Mer än 1 miljon människor flyttade från Kalifornien och New York tillsammans efter pandemins början, med början i april 2020, ett skifte för dessa folkrika stater som fungerar som affärsnav för landet och världen.
Samtidigt växte västerländska stater med vidöppna ytor som Montana, Utah och Idaho snabbt, och långvariga befolkningscentra Florida och Texas växte ytterligare och växte med 1,6 miljoner människor tillsammans, enligt nyligen släppta uppgifter från Census Bureau.
Även om befolkningsförlusterna för både New York och Kalifornien avtog i takt med att världen vände sig till det nya normala, öppnar dessa befolkningsförändringar upp nya möjligheter för vissa delar av landet eftersom utvecklingen försöker följa demografin.
“Det råder ingen tvekan om att de stora vinnarna från invandringen är de snabbväxande Sun Belt-marknaderna, städer som Nashville, Charlotte, Dallas och Phoenix och marknader i bland annat södra och centrala Florida,” Boyd Co.s rektor och platsvalsspecialist sa John Boyd Jr.
De post-pandemiska marknaderna med högst tillväxt var Utah, Montana och Idaho, som växte med 3,3%, 3,6% respektive 5,4% från april 2020 till juli 2022.
Den typen av tillväxt kommer dock med nya utmaningar för dessa fastighetsmarknader, och ibland ytterligare förändringar i migrationsmönstren, något Boyd förväntar sig kommer att fortsätta.
Det beror på att när en crush av nya människor flyttar till mer överkomliga platser, tenderar de att bli mindre överkomliga, och nya påfrestningar läggs på lokal infrastruktur.
Så småningom driver migreringsdynamiken bort omlokaliseringen från de hetaste av hotspots till andra platser, ibland till angränsande marknader, sa Boyd, och tillväxtcykeln börjar igen – bara förskjuts lite.
“I Nashville tittar vi nu på undermarknaden I-40, ut till Mount Juliet, som ligger borta från staden,” sa han. “Eller i Guadalupe County, mellan Austin och San Antonio. Och det finns andra exempel på marknader som inte har sett astronomisk tillväxt ännu, men som förmodligen kommer att göra det.”
I-580 söder om Reno är en annan kommande flyttmarknad, tillägger Boyd.
“Vi får förfrågningar från företag och arbetare om norra Nevada, särskilt från de som vill lämna Bay Area, men som inte vill åka till Denver eller Phoenix eller Dallas.”
Men även om inverkan på kommersiella fastigheter och bostadsfastigheter verkar som om den borde vara okomplicerad, är demografin inte helt öde, särskilt för fastigheter som står inför övergripande marknadsutmaningar. Bilden är särskilt komplicerad inom detaljhandeln och kontorssektorn, säger mäklare och utvecklare, och även bostadsbranschen har befolkningsrelaterade nyanser.
“Efter en period av över genomsnittet migration i söder och väster kommer 2023 att ge en ökad konkurrenskraft över marknaderna eftersom olika delar av landet strävar efter att förbli attraktiva för återförsäljare”, säger Northmarq Senior Vice President Will Harvey, som är i företagets Washington, DC, kontor.
Utvecklare och investerare som är aktiva i Florida hävdar att pandemin ökade invandringen, och därmed fastighetsaktiviteten, ganska mycket – som en fortsättning på de pre-pandemiska trenderna med nordbor som flyttar till Sunshine State.
“Vi utvecklas till befolkningstillväxt,” berättade Tony Arellano, grundare och managing partner DWNTWN Realty Advisors. Bisnow.
“Gå till vilken marknad som helst som Little Haiti, historiskt låginkomstkvarter, och flerfamiljsboendet är fullt och hyrorna växer,” sa Arellano. “Du har människor som kommer från hela världen, i alla demografier och alla socioekonomiska klasser. ”
Konsekvenserna av befolkningstillväxt och nedgång för fastigheter varierar över landet, men det finns vanliga mönster, enligt Placer.ai. Företaget sa att deras trafikdata visar att områden med befolkningsminskning ser en svårare återhämtning av kontor, medan det omvända är sant för platser med växande befolkning, vars kontorsmarknader tenderar att visa mer styrka.
Det inkluderar kontorsunderspecialiteter, såsom coworking, som har gjort en bevakad återhämtning sedan den värsta av pandemin.
Och bortom befolkningstillväxten gillar företag att förstå de faktorer som driver tillväxten, så att de kan dra nytta av ett områdes styrkor.
“Även om vi fokuserar ganska hårt på trenden med befolkningstillväxt på en marknad, försöker vi också förstå de viktigaste drivkrafterna bakom den trenden,” sa Carr Cos VD Austin Flajser.
Företaget försöker finslipa de faktorer som kommer att leda till tillväxt inom entreprenadverksamhet, startups, juridik och konsultarbete, sa Flajser.
“Vi väger också tungt det omgivande samhällets egenskaper: vad som är hälsosamt med det, vad kan det saknas, och om det är en plats som folk kommer att vilja fortsätta leva i, skaffa familjer och växande företag under de kommande 10 åren”, sa han .
För detaljhandeln handlar effekten av migration inte alltid om enbart siffror, utan om demografin och preferenserna för dem som flyttar. Den välkända migrationen från Kalifornien till Texas är ett exempel.
Mellan juli 2019 och juli 2022 flyttade fler nya invånare i Texas – 11,1 % av det totala antalet till Texas från USA – från Kalifornien, mer än från någon annan stat, rapporterade Placer.ai, med den största gruppen av dessa före detta kalifornier på väg till Dallas-Fort Worth metroplex.
Ett bra sätt att mäta kaliforniens inverkan på Texas? Den dramatiska uppgången i affärer Placer.ai har spårats hos In-N-Out och Trader Joe’s, som båda är favoriter i Kalifornien.
Dessutom är inte allt nödvändigtvis förlorat för detaljhandeln på marknader med krympande befolkning. Northeast kommer att fortsätta att dra nytta av sin starka e-handelslogistik, till exempel, men kommer att behöva vara hyperkonkurrenskraftig när det gäller urbana revitaliseringar, särskilt i storstadsområden där gångtrafiken på vardagar fortfarande ligger under 2020-nivåerna, sa Northmarqs Harvey.
Mellanvästern kommer att vara en berättelse om två typer av städer, med några vinnare och några förlorare, eftersom återgången till kontor begränsar tillväxten i “Zoom”-städer, tillägger han.
“Mer etablerade återförsäljare kommer sannolikt att följa de nationella trenderna och planera större delen av sin tillväxt i söder,” sa Harvey. “Men med stigande hyror och dämpad jobbtillväxt i tekniska städer i väst, kommer vi sannolikt att se en flykt till kvalitet tillbaka till kärnan, gateway-marknader som har visat sig vara motståndskraftiga.”
Men även framgångshistorier bland högväxande stater kan stanna, eftersom populära platser kan bli offer för sin egen framgång.
“Under de senaste åren var Idaho en toppdestination, eftersom amerikaner migrerade från norra Kalifornien, Washington och till och med Oregon på grund av en liknande livsstil i delstaten,” sade United Van Lines vicepresident för Corporate Communications Eily Cummings. “Med en tillströmning av nya invånare, bostadspriser och andra levnadskostnader börjar öka med tiden, och dessa populära destinationer blir hot spots för inflation.”
Trots det kommer efterfrågan på bostäder i USA:s befolkningstillväxtnav troligen att driva utvecklingen på längre sikt, särskilt för nischer för seniorbostäder och att hyra ut, eftersom de också sporras av underliggande demografiska och ekonomiska trender – nämligen åldrandet babyboomers och klyftan mellan inkomsttillväxt och kostnaden för ett hus till salu.
“Vi tror att vår produkt är mest accepterad på marknader dit folk migrerar till, såsom städer i Sun Belt,” sa Headwaters Group Managing Partner Ben Burke angående möjligheten i den uthyrda, åldersbegränsade flerfamiljssektorn.
“Vår utvecklingsuppsats är att inrikta oss på marknader med en ansenlig befolkning (mer än 300 000) i västra USA,” sa Burke. “Vi dyker djupt in i en marknads demografi, men inriktar oss inte nödvändigtvis på kända tillväxtmarknader som Salt Lake. Vår nuvarande plan är att växa marknad för marknad för att uppnå operativ effektivitet i vår portfölj.”
För att bygga till uthyrning är kombinationen av växande befolkning och brist på bostadsfastigheter en attraktiv mix.
“Efterfrågan på bostäder kommer sannolikt att fortsätta att expandera, givet den snabba befolkningstillväxten på de marknader där vi är verksamma, samt ett mer begränsat utbud,” sa Wolfson Development Co. CEO Adam Wolfson.
