Marknaden för kommersiella fastighetsskulder skrynklades ihop förra året, tyngd av historiskt aggressiva räntehöjningar, men ett litet övervakat hörn av sektorn har klivit in för att delvis fylla tomrummet.
Regionala banker och samhällsbanker har tagit en större marknadsandel av kommersiella fastighetslån när bankjättar som JPMorgan Chase, Bank of America och Wells Fargo har dragit sig tillbaka från marknaden.
“De lokala och lokala bankerna har verkligen tagit sig in i det utrymmet som skuldfonderna fanns i tidigare”, säger JLL:s verkställande direktör Gerard Sansosti, som är medledare för företagets nationella skuldpraxis. “Jag tror inte att de är under samma granskning som penningcentralsbankerna.”
Små och regionala banker plockar upp det spel som storbankerna lämnar när de drar tillbaka på CRE-lån.
Men regionala banker, med tillgångar mellan 10 miljarder och 100 miljarder dollar, och även mindre gemenskapsbanker kan bara fylla så mycket av vakuumet, och om Federal Reserve fortsätter att höja räntorna, kommer de att börja dra sig tillbaka inom kort, experter berättade Bisnow.
“Om det inte finns mer klarhet på marknaden och kapaciteten lossnar lite, tror jag [smaller banks] kommer att bli selektiv, sa Sansosti.
Banker har totalt sett tagit en större marknadsandel i CRE eftersom andra långivare, såsom räntefonder, CMBS och försäkringsbolag alla såg aktiviteten rasa. Banker utgjorde 46,4 % av all kommersiell och flerfamiljsutlåning utan byråer i USA, upp från 23,1 % under samma period 2021 och 30 % under andra kvartalet, enligt CBRE. Bankerna stod för mer än 30 % av utlåningen under andra kvartalet, enligt en CBRE-rapport.
Michael Riccio, CBRE senior verkställande direktör och författare till rapporten, berättade Bisnow att samhälls- och regionbanker var huvudaktörerna under denna period.
Han sa att den volatila räntemiljön “i huvudsak stängde av” utlåningsverksamheten från stora penningcenter. Det totala antalet stängningar av lån sjönk med 11 % från andra kvartalet 2022 och 4,7 % jämfört med föregående år.
Truist Financial Corp., en av landets 10 största banker med nästan 550 miljarder dollar i tillgångar, drog tillbaka på kommersiell utlåning när dess emissionsgarantier höjde de beräknade räntorna från 5,5 % i mitten av 2022 till mellan 7 % och 7,25 % idag, säger Mark. Hancock, senior vice president för Truists utlåningsdivision för kommersiella fastigheter.
“Vi tar hand om våra befintliga kunder,” sa Hancock. “Vi försöker bli kreativa där vi kan utan att bryta mot våra riktlinjer.”
Som ett resultat sa Tony Marquez, VD för kommersiell bank på Bethesda, Maryland-baserade EagleBank, att han har sett mer trafik genom sin dörr bland utvecklare och fastighetsinvesterare.
“Det finns en tydlig indikation från min synvinkel att vi får fler blickar på olika affärer eftersom några av de större bankerna inte har varit lika aktiva under det senaste året,” sa Marquez och tillade att lånetillväxten för den regionala banken var 2,2 % under tredje kvartalet jämfört med bara 1 % under andra kvartalet.
Bisnow/Jon Banister
EagleBanks Tony Marquez, till höger, med JLL:s John Sikaitis på ett Bisnow-evenemang
Mindre banker kan fylla detta tomrum eftersom de får mindre granskning från banktillsynsmyndigheter jämfört med penningcentralinstitutioner, sa Sansosti Bisnow. Penningcenter är föremål för årliga federala stresstester och gränser för hur mycket kommersiella fastighetsutlåning de kan lägga till sina balansräkningar.
Michael Barr, Federal Reserves vice tillsynsordförande, varnade förra månaden för att centralbanken skulle kunna skärpa kraven på stresstest ytterligare, även om 33 av de största bankerna klarade dessa stresstester förra sommaren, vilket indikerar att de kan klara en allvarlig lågkonjunktur och fortsätta att låna ut. , rapporterade Banking Dive.
Mindre banker ser det vakuum som penningcentralerna lämnar som ett sätt att ta fler marknadsandelar, sa Lisa Pendergast, verkställande direktör för finansrådet för kommersiella fastigheter.
“Om du är ett av få spel i stan, då har du större möjligheter att säkerställa att ditt lån är så kreditvärdigt som det kan vara,” sa Pendergast.
Det finns dock gränser för hur stora lån dessa banker kan göra. De flesta regionala banker lånar inte ut mer än $40 miljoner till $60 miljoner på någon affär, sa Riccio, vilket innebär att investerare och utvecklare måste gå till flera banker för att samla ihop tillräckligt med skulder för större projekt.
“De kommer inte att ta ett lån på 200 miljoner dollar,” sa Sansosti. “De fyller ett behov, men det är mer i det där små till medelstora lånet.”
För tillfället sa Sansosti att de mindre bankerna har övertaget och tvingar potentiella kunder att också öppna konton och göra insättningar i utbyte mot lån samtidigt som de skärper sina egna försäkringsstandarder.
Men om inte Fed upphör med sina räntehöjningar eller vänder kursen i händelse av en allvarlig lågkonjunktur, kan mindre banker snart behöva dra sig tillbaka själva, sa Sansosti.
Vissa regionala banker har redan saktat ner. Bridge Logistics Properties, industriell utveckling och investeringsgren inom Bridge Investment Group, har historiskt sett förlitat sig på regionala banker och skuldfonder för sina projekt, säger Eastern Regions VD Greg Boler.
Boler sa att Bridge får offerter för bygglån för ett framtida projekt, men med högre räntor som pressar upp lånekostnaderna är offerterna hittills “alla ganska dyra.” Det tvingar Bridge i år att vända sig mot att förvärva lager istället för att utveckla nya.
“Vi slog ihjäl många affärer. Vi behöll en affär som vi var positiva till på grund av den här platsen och grunden från en höjning av hyrespriserna”, sa han. “Ingen kommer att ha bråttom att fånga den fallande kniven.”
