Den här serien kommer in i huvudet på beslutsfattarna inom CRE, de människor som formar branschen genom att sätta investeringsstrategi, arbetsplatsdesign, mångfaldsinitiativ och mer.
Gautam Goyal ser inte blod på gatorna ännu i sin föredragna tillgångsklass – klass B och C flerfamiljshus – men han förbereder sig för att det ska förändras under de närmaste månaderna.
Goyal, som var med och grundade private equity-företaget Three Pillars Capital Group 2017 och tog över som VD i juli, sa att den verkliga smärtan för lägenheter på lägre nivå kommer att komma när nuvarande takpriser börjar löpa ut och investerare missar sina avkastningsmål, som han tror kommer att börja gälla före mitten av detta år.
Three Pillars Capital har genomfört 500 miljoner USD i flerfamiljstransaktioner under de senaste fem åren, och dess fastighetsförvaltningsarm, Greenline Apartment Management, hanterar mer än 3 000 enheter i Houstons tunnelbana. Innan han grundade företaget tillsammans med Josh Welch, arbetade Goyal på en hedgefond som energihandlare.
Följande har redigerats lätt för stil och klarhet.
Med tillstånd av Three Pillars Capital Group
Three Pillars Capital Group VD och medgrundare Gautam Goyal
Bisnow: Baron Rothschild sa en gång att “tiden att köpa är när det är blod på gatorna.” Var är blodet idag?
Goyal: Med fokus på klass-B och C flerfamiljer, skulle jag säga att det inte finns något “blod” ännu. Jag pratar ofta med proffs på kapitalmarknadsområdet som våra långivare och investerare, och vår förutsägelse är att detta kommer att börja hända när nuvarande takräntor börjar löpa ut. Det är då vi kommer att se “blodet”.
Min förväntning är att under de kommande sex månaderna kommer operatörer som kanske inte kunde generera avkastning på sin investering vara desperata att sälja. För operatörer som inte räknade med växande inkomster i sin affärsplan i början, kommer det att vara för sent att växla och försöka skapa detta genom ett mervärdesprogram – vilket ger dem inget annat val än att avsluta.
Bisnow: Vilken är din mest kontroversiella CRE-åsikt och varför har du rätt i det?
Goyal: Med den nuvarande banan för räntehöjningar kan Federal Reserve sluta överkorrigera. För sex månader till ett år sedan var räntorna orealistiskt låga, vilket skapade ett enormt problem med inflationen. Svaret på detta var att höja priserna, vilket i slutändan orsakade den volatilitet vi nu upplever i den kommersiella fastighetsbranschen.
Dessa faktorer har resulterat i en mycket liten felmarginal för köpare som betalar enorma priser. För att lyckas måste du kunna skapa betydande värden som kommer att resultera i lönsamhet. När marknaden stramar åt när det gäller finansiering är projekt svårare att genomföra och färre affärer är meningsfulla. Fördelen med detta är att det pressar ut icke-presterande som försöker förlita sig enbart på organisk hyrestillväxt för att genomföra dem. Den verkliga nyckeln är att fokusera på grunderna – att lägga till värde, prioritera hyresgäster och leverera en kvalitetsprodukt. Detta är kärnan i Three Pillars investeringsstrategi, och en stor bidragande faktor till vår fortsatta framgång på dagens ansträngande finansmarknad.
Bisnow: Om du inte var i fastigheter, vilken väg skulle din karriär ha tagit?
Goyal: Jag har alltid jagat möjligheter som gör att jag kan skapa och förnya mig. Innan jag grundade Three Pillars tillbringade jag en tid i konsumentteknologiområdet och arbetade med ingenjörer för att skapa en app för sociala nätverk. Den här erfarenheten visade sig vara oerhört fördelaktig när jag väl gick över till fastigheter eftersom den lärde mig mycket om projektledning.
När jag var på University of Houston bytte jag energi mot en hedgefond, vilket är en bransch jag fortfarande har en passion för. Jag dras till karriärer som belönar att tänka utanför boxen, så jag skulle förmodligen ha hamnat i ett av dessa områden.
Bisnow: Om du kunde göra en förändring i branschen, vad skulle det vara?
Goyal: Jag skulle ta in mer innovation i branschen. Fastigheter kan ofta vara en mycket extraktiv miljö – folk dyker upp med mycket pengar för att se hur de kan dra en vinst, men går inte mycket längre än så. På Three Pillars går vi alltid den extra milen när vi skapar värde till våra fastigheter eftersom det skiljer oss från många konkurrenter.
Att ta sig tid att fatta genomtänkta, grundliga beslut i projektens mervärdes- och renoveringsstadier gör att vi kan maximera avkastningen på investeringen och skapa längre livslängd hos våra hyresgäster. Även om detta begränsar vår tillgänglighet för att göra en större volym av projekt, säkerställer det att de projekt vi än genomför är framgångsrika investeringar. Eftersom marknaden var så bra så länge, förlitade sig alltför många operatörer starkt på det och slutade förnya sig när det gällde att förbättra fastigheter och öka det totala värdet utanför hyrestillväxten.
Med tillstånd av Three Pillars Capital Group
University of Houstons CT Bauer College of Business Associate Dean Roger Barascout, Three Pillars Capital Group CEO Gautam Goyal, Bauer Dean Paul Pavlou och Bauer Director of Advancement Vince Martino. Goyal har inrättat ett årligt stipendium till Bauer College i hans namn.
Bisnow: Vad är en sak du skulle göra annorlunda från tidigt i din karriär?
Goyal: Ärligt talat skulle jag inte ändra mycket på min professionella resa. Jag har alltid dragits till entreprenörskap, så även om det kan ha tagit mig några år att upptäcka möjligheterna inom fastigheter, lärde alla mina affärssträvanden innan jag grundade Three Pillars mig värdefulla lektioner.
Det kommer alltid att finnas försök och misstag – varje framgång och misstag jag har upplevt hjälpte mig att ta reda på vad som fungerade, vad jag var bra på och i slutändan hur man bygger och underhåller ett framgångsrikt företag.
Bisnow: Hur bestämmer du som ledare vem som är värd att vara mentor och vem som helt enkelt inte passar?
Goyal: För mig handlar allt om ett tillväxttänk. Det är svårt att vägleda någon som har fastnat i deras vägar och ovillig att ta risker eller vara obekväm. Att hålla sig nyfiken och pressa sig själv att ta sig ur sin komfortzon är helt avgörande när man försöker bygga upp ett företag från grunden. Detta är en viktig anledning till att min affärspartner och jag fungerar så bra tillsammans – vi har alltid varit villiga att spendera tiden på att lära oss saker som inte fallit oss naturligt för oss.
Förutom intellektuell nyfikenhet måste du vara en hårt arbetande och orädd för att misslyckas. När du tar en entreprenörsväg kommer du utan tvekan att göra misstag och få motgångar. Det viktigaste är att du inte avskräcks av dessa misslyckanden, utan snarare ser dem som möjligheter att växa och lära dig.
Bisnow: Vad tycker du om metaversen? Har det någon relevans för CRE?
Goyal: Personligen är metaversen inget jag ser mig själv utnyttja professionellt. Men vem vet, kanske kommer jag att bevisa att jag har fel.
Bisnow: Vad ser du som de bestående effekterna av pandemin på CRE?
Goyal: Början av pandemin skapade mycket rädsla bland ägarna att de inte skulle kunna försörja sig genom marknadsvolatilitet. Förhoppningsvis kommer den bestående effekten av detta att vara ett större fokus på att leverera en kvalitetsprodukt snarare än att enbart förlita sig på organisk hyrestillväxt – vilket man, som jag nämnde ovan, inte alltid kan garantera i en tumultartad ekonomi. Jag tror också att vi kommer att se operatörer bättre förbereda sig för “regniga dagar” genom att se till att deras företag har tillräckligt med kapital för att klara långa perioder med låg inkomst. Sammantaget har pandemin gjort många i rymden hypermedvetna om potentiella risker, och många kommer att göra vad de kan för att dämpa sig från potentiella slag orsakade av stötar på marknaden.
Bisnow: Som ni vet pågår det en massiv konversation om att flytta fram fler färgade och kvinnor till C-suiten. Vad gör du för att ta itu med de rösterna och den rörelsen inom din egen organisation?
Goyal: Som första generationens amerikan och son till indiska invandrare har min väg mot entreprenörskap och framgång inte alltid varit lätt. Som ett resultat av detta värdesätter jag hårt arbete och vill omge mig med kollegor som har liknande värderingar. Arbetsstyrkan på Three Pillars består av människor med en stor mångfald av bakgrunder, men om jag ska vara ärlig, så var dessa beslut inte aktivt baserade på något specifikt mångfaldsinitiativ. Det som är viktigt för mig och för mitt företag är en persons integritet, talang och arbetsmoral, så naturligtvis förblir mina team olika som en återspegling av detta.
Bisnow: Så, det här är helgens intervju. Vad är din typiska helgrutin?
Goyal: Jag är alltid inkopplad, så mina helger ser ofta väldigt lika ut som mina veckor. Jag älskar öppettider för jag känner att det är då allt händer. Jag är ett stort tennisfan, så om jag inte jobbar kanske du hittar mig på en match.
