer med väsentligt högre beläggningskostnader kan potentiellt kämpa.
Snabbmatsoperatörer som betalar väsentligt lägre inflyttningskostnader betalar förmodligen inte tillräckligt med hyra och när hyreskontraktet förnyas har hyresvärden en stark grund för att förhandla om högre hyra.
I genomsnitt var biografernas beläggningskostnad 16,04 % före pandemin. Efter pandemin har dessa kostnader i genomsnitt varit 50,36 %, vilket betyder att över 50 cent för varje dollar som genereras av försäljning kommer att hyra.
“Det är egentligen inte en hållbar affärsmodell,” sa Sigal.
