Industriella tillgångar med kortare vägda genomsnittliga leasingperioder, kända på branschspråk som WALTs, blir mer attraktiva för investerare eftersom hyresavtal som kommer att rulla på kort sikt i allt högre grad utgör möjligheten till “avsevärda” inkomstvinster, enligt ny forskning från Newmark.
Företaget noterar att nationellt har marknadshyrestillväxten “vida överträffat” industrihyreshöjningar för affärer som gjordes för fem till tio år sedan. Överväg ett sexårigt hyresavtal som undertecknades 2016 med 2,5 % årliga upptrappningar: enligt Newmark skulle hyrorna på det hyresavtalet i genomsnitt vara 36 % under marknadshyran idag – mycket lägre fortfarande på marknader med den kraftigaste hyresökningen under samma period. Och “å andra sidan har tillgångar med en längre WALT, även med hyror som är betydligt lägre än marknaden, inte deltagit lika i den imponerande uppgången av värden och kommer inte att se lika mycket av en ökning av underlaget förrän marknadshyran kan fångas upp vid ett längre framtida datum med alla medföljande osäkerheter”, konstaterar byråns forskare.
En Newmark-analys av industriella försäljningstransaktioner förra året visade att tillgångar med mindre än tre år kvar av WALT stoltserade med en genomsnittlig premie på 55 % på prissättningen per kvadratfot, med gränsvärden cirka 70 punkter lägre än tillgångar med nästan ett decennium eller mer kvar. i WALT. Och de säger att cap rate delta innebär en skillnad på 17,5% i värde mellan kort- och långfristiga WALT-tillgångar i genomsnitt.
“Visst förändrades affärens statistik under andra halvan av 2022 eftersom skuldkostnaderna snabbt ökade vid successiva räntehöjningar”, skriver Newmarks David Bitner och Lisa DeNight. “Sammantaget har den månatliga industriella kapitalmarknadsaktiviteten upplevt tvåsiffriga nedgångar från år till år sedan augusti 2022. Hur dämpad transaktionsaktiviteten än är, fortsätter transaktionsaktiviteten, med begränsade data som tyder på en ökning av takräntorna och en nedgång i prissättningen för både kort- och långsiktiga WALT-tillgångar, men högre premier och lägre takpriser läggs fortfarande på de förstnämnda.”
Ägare kommer att ha möjlighet att återställa nuvarande hyror när hyreskontrakt rullar inom en snar framtid. Med fler räntehöjningar i horisonten innebär förvärvet av kortsiktiga WALT-tillgångar “potential för kortsiktig negativ hävstångseffekt, men utsikterna att säkra ett större kassaflöde och refinansiering till en lägre ränta under de kommande åren kommer sannolikt att behålla denna profil av tillgångar som är konkurrenskraftiga 2023, säger Bitner och DeNight. Paret förutspår att i år kommer fundamentala faktorer att fortsätta att driva intresset för kortsiktiga WALT, men “med hyperfokus” på NOI-ökningen som kan uppnås kontra de ökande kostnaderna för skulder.
“Industriella investerare som köpte kvalitetstillgångar med kortsiktiga WALT, som rullar 2024, kan förutsebart dra nytta av refinansieringspotential till lägre skuldkostnader och attraktiva tillgångs-/efterfråganfundamentaler för att säkra ny hyresrätt och uppskatta hyrestillväxten,” säger Bitner och DeNight. “Dessa frön, givet andra samverkande faktorer, skulle kunna gro till en miljö med komprimering av cap rate 2024. När långivare blir mer konservativa på kort sikt kommer marknadsspecifika tillgångs- och efterfråganfundamenten att bli allt viktigare för investerare som utforskar kortsiktigt WALT – eller någon annan – industriell investeringsmöjlighet.”
