Handelsutvecklare, eller de som bygger en fastighet och säljer den kort därefter istället för att hålla fast vid investeringsfastigheter, har haft idealiska förutsättningar för sin affärsmodell i flera år, med billigt kapital och stor efterfrågan från investerare.
Inte mer.
Med höga räntor och räntesatser, i kombination med en ekonomi som vacklar på gränsen till lågkonjunktur, är långsiktiga håll tillbaka på modet, antingen av val eller av nödvändighet när köparpoolen torkar ut.
“När du kan köpa en tvåårig statsobligation till 4,5 %, kommer du inte att köpa ett lägenhetskomplex för 4 %,” sa Cross & Co.s grundare Ed Cross.
Kort sagt, den nuvarande miljön gör köpmansbyggande till en tuff, men inte omöjlig bedrift, eftersom potten i slutet av regnbågen (rean) inte är lika säker som den skulle ha varit för bara ett år sedan. Det finns ingen fast definition för vad som gör en handelsutvecklare, men man säljer i allmänhet fastigheter inom ett eller två år efter färdigställandet, vanligtvis kort efter att ha uppnått hyresgäststabilisering.
Modellen blev särskilt populär bland flerfamiljsutvecklare de senaste åren under lägenhetsboomen som skickade försäljningspriserna i taket på många stora marknader.
“Handelsmodellen var, åtminstone för förortslägenheter, du bygger den för en sex och en halv och sålde den för en femma eller en fyra och en halv,” sa Cross. “Eller om du är i centrum, byggde du den till fem, fem och en halv och sålde den för tre och en halv till. Det fanns en marginal där som gav dig en bra vinstavkastning på ditt eget kapital.”
Nu är utvecklare inte ens säkra på vad taket är, även för välplacerade projekt, sa Cross.
“Så allas typ av träffpaus på försäljningen, även om leasing håller i sig, håller hyrespriserna upp,” sa han. “Men vi vet inte vad tillgångarna kommer att säljas för.”
På flerfamiljsmarknaden har investeringsförsäljningen verkligen tagit ett dyk, vilket gör det svårt att bedöma taket. Den senaste NMHC Quarterly Survey of Apartment Market Conditions, som genomfördes i oktober, rapporterade ett försäljningsvolymindex på 6, långt under breakeven-nivån på 50.
Chocken för marknaden är mer än de höga räntorna, sa LD&D Managing Partner Diego Bonet.
“Osäkerheten håller investerarna vid sidan av,” sa Bonet, och den minskade poolen av köpare innebär att fastigheter som säljs nu måste sänka priserna.
LD&D har utvecklat mestadels bostadsfastigheter i New York och Florida och har agerat både som byggherre och bygg-och-håll-utvecklare, beroende på affären.
Med den senaste tidens minskning av värdet på stabiliserade fastigheter och fortsatt höga kostnader att bygga, är spreadar ofta inte attraktiva nog för att motivera risken att utvecklas, sa Bonet.
Särskilt för flerfamiljsutvecklare är den långsammare tillväxten av hyrorna en annan viktig faktor som påverkar köpmansbyggemodellen.
För inte så länge sedan kunde affärer göras i en miljö med negativ hävstång, där avkastningen på tillgången var lägre än kostnaden för kapitalet eller kostnaden för skulden, sa Nelson Stabile, rektor för Integra Investments. Utvecklare kunde göra det eftersom de hade förtroende för att hyrorna skulle växa, vilket skulle göra det möjligt för dem att ta sig ur den negativa hävstången.
Tills nyligen var det förtroendet välgrundat. Efter en uppehållstillväxt i kölvattnet av den stora finanskrisen började flerfamiljshyrorna en bana i skymundan som först nyligen har dämpats. Under 2013, enligt NMHC-data, var hyrorna för lägenheter i USA i genomsnitt $14,33 per SF. År 2021 var genomsnittet $20,28 per SF.
Nu sjunker hyrorna, eller stannar åtminstone. Mellan april och oktober 2022, till exempel, sjönk hyrorna med 3 % i Las Vegas, 2 % i Phoenix och 1 % i Tampa, Florida, enligt Apartment List, en vändning (om än liten) från de föregående två åren, när dessa marknader upplevde hyrestillväxt på mer än 30 %. Andra marknader, inklusive till och med högkostnadsmarknaden i San Francisco, sjunker också.
“Jag tror att det kommer att bli mycket omsättning av lägenheter,” berättade Diane Ramirez, chefsstrategichef för Berkshire Hathaway HomeServices New York Properties. Bisnow i december. “Det kommer att hjälpa till med utbudet, och med utbudet kan du få lite lättnader med priserna, så jag tror att hyresmarknaden bara kommer att bli lite mer normaliserad.”
“Nå, det är en annan kamp, eller hur?” sa Stabile. “Låt mig uttrycka det så här: Om du är måttlig eller konservativ från en försäkringsstrategi är det väldigt svårt att fortsätta titta in i de kommande 12 eller 24 månaderna och anta att vi kommer att ha denna tvåsiffriga hyrasökning.”
Hans företag har mestadels agerat som byggherre under de senaste åren, utvecklat en fastighet, hyrt ut och stabiliserat den och letat efter möjligheter att sälja efter ett och ett halvt år eller så, sa Stabile. Det blir svårare att göra, och vissa affärer är mer vettiga med ett längre håll.
Det är fallet med en radhusutveckling med 128 enheter som företaget förbereder för att utveckla i Boca Raton, Florida, sa Stabile.
“Vi har en hållhorisont på sju till tio år på denna speciella tillgång”, noterade han. “Lyckligtvis har våra investerare också en långsiktig sorts utsikter.”
Andra justeringar för att göra affären penna inkluderade mer eget kapital och lägre hävstång, eftersom räntorna är höga, sa Stabile.
Räntor kan vara ett avskräckande att bygga och sälja, men de kan också vara något av ett incitament att bygga och hålla, enligt Atkins Cos. rektor Cory Atkins.
“På en hög nivå är det förmodligen mer meningsfullt att hålla på lite längre för just nu, vid en högre räntemiljö, är det inte det, det är bara inte den mest fördelaktiga miljön,” sa Atkins.
Det är sant även för en tidigare älskling av investerare som medicinska kontorsbyggnader, vilket är hans företags specialitet, sa Atkins.
Den nuvarande osäkra miljön har mestadels en inverkan på emissionsgarantin av affärer, men mindre så på den faktiska förvaltningen av en fastighet, om en utvecklare skulle besluta sig för att inneha en tillgång, sa Atkins.
När allt kommer omkring tenderar större utvecklare att vara sofistikerade nog att ha en fastighetsförvaltningsavdelning, eller väletablerade relationer med fastighetsförvaltare, och även mindre utvecklare kan anställa förvaltning utan alltför stora svårigheter, sa Atkins.
Flerfamiljshus var inte den enda fastighetstypen som handelsutvecklare hade varit flitig om under de senaste åren. Industrial hade sin dag också, men inte så mycket längre, sa Denholtz Properties vd Stephen Denholtz.
“På den industriella sidan byggde folk efter en prognos och sålde för tre och en kvarts tak,” sa Denholtz. “Med sådana siffror var köpmansbyggandet det bästa någonsin. Det var stora spridningar. De finns inte längre.”
Långsiktiga innehavare, vilket Denholtz sa att hans företag är, är nu bättre lämpade för den nuvarande miljön.
“Långsiktiga innehavare vet att det kommer att bli dyrare att bygga i morgon än att bygga idag”, sa han. “Det bara är. Och var du än kan få det byggt nu, bygger du, om det är ekonomiskt vettigt.”
Inte alla utvecklare eller investerare ser ett definitivt slut på köpmansbyggandet. I den nuvarande miljön är utvecklingen tuffare än tidigare för alla, och om räntorna skulle dämpas eller ekonomin skulle förbättras kommer det fortfarande att finnas en viktig plats för handelsbyggare.
“Finansieringsförfrågningar för utvecklingsprojekt både från köpmansbyggare och köp-och-håll-utvecklare har avtagit på grund av de ökade finansieringskostnaderna,” sa BridgeInvests rektor Alex Horn. “Med det sagt finns det ingen märkbar skillnad i låneförfrågningar mellan båda strategierna.”
BridgeInvest är en privat fastighetslångivare med 1,3 miljarder dollar finansierat under det senaste decenniet, och enligt Horn tar företaget en kontracyklisk utlåningsstrategi genom att fortfarande använda kapital för affärer som uppfyller dess grundläggande kriterier.
Många köpmansbyggare utvecklas fortfarande med ett öga mot framtiden och förväntningarna att finansieringskostnaderna kommer att normaliseras och tillgångspriserna kommer att återhämta sig vid försäljningstillfället om tre till fem år, sa Horn – och satsade på att framtiden kommer att gå deras väg, i andra ord.
“Den här obalansen borde rätta till sig själv – antingen kommer investerare att börja komma tillbaka in i spelet när de blir mer bekväma med de ekonomiska utsikterna och värden studsar tillbaka, eller så kommer byggpriserna att sjunka,” sa Bonet.
I vilket fall som helst, med tanke på den långa tidslinjen för vissa projekt, kan de fortfarande vara vettiga för utvecklare som tror att fastighetsvärdena kommer att återhämta sig på medellång till lång sikt, när de behöver avyttra sig från fastigheten.
“I kombination med den stora efterfrågan från institutionella köpare att äga inflationsbeständiga reala tillgångar, kan bygg-och-sälj-modellen fortsätta att blomstra, även mitt i osäkra ekonomiska tider,” sa Horn.
