På väg in i ett nytt år befinner sig den amerikanska kommersiella fastighetsbranschen i hackigt vatten mitt i rädsla för en lågkonjunktur, stigande inflation och räntehöjningar när marknadsaktörerna väntar på en kurskorrigering. Utmaningar under 2022, inklusive fortsatta begränsningar i försörjningskedjan, ökande arbetskraftskostnader och kamp för att attrahera talanger, förväntas bestå till och med 2023. I kombination med internationella och inhemska geopolitiska frågor och marknadsvolatilitet, tror många på kort sikt, kommer USA att uppleva en mild till måttlig ekonomisk recession. Även om inflationen nyligen tycks ha stabiliserats ligger den fortfarande över sju procent, och Federal Reserve har klargjort sin avsikt att fortsätta höja räntorna tills den ser en markant minskning av inflationen närmare sitt tvåprocentsmål. Försvagade fundamenta och högre kapitalkostnader förväntas generellt sett leda till lägre tillgångsvärden. Den goda nyheten är att företagens ekonomi för det mesta är i gott skick och efter att ha lärt sig en läxa under pandemin kommer arbetsgivare att undvika extrema uppsägningar för att undvika att förlora anställda på en trång arbetsmarknad. Även om konsumenternas förtroende är mycket dämpat, är hushållens genomsnittliga skuldsättning låg jämfört med början av tidigare lågkonjunkturer. Många räknar med att inflationen kommer att vara betydligt lägre under andra halvåret 2023, vilket skapar förutsättningar för fallande räntor och början på en ny cykel.
Nyligen skrämdes den amerikanska kommersiella fastighetssektorn som två av landets största icke-handlade fastighetsinvesteringsfonder, nämligen Blackstone Real Estate Income Trust (BREIT) på 69 miljarder dollar och Starwood Real Estate Income Trust (SREIT) på nästan 15 miljarder dollar, som separat tillkännagav en begränsning på uttag på grund av en ökning av förfrågningar om inlösen av investerare som bröt mot varje REIT:s kvartalsvisa återköpsgräns. Även om gästfrihetsinvesteringar representerar en liten del av varje fordons portfölj, uppfattar många rushen hos investerare som försöker förvandla tillgångar som ett olycksbådande tecken på ekonomisk motvind.
Byggandet av nya boenden är relativt dämpat på grund av ett fortsatt minskat inflöde av nya projekt jämfört med nivåerna före COVID. Inflation över genomsnittet, stigande räntor, arbetskraft och materialbrist, samt prisökningar kommer att fortsätta att vara nyckelfaktorer i beslutsfattandet för utvecklare under den närmaste tiden. I kombination med ett begränsat nytt utbud, återhämtning av företags- och gruppresor och ny efterfrågan på logi som induceras av hybridarbetsmodellen, upplever sektorn stark medvind samtidigt som stigande räntor i kombination med dislokationen på kreditmarknaderna har skapat motvind. Även om den totala efterfrågan på hotell fortfarande ligger under nivåerna före pandemi, till stor del på grund av den kraftiga ökningen av rumspriserna, har nyckelindikatorer för hotellbranschen i USA konsekvent överstigit 2019 års nivåer sedan mars 2022. Fritidsresor och, på senare tid, grupp- och inkommande internationella resor har lett till återhämtningen , medan tillfälliga affärsresor fortsätter att släpa efter. En avmattande ekonomi förväntas minska takten i RevPAR-tillväxten som i kombination med snabbt ökande driftskostnader, i synnerhet arbetskraft, kommer att sätta negativ press på vinstmarginalerna. Den goda nyheten är att flygbranschen förväntar sig att reseåterhämtningen efter pandemin kommer att fortsätta att hålla farten under 2023.
Grunderna för logi fortsätter att förbättras, med fritidsorienterade hotell och delmarknader som konsekvent överstiger 2019 RevPAR-nivåer, medan fullservice, grupporienterade hotell belägna på urbana marknader som hade varit långsammare att återhämta sig börjar uppvisa överdimensionerade prestanda. Kinas senaste återöppning av landets gränser kommer att vara en välsignelse för ett ökande antal inkommande utomeuropeiska resenärer till USA. Inflationen och svaga ekonomiska utsikter kan börja tynga resor även om RevPAR-tillväxten förväntas förbli positiv, delvis på grund av att sektorn fortsätter att upprätthålla integritet efter pandemi och trender på distans och hybridarbete som driver ny efterfrågan på resor.
LW Hospitality Advisors (LWHA) Q4 2022 Major US Hotel Sales Survey inkluderade 105 försäljningar som uppgick till drygt 4,0 miljarder USD och inkluderade cirka 15 100 hotellrum med ett genomsnittligt försäljningspris per rum på 268 000 USD. Trophy logi tillgångar verkar vara agnostiska till bullriga rubriker eftersom mycket stark prissättning har realiserats för tre hotell som ingick i den tidigare Strategic Hotels & Resorts Inc. portföljen, som senast kontrollerades av det kinesiska försäkringsföretaget Dajia Insurance Group Co., Ltd., efterträdaren till Anbang Insurance Group Co., Ltd. Avsluten för fjärde kvartalet 2022 inkluderade:
- Braemar Hotels & Resorts förvärv av Four Seasons Resort Scottsdale med 210 enheter på Troon North i Scottsdale, AZ 267,8 miljoner dollar, eller 1,275 miljoner dollar per nyckel,
- Host Hotels & Resorts, Inc. köpte Four Seasons Resort Jackson Hole med 125 enheter i Jackson Hole, WY, såldes i en kontanttransaktion för 315 miljoner USD, eller 2,52 miljoner USD per nyckel, och
- Fertitta MLB Owner, LLC köper Montage Laguna, Kalifornien med 260 enheter, för 650 miljoner dollar eller 2,5 miljoner dollar per nyckel.
Dessutom stängde GD Holdings LLC på en terminsförsäljning av den helt nya 235-enheten Four Seasons Nashville, Nashville, TN som såldes på pre-konstruktionsbasis för $165 miljoner eller $702 000 per nyckel. Det ryktas att om denna Four Seasons Nashville skulle marknadsföras för försäljning idag, skulle den handlas till ett betydligt högre pris per nyckel än det nyligen färdigställda W Hotel Nashville, Tennessee, som såldes för $950 000 per nyckel vid öppningen baserat på en forward förvärvsåtagande. Dessa fyra rubriktransaktioner förvränger transaktionsdata för Q4 2022. Efter avdrag för dessa transaktionsjusterade mätvärden för LWHA Q4 2022 Major US Hotel Sales Survey inkluderade: 101 försäljningar som uppgick till cirka 2,8 miljarder USD och inkluderade cirka 14 500 hotellrum med ett genomsnittligt försäljningspris per rum på 194 000 USD. Som jämförelse inkluderade LWHA Q4 2021 Major US Hotel Sales Survey (netto efter försäljningen av The Mirage i Las Vegas) 126 försäljningar som uppgick till nästan 8,1 miljarder USD och inkluderade cirka 23 100 hotellrum med ett genomsnittligt försäljningspris per rum på 350 000 USD. Som ytterligare jämförelse inkluderade LWHA Q4 2020 Major US Hotel Sales Survey 32 enstaka försäljningstransaktioner över 10 miljoner USD som uppgick till 2,3 miljarder USD och inkluderade cirka 7 700 hotellrum med ett genomsnittligt försäljningspris per rum på 295 000 USD. Som ytterligare jämförelse identifierade LWHA Q4 2019 Major US Hotel Sales Survey (netto efter försäljningen av Bellagio Hotel & Casino och Circus Circus Hotel & Resort, båda i Las Vegas) 52 försäljningar som uppgick till nästan 3,95 miljarder USD och inkluderade cirka 12 200 hotellrum med ett genomsnittligt försäljningspris per rum på 323 000 USD.
Jämfört det justerade Q4 2022 med det justerade Q4 2021, minskade antalet avslut med cirka 20 procent medan den totala dollarvolymen minskade med cirka 65 procent och försäljningspriset per rum minskade med cirka 44 procent. Jämfört Q4 2022 med Q4 2019 ökade antalet avslut med cirka 94 procent medan den totala dollarvolymen minskade med cirka 29 procent och försäljningspriset per rum minskade med cirka 40 procent.
För år 2022 inkluderar LWHA Major US Hotel Sales Survey 481 försäljningstransaktioner för enskilda tillgångar över 10 miljoner USD. Dessa transaktioner uppgick till nästan 19,9 miljarder USD och inkluderade cirka 78 300 hotellrum med ett genomsnittligt försäljningspris per rum på 253 000 USD. För år 2021 inkluderar LWHA Major US Hotel Sales Survey 308 försäljningstransaktioner för enskilda tillgångar över 10 miljoner USD, totalt mer än 36,2 miljarder USD och inkluderade cirka 84 200 hotellrum med ett genomsnittligt försäljningspris per rum på 431 000 USD. För år 2020 inkluderade LWHA Major US Hotel Sales Survey 79 försäljningstransaktioner för enskilda tillgångar över 10 miljoner USD på totalt 5,3 miljarder USD och inkluderade cirka 19 400 hotellrum med ett genomsnittligt försäljningspris per rum på 273 000 USD. Som ytterligare jämförelse identifierade LWHA 2019 Major US Hotel Sales Survey 164 transaktioner på totalt cirka 17,7 miljarder USD inklusive 48 800 hotellrum med ett genomsnittligt försäljningspris per rum på 364 000 USD.
Efter ett av de värsta handelsåren i USA:s historia 2020, ökade antalet avslut för 2021 med cirka 290 procent medan den totala dollarvolymen ökade med cirka 580 procent och försäljningspriset per rum ökade med cirka 58 procent. Jämfört 2022 med 2021 ökade antalet avslut med cirka 56 procent medan den totala dollarvolymen minskade med cirka 45 procent och försäljningspriset per rum sjönk cirka 41 procent. När man slutligen jämför 2022 med 2019, nästan tredubblades antalet avslut medan den totala dollarvolymen ökade med cirka 12 procent och försäljningspriset per rum sjönk med cirka 31 procent
Ytterligare nyhetsvärda observationer för fjärde kvartalet 2022 inkluderar:
- Fyrtiofyra affärer eller ungefär fyrtiotre procent av det totala nationella Q4 skedde i Kalifornien och Florida.
- Två hotell handlade över 2,0 miljoner USD per enhet vardera, och tre försäljningar skedde över 1,0 miljoner USD per rum vardera
- En försäljning under fjärde kvartalet 2022 (Montage Laguna Beach) slutfördes för 650 miljoner dollar, och en annan (Four Seasons Resort Jackson Hole) såldes för över 315 miljoner dollar.
- Två försäljningar under fjärde kvartalet 2022 (Four Seasons Resort Scottsdale på Troon North och Sirata Beach Resort St. Pete Beach, FL) slutfördes för mellan 200 miljoner och 299 miljoner dollar vardera.
- Ytterligare två försäljningar under fjärde kvartalet 2022 (Four Seasons Hotel Nashville och Charter Hotel Seattle) såldes för mellan $100 miljoner och $199 miljoner vardera.
Institutionella investeringsplattformar, av vilka många är logicentrerade, fortsätter att vara aktiva inom hotellförvärvsarenan. Exempel inkluderar American Liberty Hospitality, Banyan Investment Group, Bluegreen Vacations Holding Corporation, Braemar Hotels & Resorts, BRE Hotels & Resorts LLC, Crescent Real Estate, DiamondRock Hospitality Company, Drury Development Corporation, Fertitta Entertainment, Inc., Host Hotels & Resorts, Inc. ., KHP Capital Partners, Linchris Hotel Corporation, Monarch Alternative Capital, MCR, McWhinney, Ocean Properties Ltd., Opterra Capital, Peachtree Hotel Group, RADCO Companies, Tamarack Capital Partners, Stonebridge Companies, The St. Joe Company och Trinity Investments.
Den senaste tidens dramatiska ökning av finansieringskostnaderna har ökat köp/sälj-spreadar och minskat investeringsvolymen. Under 2023 kommer refinansieringsutmaningar att uppstå eftersom många förfallande 5- och 10-åriga lån som har sitt ursprung under 2013 och 2018 till mycket lägre skuldräntor kommer att förfalla. Även i bästa fall där fastigheter har behållit värde på grund av högre räntor. Skuldtjänsttäckningsgraden kommer att vara lägre vid refinansiering, vilket kräver att vissa skjuter till nytt kapital för att rätt storlek på sina lån. Med pandemi-relaterad tålamod i backspegeln, förväntas långivare vara mer aggressiva när det gäller att genomdriva standardåtgärder inklusive utestängning. Många investerare håller fast vid torrt krut, saktar ner förvärven och väntar på att nöden ska sätta in under 2023. Med mer än 9,8 miljarder dollar i logi kommer CMBS-lån som förfaller 2023 att utvecklas. En enorm mängd kapital samlades in i väntan på pandemirelaterade nödsituationer som aldrig förverkligades. Som sådan kommer prissättningen för övertygande investeringsmöjligheter att höjas, vilket resulterar i stressinducerade transaktioner som kanske inte återspeglar diskonterade värderingar.
Daniel H. Lesser är VD och koncernchef för LW Hospitality Advisors LLC
