Det är kärnan i kommentarer från Dr. Lawrence Yun, chefekonom för National Association of Realtors, vid ett marknadsutsiktsevenemang i Chicago Association of Realtors den 11 januari, och Anthony Chan från Chan Economics och tidigare chefsekonom för JPMorgan Chase Bank vid en liknande händelse 13 januari för förortens Mainstreet Organisation of Realtors.
För ett år sedan låg räntorna i intervallet 3 %, där de hade varit under större delen av de senaste två åren, vilket underblåste en aldrig tidigare skådad bostadsboom. Sedan inledde Federal Reserve sin attack mot stigande inflation med sitt primära vapen: räntorna.
“Stigande bolåneräntor höjde plötsligt alla ambitioner” köpare, säljare och deras agenter hade för det kommande året, sa Yun förra veckan. Allteftersom året fortskred och priserna fortsatte att stiga, “ledde det till att det hamrade på marknaden” för bostäder, sa han.
I början av november nådde den fasta räntan på ett 30-årigt bolån 6,95 %, den högsta på 20 år. Effekten på bostadsmarknaden var tydlig: Försäljningen sjönk med mer än 30 % både nationellt och i Chicago-området.
Yun förväntar sig att årsslutsdata, som skulle återspegla både den fortfarande blomstrande början av året och de senare månadernas nedgångar, kommer att visa en försäljningsminskning med cirka 16 % från 2021 i hela landet.
Räntorna har sjunkit under de senaste två månaderna – ner till 6,33 % från och med den 12 januari – men skadar fortfarande överkomligheten för köparna.
Chan sa att han tror att ytterligare Fed-höjningar kommer att bli mindre än Feds prognos i slutet av december. Centralbankens prognos är att dess effektiva ränta, som vanligtvis ligger en punkt eller mer under bolåneräntorna, kommer att nå 5,1 %. men Chan sa “det kommer förmodligen inte att vara mer än 4,4%” i slutet av 2023, tror finansmarknaderna.
Fed, föreslog han, talar upp högre räntor för att “de försöker bromsa inflationen. Om de säger att de inte kommer att göra det (höja räntorna), ökar konsumenternas förtroende, vi fortsätter att spendera och sedan avtar inte inflationen.”
Chan citerade ett kinesiskt uttryck som hans far brukade använda och sa: “Ibland måste man döda kycklingen för att skrämma apan.” Det vill säga, genom att framstå som mer pessimistiska än vad de faktiskt kan vara, kan Fed-tjänstemän avskräcka konsumenter från att känna den sprudlande optimism som drev utgifterna under de senaste högkonjunkturåren.
“Verkligheten är att (Fed) kanske inte gör så mycket, och det kommer att vara mycket fördelaktigt,” sa Chan.
Yun noterade att skillnaden mellan den 10-åriga statskassan och den 30-åriga bolåneräntan, vanligtvis mindre än 2,5 procentenheter och ofta under 2, ökade kraftigt till mer än 3 procentenheter under bolåneränteuppgången. Något av en överreaktion “som kommer att rätta sig”, sa Yun, när bolånechockerna avtar.
“Vi kommer inte att se högre priser igen,” förutspådde Yun. “I år tror jag att det kommer att bli en stadig nedgång i priserna.”
Medan räntorna steg i höjden och försäljningen sjönk under andra halvåret, var den tredje delen av pallen – priserna – motståndskraftiga. Veckorapporter från Midwest Real Estate Data visar att medianpriset för bostäder som sålts i Chicagos storstadsområde har varit relativt oförändrat, och landar varje vecka cirka 1,5 % högre eller lägre än motsvarande vecka 2021.
Det inkluderar veckor från slutet av november till början av januari, då många affärer gjorda på den branta räntesluttningen skulle ha stängts.
Priserna, sa Yun, “håller sig fortfarande kvar.” Det beror till stor del på att inventeringen av bostäder till salu är supersnäv överallt.
Två anledningar till att lagret är snävt: Nästan alla som sannolikt skulle sälja någon gång hoppade snart in på marknaden under högkonjunkturen, redo eller inte, och husägare “är väldigt nöjda med sina 3%-lån”, sa Yun och var inte benägen att handla med dem för 6 % eller till och med 5 % bolån.
Om ränte- och prisvillkoren förbättras, sa Yun, är Chicago-området positionerat för att se bostadsmarknaden bli levande igen. Den viktigaste orsaken är jobbtillväxt.
Illinois har cirka 0,4 % fler lönejobb nu än omedelbart före COVID, enligt en analys av Bureau of Labor Statistics-data från Yuns forskargrupp. Det är långt under platser som Idaho, Utah, Texas och Florida, som är mer än 6% före sina totala jobb före COVID, sa han, “men det är åtminstone i positivt territorium.”
Flera delstater i Mellanvästern, inklusive Wisconsin, Michigan och Minnesota, ligger fortfarande bakom sina pre-COVID-siffror. Indiana är Mellanvästerns framstående, med arbetstillfällen upp 2,2% från siffrorna före COVID.
Tillväxt av jobb i Illinois, sa Yun, “är inte Springfield och Peoria, det är hela Chicagoland där dessa jobb skapas.”
Positiv sysselsättningstillväxt är ett gott tecken för bostadsmarknaden under det kommande året, sa Yun. “Det betyder att fler människor arbetar i staten, vilket innebär fler köpare så fort priserna sjunker.”
