Pandemirelaterade försiktighetsåtgärder kan avta, men vakansgraden för kontorsbyggnader på större stadsmarknader har ökat till historiska toppar och visar inte tecken på dramatisk förbättring på ganska länge. Detta gäller trots arbetsgivarnas krav på anställda att återgå till personligt arbete. Enligt vissa rapporter är det en hotande apokalyps av misslyckade kontorsbyggnader med ett antal på nyckelmarknader som sannolikt kommer att bli föremål för låneträningsdiskussioner med långivare. Denna förestående kris underblåses ytterligare av en allmän trend (även pre-pandemi) mot kontorsneddragningar, ökande räntor och annan osäkerhet på finansmarknaden, kontorshyresgästers flykt till kvalitet och bort från det stora lagret av åldrande byggnader, obönhörliga höga kontorshyror och virtuellt arbetes till synes permanenta verklighet. Skulle ett antal av dessa faktorer (eller alla) djupt påverka en fastighetsägare, hur kan kontorsägare hantera denna utmaning, förutom att sälja sina byggnader med en meningsfull förlust eller genomföra ett rivnings-/ombyggnadsprojekt, förutsatt att det ens skulle vara genomförbart?
En lösning: En konvertering
Omvandling av en kontorsbyggnad till en lägenhet/flerfamiljsbruk är en lösning som kan eftersträvas för ett kontor som upplever betydande vakanser och en resulterande värdenedgång.
- Ombyggnader kan vara fördelaktiga av ett antal skäl, inklusive deras potential för högre avkastning, lägre materialkostnader och minskad miljöpåverkan jämfört med grundprojekt för ombyggnad av kontor..
- Omvandlingar tilltalar också jurisdiktioner som är avsedda att bevara stadsstrukturen, öka utbudet av hyresbostäder, etablera fler boende-/arbetsmiljöer och stödja mer miljömässigt hållbara renoveringsprojekt.
- Emellertid har ombyggnader traditionellt eftersträvats mycket mindre frekvent än utvecklingsprojekt (eller ombyggnadsprojekt). Eftersom utvecklare har mindre erfarenhet av dessa projekt möter de mer osäkerhet kring de finansiella, juridiska, fysiska/designmässiga och marknadsrisker som konverteringar innebär och hur man bäst kan mildra dem.
Hantera konverteringsrisker:
En omfattande due diligence-process skräddarsydd för de specifika problem som en konvertering presenterar kommer att räcka långt för att minska projektets risker och underlätta utvecklingen av en mer exakt konverteringsbudget. Detta bör inkludera en bedömning av det befintliga fysiska tillståndet, strukturella frågor och designpotential för målbyggnaden, de juridiska konsekvenserna av att ändra dess användning från kontor till bostäder, effekterna av befintliga marknadsförhållanden och andra relevanta finansiella och transaktionsmässiga faktorer.
Det slutliga målet med dessa due diligence-insatser är att välja “rätt” byggnad för omvandlingen som kan slutföras baserat på en pålitlig konverteringsbudget (och, viktigast av allt, att utesluta andra som är olämpliga på grund av bland annat risker, designutmaningar de presenterar och de oförutsedda kostnaderna de kan ge).
Kritiska Due Diligence-faktorer:
Här är flera viktiga faktorer att utvärdera innan du genomför en konvertering:
- Byggnadens fysiska tillstånd och designpotential
- Ur ett konventionellt genomförbarhetsperspektiv, är byggnaden strukturellt sund och är alla nödvändiga operativsystem och andra byggnadskomponenter funktionella? Överväg att alla renoveringskrav (separat från de som krävs för ombyggnaden) ska inkluderas som en del av projektet (som ett behov av ett nytt tak eller byte av hissar eller andra viktiga byggnadsoperativsystem). Eftersom det är troligt att konventionella kontorsbyggnadsmekanik- och distributionssystem inte kommer att fungera för en bostadsomvandling, skulle det vara klokt att budgetera för att ersätta dem.
- Finns korrekta ”as-built” byggnadsplaner tillgängliga och kan en eller flera schematiska planer tas fram som tydliggör ombyggnadens designutmaningar. Ett potentiellt bakslag i ombyggnadsprocessen är att upptäcka (efter projektets start) att byggnadsplanerna inte visar viktiga byggnadselement korrekt.
- Har byggnaden fysiska, funktionella och tekniska komponenter som stödjer dess ombyggnad? Som exempel kan nämnas större byggnadsdelar som kan återanvändas och planlösningar (inklusive byggnadens bredd) som enkelt kan anpassas för bostadsanvändning. Var särskilt uppmärksam på golvplattans djup och utformning och om den är användbar för lägenheter. Bestäm också om byggnaden har en centraliserad inre kärna. Är avståndet från omkretsen av den inre kärnan till byggnadens ytterväggar lämpligt för önskat antal enheter och sovrumstyper?
- Kan byggnaden göras om för att tillgodose behovet av privata kök och badrum och tillhörande mekaniska, tekniska och VVS-system? Kontrollera hur mycket naturligt ljus som kommer in i byggnaden och om byggnaden har fönster på alla sidor. Om inte kan innovativa designfunktioner (dvs. att ta bort delar av byggnaden för att bygga innergårdar) lösa denna utmaning?
- Kommer byggnaden att rymma bostäder, inklusive gym, klubbrum, matlagningsutrymmen utomhus och samarbetsutrymmen, eftersom invånarna kan arbeta praktiskt taget hemifrån? Om parkering kommer att krävas av jurisdiktionen eller önskvärt, finns det en befintlig adekvat parkering?
- Hur mycket “dött” utrymme kommer det att finnas efter ombyggnaden (dvs. utrymme som inte kan utformas till uthyrningsbara enheter eller bekvämligheter utan betydande ombyggnad)? För mycket döda utrymmen som kommer att dra på intäkterna kan vara tillräckligt för att eliminera en byggnad från övervägande för en konvertering.
- Krav för ändrad användning
- Faller den föreslagna lägenhetsanvändningen inom byggnadens befintliga områdesindelningar eller krävs en omarbetning? Om inte, kommer det att vara avgörande att förstå processen, tidslinjen och hinder för att erhålla nödvändiga omarbetnings- och andra godkännanden (inklusive att dra nödvändiga bygglov).
- Vilka byggnormkrav är tillämpliga på ombyggnaden och är det möjligt att tillfredsställa dem med de förväntade förändringarna som ska göras i byggnaden? Bestäm även de andra myndighetskrav som måste uppfyllas (dvs. om byggnaden är betecknad som historisk eller i ett historiskt distrikt eller överlägg eller om granskningsnämnder för grannskap kommer att vara inblandade).
- Kommer jurisdiktionen att gynna en konvertering? Detta kan sannolikt vara fallet om ökningen av hyresbostäder eller revitalisering av stadsdelar är en prioritet. Denna bedömning bör också omfatta följande frågor:
- Finns det tillgängliga incitament eller subventioner för en konvertering?
- Är en förändring av byggnadens delmarknad från engångskontor till blandad användning inklusive bostäder ett mål?
- Kommer bostadsomvandlingen att ha en positiv inverkan på närområdet?
- Marknadsförhållanden och byggnadsdelmarknad:
- Fundera på om nuvarande marknadsförhållanden är gynnsamma för en konvertering. Vilka är vakansgraderna på byggnadens delmarknad och generellt i jurisdiktionen? Blir allt fler kontorsbyggnader listade eller auktioneras ut till försäljning? Finns det tillräcklig bostadsefterfrågan för den föreslagna lägenhetsgemenskapens klass och storlek?
- Hur kan aktuella leveranskedjeproblem påverka projektet?
- Vad är kostnaden för nödvändigt eget kapital och skuldsatt kapital och kan stigande räntor och kostnader i en inflationsmiljö hanteras?
- Är byggnadens läge lämplig för en bostadsomvandling? För att öka sannolikheten för en framgångsrik omvandling måste det finnas tillgång till kollektivtrafik och nödvändiga bekvämligheter i närheten (t.ex. livsmedelsbutiker, apotek och restauranger). Dessutom bör det omgivande kvarteret vara ett dragplåster för blivande invånare.
- Stöder demografin för de troliga invånarna på delmarknaden, inklusive inkomstnivåer och sysselsättningsstatus, den efterfrågan som behövs för projektet?
- Finns det många konkurrenskraftiga lägenhetssamhällen på samma delmarknad, vilket tyder på att projektet skulle möta betydande konkurrens om blivande invånare?
- Vem äger byggnaden, vad är byggnadens skuldstruktur och vilka påtryckningar utsätts ägaren för som kan påverka försäljningspriset, till exempel ett förestående låneförfall? Fundera på om det finns deras hotande regulatoriska krav för byggnaden, såsom de som rör dess miljöpåverkan) som ytterligare skulle sänka dess värde.
- Nyckeln är att avgöra om prissättningen för en byggnadsförsäljning är tillräckligt låg för att uppfylla parametrarna för konverteringsbudgeten. Om inte, kan en alternativ transaktionsstruktur underlätta omvandlingen ur ett budgetperspektiv (dvs. kommer ägaren att genomföra ett joint venture eller en tomträttsaffär i stället för en försäljning som kan minska projektets kostnader)?
Anpassad due diligence är nyckeln:
När du vill genomföra en adaptiv återanvändningstransaktion från kontor till lägenhet, börja med en omfattande due diligence-process som är anpassad för att avslöja de problem som vanligtvis förknippas med en konvertering. Detta tillvägagångssätt kommer att göra det möjligt för utvecklare att identifiera och utveckla lösningar för de risker som medföljer innan de engagerar sig i projektet, vilket leder till ett övergripande positivt resultat för utvecklaren, dess investerare och relevanta kommuner.
Pam Rothenberg ([email protected]) är partner i Real Estate Practice Group på Womble Bond Dickinson (US) LLP, Scott Hoffman ([email protected]) är Executive Vice President på CBRE och Steve Polo ([email protected]) är Managing Partner på OPX.
