Familjen Khamlins nya hem är en av tre källarlägenheter som utvecklaren Gabe Horstick lade till nio befintliga enheter i 1930-talets tegelbyggnad på Kedzie Boulevard efter att ha köpt det i juli 2021. Horsticks företag, Base 3 Development, kunde lägga till de tre p.g.a. stadens två år gamla förordning som tillåter nya ytterligare bostäder, eller ADU, inklusive källar- eller vindslägenheter och fristående vagnshus, för första gången sedan de förbjöds 1957.
Förordningen tillät Horstick att lägga till tre enheter om en uppfyllde överkomliga krav. Han säger att det fungerade för honom, “eftersom jag kunde förvandla en byggnad med nio enheter till en 12”, vilket förbättrade hyresintäkterna.
Och det fungerade för familjen Khamlins, som betalar cirka 1 500 dollar i månaden för enheten med tre sovrum, lite mer än hälften av den månadshyra Horstick planerar att ta ut för de andra två ADU:erna.
Efterfrågade Logan Square fick några nya bostäder, en av dem inom överkomliga riktlinjer, hyresvärden fick öka sin lönsamhet och en kämpande invandrarfamilj hittade en bekväm plats.
Nu, om den framgången kan replikeras dussintals eller hundratals gånger runt om i staden, kommer ADU-programmet att utlösa en våg av nya bostäder till rimliga priser i Chicago. Än så länge är det dock mer som en krusning begränsad till välbärgade stadsdelar på North Side. Av 403 ansökningar som har godkänts är 84 % i pilotzonerna på norra och nordvästra sidan, enligt chefen för bostadspolitiken Daniel Hertz.
Ansökningarna omfattar 454 enheter, 40 av dem uppfyller stadens riktlinjer för överkomliga priser. Det stora flertalet är ännu inte byggda. I slutet av oktober, enligt Department of Housing, hade bygglov utfärdats för 122 enheter, med tillstånd väntande för 78 fler.
ADU-förordningen – som godkändes i december 2020, med de första ansökningarna om tillstånd tillgängliga i maj 2021 – har ännu inte satt igång stora förändringar i stadens bostadsprofil, även om stadens tjänstemän och utvecklare säger att vissa justeringar och utbyggnader som väntar kan påskynda det . För att vara rättvis bör det noteras att covid-årens avbrott i leveranskedjan och ökade byggkostnader bidrog till den till synes långsamma takten i att bygga nya enheter.
Ändå behövs förändringar. Två som är avgörande, säger stadens bostadskommissionär Marisa Novara, lägger till en anställd för att fokusera på att få ADU-finansiering och expertis till fastighetsägare på stadens södra och västra sidor och öppna ADU-förordningen för hela staden, inte bara de fem pilotzonerna godkänd 2020.
Novara berättade för Crain’s i slutet av december att hon har fått tillstånd att lägga till en stabstjänst vars uppdrag kommer att inkludera ADU-assistans som kan ta fler sådana enheter till platser som Grand Crossing och Washington Park.
Att expandera utanför pilotzonerna är ännu inte planerat men är ett mål, sa Novara. Att begränsa ADU till pilotzoner var initialt en kompromiss som gjordes för att få kommunfullmäktiges godkännande.
En utvecklare av ADU säger att det dramatiskt underskred utbyggnaden. “Minst hälften av förfrågningarna jag får kommer från personer som befinner sig utanför pilotzonerna”, säger David Wallach, en mångårig Chicagobyggare som leder det ADU-fokuserade företaget Chicago Granny Flats. “Det finns efterfrågan från hela staden, om vi fick bygga över hela staden.”
Wallachs företag bygger sin fjärde nya busshus-stil ADU. En är i Evanston, som också godkände ADUs 2020, och två av stadsprojekten är för husägare som sa till Crain’s att de lägger till utrymme för hemmakontor, men med badrum och kök så att de kan bo i av familjemedlemmar eller bli hyresgäster senare om behov uppstår. Det vill säga, de utökar i huvudsak sin egen boyta tack vare en förordning som syftar till att skapa nya bostäder.
Även om det kan tyckas kringgå andan i förordningen, försvarade Wallach och de två stadens tjänstemän dem som att de skapade åtminstone potentiella nya boendeenheter. Utöver det, säger Wallach, har att bygga ett vagnshus på en gränd i Chicago den extra fördelen att man kan titta på den gränden, vilket potentiellt gör den säkrare.
