Den här serien kommer in i huvudet på beslutsfattarna inom CRE, de människor som formar branschen genom att sätta investeringsstrategi, arbetsplatsdesign, mångfaldsinitiativ och mer.
Det finns många vägar till en karriär inom fastighetsbranschen, men få är ganska så ovanliga som Matt Picheny, grundare av Picheny, det självbetitlade New York-baserade fastighetssyndikatet som har investerat i mer än 10 000 flerfamiljsenheter över hela landet.
Som ung var Picheny, född i Orlando, Florida, en skådespelare på Broadway. På senare tid har han och hans fru varit producenter och vunnit två Tonys som medproducenter av Broadway-showerna Moulin Rouge! Musikalen och Amerikansk Utopia. Picheny tillbringade nästan två decennier i digital marknadsföring, och arbetade för några av de största reklambyråerna, innan han övergick till fastigheter, länge ett föremål för fascination, för mer än ett decennium sedan.
Hans fokus är syndikering, vilket han framhåller som ett sätt att utveckla passiva inkomstströmmar som gör det möjligt för investerare att välja hur de vill spendera sin tid – en punkt som han beskrev i sin bok Backstage Guide till fastigheter.
Följande har redigerats lätt för stil och klarhet.
Med tillstånd av Matt Picheny
Picheny grundare Matt Picheny
Bisnow: Baron Rothschild sa en gång “tiden att köpa är när det är blod på gatorna.” Var är blodet idag?
Picheny: Även om jag förstår metaforen ser jag inte fastigheter som ett nollsummespel där någon måste förlora för att vi ska vinna. För att svara på frågan med Rothschilds terminologi ser jag några mindre sår där ute, men jag ser inget blod än. Investerare börjar dra sig ur fastigheter, särskilt på den institutionella sidan. Kanske är det en föraning om blodbad som ännu inte kommer, eller kanske är det dags att vara – med Warren Buffets ord – “girig när andra är rädda.”
Bisnow: Vilken är din mest kontroversiella CRE-åsikt och varför har du rätt i det?
Picheny: För närvarande verkar det som om många av mina kollegor tror att det kommer att finnas enorma köpmöjligheter, särskilt i flerfamiljsutrymmet. Tanken här är att de med skulder (eller räntetak) som löper ut 2023 kommer att vara under tvång och behöva sälja sina tillgångar.
Det verkar som att alla jag pratar med tänker så här. Å andra sidan ser jag det bara inte. Jag ser en uppdämd efterfrågan på dessa tillgångar och förväntar mig att detta leder till konkurrens i framtiden. Investerare kommer att behöva ta hänsyn till den nya skuldkostnaden, så fastigheter kommer definitivt inte att handlas till samma priser som de gjorde i början av 2022. Däremot ser jag inte dynamiken i spelet för en skattkammare av enorma rabatter som så många förutspår.
Bisnow: Om du inte var i fastigheter, vilken väg skulle din karriär ha tagit?
Picheny: Min karriärväg har varit unik och inte vad man kan förvänta sig. Jag flyttade till New York City 1992 för att göra en karriär inom teater. Jag gick på ett musikteaterkonservatorium och efter examen tillbringade jag de kommande fem åren som arbetande skådespelare och spelade i 15 produktioner över hela landet.
Jag började utforska webbutveckling i slutet av 90-talet och fann dessa färdigheter mycket efterfrågade, så istället för att vänta vid bord på Hard Rock Café mellan skådespelarspelningarna började jag frilansa i den “nya medievärlden” i NYC. Så mycket arbete kom in att jag så småningom öppnade dörrarna för min egen lilla butik för digital marknadsföring.
Efter att teknikbubblan sprack 2001 började jag arbeta som anställd hos en kund, kabelkanalen Showtime. Det var detta som startade min “företags”-karriär och under totalt 18 år i den digitala medievärlden. De senaste 10 åren av det började jag investera i fastigheter som en hobby och så småningom blev det mitt heltidsjobb.
Om det inte vore för fastigheter så tror jag att jag fortfarande skulle jobba på den digitala mediearenan. Medan jag fortfarande är lite engagerad i teatern, har tanken på att ställa upp på gatan klockan sju på morgonen för en audition för nötkreatur mitt på vintern på något sätt förlorat den dragningskraft den en gång hade.
Med tillstånd av Matt Picheny
Matt Picheny och hans fru, Erica Lynn Schwartz
Bisnow: Om du kunde göra en förändring i branschen, vad skulle det vara?
Picheny: Fastighetsägandet har ett stigma. Citat om blod och girighet hjälper inte, och media verkar ha en oändlig ström av onda hyresvärdar som agerar fruktansvärt mot sina hyresgäster.
Måste hyresvärdar verkligen vara de onda? Kan vi inte göra investeringar som är bra för alla? Kan inte fastighetsägare sätta investeringsdollar i arbete för att bli den förändring de vill se i världen? Kan inte hyresvärdar vara hjältar?
Jag tror att svaret är ja. Ett koncept som kallas målmedveten investering – att göra skillnad med dina investeringsdollar – är ett av sätten vi som fastighetsproffs kan hjälpa till att skriva om berättelsen.
Bisnow: Vad är en sak du skulle göra annorlunda från tidigt i din karriär?
Picheny: Eftersom jag nu är i min “tredje akt” (skådespelare, digital marknadsförare, nu investerare) vet jag inte att jag har haft en tid som var mycket tidigare i min fastighetskarriär. Men alla mina erfarenheter har definitivt påverkat min inställning till fastighetsinvesteringar nu.
Det finns definitivt lärdomar som gäller både fastigheter men också livet i allmänhet som hade varit bra att veta tidigare. Att hitta sätt att generera inkomster med mina investeringsdollar, snarare än att bara byta min tid mot pengar, är något som jag skulle ha gjort annorlunda om jag förstått konceptet och möjligheterna.
Bisnow: Hur bestämmer du som ledare vem som är värd att vara mentor och vem som helt enkelt inte passar?
Picheny: Det är en stor utmaning och en svår fråga att svara på – på något sätt eftersom jag verkligen tycker om att arbeta med alla möjliga olika människor. Men när jag tänker på alla människor jag har handlett under hela min karriär, finns det några egenskaper som de mest framgångsrika adepterna verkar ha haft gemensamt.
Jag gillar att hjälpa människor som brinner för de mål de försöker uppnå; de behöver ha den där elden i magen, den där drivkraften som ger dem motivation.
Jag är mest imponerad av de som inte bara gör det här för sig själva. Någon som försöker ta reda på hur de kan förbättra sig samtidigt som de hjälper andra på vägen är en väldigt viktig egenskap som jag ser efter. En som inte säger “Vad kan du göra för mig?” men vem säger: “Vad kan jag göra för dig?” är en sådan person som är värd att lägga tid på.
Med tillstånd av Matt Picheny
Matt Picheny och hans familj
Bisnow: Vad tycker du om metaversen? Har det någon relevans för CRE?
Picheny: Metaversen, och ny teknik i allmänhet, är något som kan driva vår verksamhet framåt på sätt som vi inte ens kan föreställa oss idag. Proptechbolagen börjar störa branschen och jag har till och med haft möjlighet att ge råd till ett par av dem. Jag är särskilt nyfiken på att se hur teknologier som VR och AR kommer att tillämpas på fastigheter i framtiden. Dessa teknologier, och saker som volymetrisk fångst, har praktiska tillämpningar för nya utvecklings- och designinitiativ.
Jag är också intresserad av att se hur tokenisering påverkar. Hur kommer smarta kontrakt/NFT/DAO att påverka ägande tillsammans med överföring och spårning av saker som egendomstitlar. Jag ser fram emot att följa innovationen i detta utrymme.
Bisnow: Vad ser du som de bestående effekterna av pandemin på CRE?
Picheny: Traditionella kontorslokaler hade redan en långsam men stadig förflyttning bort från var den var. Det höll på att försvinna eftersom fler företag lät sina anställda arbeta på distans. Detta leddes av de mer progressiva och teknikbaserade företagen, och pandemin var en viktig katalysator för denna trend. Det omfattade alla – inte bara de yngre, mer progressiva företagen.
Vi ser att fler människor kommer tillbaka till jobbet, men många företag har blivit helt virtuella. Jag diskuterar inte fördelarna med dessa beslut och anser att personlig kontakt och samarbete är viktigt. Men jag tror inte att kontorsmarknaden någonsin kommer att bli vad den var innan pandemin.
Bisnow: Som ni vet pågår det en massiv konversation om att flytta fram fler färgade och kvinnor till C-suiten. Vad gör du för att ta itu med de rösterna och den rörelsen inom din egen organisation?
Picheny: Jag är en stor övertygelse om att mångfald och inkludering är oerhört viktigt. Mitt företag är litet och smidigt, och jag vill göra affärer med andra som delar samma värderingar. De flesta av våra fastigheters dagliga verksamhet drivs av ett tredje parts fastighetsförvaltningsbolag som är en kvinnoledd organisation. De allmänna partners som jag gör affärer med har olika bakgrund, inklusive många färgade.
Bisnow: Så, det här är helgens intervju. Vad är din typiska helgrutin?
Picheny: Helger är familjetid för mig. Jag kan hittas när jag tränar en fotbollsmatch eller hamnar i episka kittlingslagsmål med mina två små flickor. Vi lagar ofta en god måltid och har en filmkväll och massor av lekträffar. Min fru jobbar på affärssidan av Broadway, och vi har arbetat tillsammans med att producera några Broadway-shower och till och med vunnit ett par Tony Awards. Så vi kan ofta ses på Broadway-shower.
