Efter mer än tre år av aldrig tidigare skådad högkonjunktur förutser branschledare inom datacenter växande utmaningar och ett snabbt föränderligt landskap för sektorn 2023.
Åtta branschinsiders talade med Bisnow om deras förutsägelser för de trender, förändringar och utmaningar som kommer att forma datacenterlandskapet under det kommande året. Medan detaljerna som avslöjades i deras kristallkulor varierade, dök några vanliga teman upp, med en rådande känsla av att 2023 representerar något av en vändpunkt för datacenter.
Många av dem som pratat med Bisnow förvänta sig att tillväxttakten kommer att stagnera eller sakta ner, medan strömbrist som den som sågs i norra Virginia förra året förväntas bli vanligare på stora marknader. Ny utveckling förväntas accelerera på mindre marknader jämfört med traditionella datacenterhubbar, vilket ökar branschens geografiska mångfald även när fortsatt konsolidering minskar det totala antalet datacenteroperatörer.
“Några tydliga förändringar är på gång”, säger Michael Rechtin, en partner och chef för datacenterpraktiken på Seyfarth Shaw.
Här är trenderna och dynamiken som experter förutspår kommer att forma datacentermarknaden 2023:
Ekonomisk motvind och problem i leveranskedjan kan dämpa tillväxten.
Med datacenterhyresgäster som står inför tuffa ekonomiska val och inget slut i sikte på de problem med leveranskedjan som begränsar nybyggnation, förutspår de flesta experter att nyutvecklingstakten och branschens övergripande tillväxt kommer att stagnera eller sakta ner under det kommande året.
Även om efterfrågan på datacenterutrymme förblir robust och fortsätter att överträffa utbudet, förutser operatörer en tillfällig nedgång i efterfrågetillväxten när hyresgäster reagerar på ekonomisk motvind genom att minska utgifterna och omvärdera kapitalprojekt. Företag som Omaha-baserade 1623 Farnam förväntar sig längre försäljningscykler under 2023 på grund av dessa faktorer, även om de är hausse på den totala tillväxten, enligt vicepresident Bill Severn.
De turbulenta makroekonomiska förhållandena kommer sannolikt också att sakta ner saker och ting på utvecklingssidan, åtminstone för ett tag, säger Phil Rafferty, VD för datacenterdesign- och byggföretaget Data Specialties Inc. Han sa att detta mönster har upprepat sig under tider av ekonomisk osäkerhet.
“I början av pandemin såg vi en initial nedgång i datacenterbyggen när amerikanska företag försökte avgöra om det var rätt tillfälle att bygga, expandera eller uppgradera sina datacenter,” sa Rafferty. “Vi ser ett liknande svar nu.”
Den viktigaste faktorn som begränsar byggandet av nya datacenter är dock fortfarande utmaningar i leveranskedjan som experter säger osannolikt kommer att försvinna 2023. Ledtider på ett år eller mer för artiklar från byggmaterial till styrkort och serverrack är fortfarande normen . Och utan något slut i sikte finns det en utbredd pessimism om möjligheten till snabbare utvecklingstidslinjer under det kommande året.
“Jag tror att branschen tyvärr kommer att fortsätta att se effekterna av utmaningarna i leveranskedjan på byggsidan av datacenterindustrin”, säger Kevin Dalton, datacenterchef på Cumulus Data. “Försörjningskedjan innebär att datacenteroperatörer måste ta hänsyn till den förlängda tidslinjen i sina byggscheman. Som vi har sett finns det en enorm efterfrågan på datacentertjänster, och leveranskedjan kommer sannolikt att försena möjligheten att erbjuda nya tjänster under en period.”
Strömbrist kommer att skapa huvudvärk för utvecklare och operatörer utanför Virginia.
Strömbegränsningar och osäkerhet om framtida strömtillgänglighet kommer att bli allt vanligare på stora datacentermarknader, förutspår experter, vilket skapar problem för utvecklare och tvingar leverantörer att pressa ut mer kapacitet ur befintliga anläggningar.
När Dominion Energy avslöjade i juli att man inte skulle kunna leverera ström som utlovats till ett antal planerade utvecklingar i Virginias Loudoun County, var det en chock för systemet för datacenterindustrin. Men insiders säger att osäkerheten kring tillgången på ström på potentiella utvecklingsplatser kommer att bli mycket mer utbredd 2023, vilket påverkar marknader bortom berömda begränsade nav som Virginia och Bay Area.
Många tillskriver problemet till att verktyg inte kan förutse efterfrågan från datacenter i växande industrihubbar och modellerar om deras överföringsinfrastruktur kommer att kunna hantera dessa förväntade belastningar. Nu är verktyg tveksamma till att överdriva, och det skapar kaos för utvecklare som försöker få affärer gjorda.
“Strömtillgänglighet är mer än bara ett Dominion- och Silicon Valley Power-problem,” sa Seyfarth Shaws Rechtin. “Det blir svårare att fastställa verktyg för större installationer, vilket kommer att göra utvecklingscykeln svårare eftersom verktygen inte kommer att överdriva. I år tidigare var det inte så mycket problem, men det håller på att bli ett snabbt. Det gör affärerna mer osäkra, även på affärsvänliga platser som Texas.”
Med osäkerhet kring strömtillgänglighet begränsar utvecklingen på nyckelmarknader, berättar insiders Bisnow att 2023 kommer datacenteroperatörer att bli kreativa för att få ut mer kapacitet ur sina befintliga faciliteter. Vanligtvis använder datacenter mellan 40 % och 60 % av den kraft som de tilldelas av elbolag, och experter säger att det kommande året kommer att se datacenterleverantörer som arbetar med hyresgäster för att hitta sätt att använda varenda megawatt och kvadratfot.
“Det kommer att utvecklas ett stort tryck för att uppnå högre användning och att i princip kräva att kunderna använder det de köper”, säger Jeffrey Moerdler, mångårig datacenter- och telekomadvokat och medlem på Mintz. “För även om ett 10-megawatt datacenter bara använder hälften av det, har det lokala bolaget fortfarande allokerat all den kraften och reserverat den i sina produktionsanläggningar och transmissionsledningar.”
Utvecklingen på mindre marknader kommer att accelerera när branschen sprider sig bort från sina primära nav.
Ny utveckling kommer att accelerera på mindre datacentermarknader, även när den bromsar in i traditionella nav som Northern Virginia, säger experter.
Strömbegränsningar är en viktig faktor i denna geografiska förändring, eftersom utvecklare prioriterar tillförlitlig tillgång till billig kraft i sina urvalskriterier för webbplatser framför andra faktorer som nätverksstyrka. Men insiders säger att denna förändring skulle ske till viss del även utan oro över makten, med hyresgäster i hyperskala som alltmer intresserade av stora utbyggnader på sekundära och tertiära marknader – från framväxande nav som Phoenix till relativa utposter som Utah och Nevada.
Framväxten av teknologier som artificiell intelligens och virtuell verklighet skapar också efterfrågefall på mindre marknader, tillsammans med hyresgäster som vill öka redundansen och den geografiska mångfalden av sin infrastruktur för att undvika avbrott. Lägre utvecklingskostnader skadar inte heller.
“Norra Virginia kommer att sakta ner när fler företag pivoterar någon annanstans och utvecklare bygger spekulativt på dessa nya marknader eftersom de är billigare och de vet att efterfrågan kommer att komma,” sa Seyfarth Shaws Rechtin. “Jag jobbar för ett fåtal utvecklare som startar projekt med medelstora hyperscale-distributioner bara för att få andra hyperscalers att släppa massiva distributioner i sina knä för samma projekt. Några av dessa utvecklare är långt under radarn men kommer att göra ett stort plask 2023 och till synes kommer från ingenstans.”
Kapitalmarknader: Mer konsolidering och framväxten av “gamköp.”
Sammanslagnings- och förvärvsaktiviteten kommer att förbli robust inom datacentersektorn, förutspår experter, medan förvärv av enskilda tillgångar kommer att flyttas bort från stabila, fullt uthyrda anläggningar till värdeskapande och nödställda möjligheter.
“Konsolideringen i datacenterutrymmet kommer att fortsätta”, säger Jake Cummins, partner och verkställande direktör på datacenterleverantören UPSTACK. “Räkna med att se några små regionala aktörer bli förvärvade av större enheter och private equity för att fortsätta se värde på datacentermarknaden.”
Det råder bred enighet om att det kommande året kommer att fortsätta se datacenterplattformsföretag med välkapitaliserade aktiepartners ta upp mindre operatörer. Insiders säger att höga räntor har drivit ut några potentiella konkurrenter från marknaden och fört värderingar ner till jorden, så de som har kontanter i handen är sannolikt ivriga att börja göra affärer.
“Jag tror att vi kommer att fortsätta att se fler M&A i datacenterutrymmet, särskilt med vad som händer på aktiemarknaderna och med räntor,” sa Mintzs Moerdler. “När folk blir mer realistiska när det gäller prissättning, kommer de som har pengarna att vara på att köpa sprees – så den stora killen kan bli större.”
Högre räntor och ekonomisk motvind förändrar också matematiken när det kommer till transaktioner av enskilda datacentertillgångar, enligt Ali Greenwood, verkställande direktör för Cushman & Wakefields Global Data Center Advisory Group. Hon sa att fullt uthyrda datacenter eller portföljer som kommer till marknaden för disposition – investeringar med liten kortsiktig risk men låg total avkastning – kommer att ha utmaningar att hitta köpare på grund av den höga kapitalkostnaden.
Å andra sidan förutspår Greenwood att värdeskapande datacentertillgångar på sajter med tillgång till ström på trånga marknader kommer att efterfrågas för företag som snabbt behöver få in mer lager online. Sådana sajter inkluderar allt från delvis byggda eller underutnyttjade företags- och samlokaliseringsdatacenter till industriella skal som kan konverteras för digital infrastruktur.
Seyfarth Shaws Rechtin ser också att branschjättar i kontanter vänder sin uppmärksamhet mot mer opportunistiska förvärv.
“Jag ser smarta strategiska köpare med kapital som använder marknadens elände och höga räntor för att köpa tillgångar som trampar vatten eller är bekymrade med ett öga mot att lägga till värde på medellång till lång sikt,” sa han. “Datacenter har inte sett mycket gamköp men kommer att göra det 2023.”
