Cushman & Wakefield listade ett antal kritiska CRE-frågor när de tittade på den osäkerhet som är öppningen av 2023. En av dem var, “Har hushållen råd med dagens skyhöga hyror?” Men svaren överensstämmer inte nödvändigtvis med vissa andra synpunkter på frågan.
“Hempriserna har redan börjat sjunka, men för att marknaden ska återgå till den historiska spridningen mellan hyror och bolånebetalningar, skulle bostadspriserna behöva falla med mer än 25%”, noterade företaget. “Denna nedgången skulle vara mer än bostadspriserna föll under den stora finanskrisen (19,8%), vilket isolerade efterfrågan på lägenheter från ytterligare erosion från enfamiljsmarknaden.”
Än så länge verkar det i stort sett klarsynt. Hoppas att priserna på hus plötsligt, även om de håller på att tömmas, skulle kratera i den grad är orealistiskt. Enligt statliga uppgifter, medianförsäljningspriset för hus under tredje kvartalet 2022 – den mest tillgängliga informationen för tillfället – var $454 900. Under samma period 2019 var den siffran 318 400 $. Priset har stigit med 42,9 %, en fenomenalt hög andel. För att återgå till uppfattningen om överkomliga priser, och som ignorerar ökningen av bolånepriserna, måste medianpriserna på bostäder kollapsa med 30 %.
Med tanke på hur annorlunda bostadsmarknaden är idag än efter den stora lågkonjunkturen – inga stora bestånd av utmätningar på väg att översvämma tillgången på fastigheter – verkar den typen av förkrossande fall nästan omöjligt.
Det lämnar hyresmarknaden, som absolut har gynnats av bristen på hus. Som Cushman noterade, “Skillnaden mellan den genomsnittliga kapitalbeloppet och räntekomponenten för betalning av bolån och hyra (det största gapet i historien). Hyrorna är vanligtvis cirka 65 USD högre än betalningar för bolån. Relativt sett har det aldrig varit billigare att hyra.” Men sedan lade företaget till detta: “Nuvarande genomsnittliga hyra i förhållande till inkomst för amerikanska flerfamiljs REITs innebär att hyresgäster inte har problem med att betala hyresbetalningar. 30 % kvalificerar hyresgäster som “kostnadsbelagda” av HUD.”
Marcus & Millichap konstaterar det lyxuthyrning ser människor med växande inkomst. “Under andra halvan av förra året var den genomsnittliga månadsinkomsten för en klass A-hyresgäst cirka 10 000 $, jämfört med 8 100 $ under samma period 2019”, skrev företaget. “Hinder för att komma in på småhusmarknaden uppmuntrar mer välbärgade invånare att välja exklusiva lägenheter. Detta kan ge medvind på längre sikt för efterfrågan på klass A-lägenheter, när ekonomin är tillbaka på solid mark.”
Men REITs och lyxbostäder, även om de är ett mått på marknaden, är knappast alla omfattande. Ur ett bredare perspektiv har en stor del av marknaden av alla hyresgäster verkligen problem. Som den Census Bureau noterades i december 2022“Över 40 % (19 miljoner) av hyreshushållen i landet spenderade mer än 30 % av sina inkomster på boendekostnader under perioden 2017-2021, enligt nya 5-årsuppskattningar från American Community Survey (ACS) som släpptes i dag av US Census Bureau.”
På länsnivå hade 7,6 % av de 3 143 länen i landet en mediankostnad för bostäder i förhållande till inkomst på mer än 30 %, vilket innebär att mer än hälften av människorna i dessa län har ekonomiska problem, och dessa län har nästan en tredjedel av alla hyresgäster.
“I 18 län hade husägare med bolån en medianbostadskostnadskvot över den för hyresgäster”, skrev Census. – Det betyder att medianhushållet med bolån hade högre ekonomisk belastning än medianhushållet som betalade hyra i dessa län. De svårigheter som orsakades av de ökade bostadskostnaderna fortsatte trots ökningar av hushållens medianinkomst.”
Enligt de siffrorna kan lägenheterna som omfattas av REITs i stort sett vara hållbara (även om man måste undra över fördelningen om 22% av inkomsten är genomsnittet, eftersom det kan vara toppviktat). Men för en betydande del av hyresgästerna i landet är situationen det inte.
Det är en anledning platt till krympande hushållsbildning, med antalet hushåll, på 132,5 miljoner, minskade med 143 000 från toppen 2021, lägger locket på hyreshöjningar. Människor går mot att bo med släktingar eller rumskamrater för att kontrollera kostnaderna. Plus, när tillräckligt många klagar på bostadskostnaderna börjar politikerna i de områden som drabbas hårdast vanligtvis titta på reglering av branschen.
