Kust till kust har den bostädervänliga rörelsen tagit fart under de senaste åren när förespråkare vinner lagstiftande segrar som reformerar zonindelningslagar och effektiviserar utvecklingsprocesser. Enligt Brookings Institution har mer än ett dussin amerikanska städer och delstater genomfört “väsentliga förändringar” av bostads- och markanvändningspolitiken under de senaste fem åren.
Men fungerar de politiska reformerna? Enligt institutionens ena seniorstipendiat behövs mer forskning akut för att besvara den frågan.
“Den bostadsvänliga rörelsen förändras snabbt, med många lokala och statliga beslutsfattare som vill replikera reformer från tidiga användare”, skriver Jenny Schuetz, Senior Fellow vid Brookings Metro, i en ny analys. “Detta skapar ett akut behov av realtidsdata och analys för att informera om nuvarande politiska val.”
Ur ett designperspektiv noterar Schuetz att eftersom beslutsfattare antar paket med bostadspolitik bör de noggrant överväga samspelet mellan komponenterna i dessa planer: “till exempel, legalisering av lägenheter samtidigt som byggnadshöjden begränsas till två våningar kommer sannolikt att göra det mer utmanande att bygga lägenheter, ” hon skriver.
Dessutom är “de “rätta” valen av policydesign och politiska strategier mycket kontextspecifika, säger hon. “Ett givet paket med bostadspolicyer eller -regleringar kommer att ha olika effekter på bostadsresultat (antal, storlek och pris på nybyggda bostäder) beroende på de ursprungliga marknadsförhållandena. Hur man motiverar förtroendevalda att införa förändringar i bostadspolitiken kommer på liknande sätt att bero på partiska och ideologiska preferenser hos lokala/statliga väljare, frågans framträdande roll och den relativa makten hos befintliga politiska intressenter och valkretsar. Empiriska studier som inte tillräckligt tar hänsyn till lokala och/eller statliga bostadsmarknadsförhållanden och politiska sammanhang kommer sannolikt att ge felaktiga eller missvisande resultat.”
Schuetz rekommenderar att man ägnar stor uppmärksamhet åt vad hon kallar fyra huvudkomponenter i forskningsdesign. För det första är det viktigt att tydligt beskriva policyutformningen och riktade bostadsresultat. Hon noterar att Minneapolis, Oregon och Kalifornien var bland de första platserna som antog lagar som legaliserade strukturtyper som ADU, duplex och triplex över hela staden eller staten – och säger att för att mäta effekten av dessa lagar bör forskare börja med att räkna produktionen av sådana strukturer sedan. På samma sätt är Massachusetts MBTA-gemenskapslag utformad för att uppmuntra flerfamiljsutveckling nära transit.
“Traditionell programutvärdering försöker ofta utvärdera effekten av en enda policyändring, men flera nyligen genomförda bostadsreformer har inkluderat flera olika policykomponenter (antingen inom ett lagförslag eller antagits i samma lagstiftande session)”, skriver Schuetz. “Till exempel ökade Minneapolis den tillåtna tätheten runt transitkorridorer samtidigt som det legaliserade duplex och triplex, även om de förstnämnda fick mindre uppmärksamhet. Oregon antog en statlig hyresregleringslag i samma session som lagförslaget som legaliserade duplex och triplex, vilket kan interagera med hyresvärdars incitament att utöka hyresbostäder. I en mening komplicerar dessa flerskiktade policyförändringar forskarnas uppgift; i en annan mening är det som är viktigt för beslutsfattare den kollektiva effekten av hela uppsättningen av policyer.”
Ett annat stort problem: att konstruera tidslinjer för genomförandet av policyer och för att mäta marknadens reaktioner.
”Markanvändningen är känd som klibbig; inte ens en fullständig översyn av områdeskoder kommer att ersätta befintliga byggnader över en natt, säger Schuetz. “Forskare måste vara tydliga med den lämpliga tidsramen inom vilken policyer kan bli synliga för observatörer… Som sådan kommer tidslinjen för observerbara effekter sannolikt att variera mellan specifika policytyper och marknadsförhållanden. I vissa fall, som exemplet i Massachusetts, kan det ta år innan betydande mängder nyligen legaliserade hem är färdigställda; detta skulle fortfarande utgöra en “framgångsrik” policyändring. Andra policyer kan ge snabba svar genom oväntade kanaler, som hur Kaliforniens ADU-lagstiftning fick ägare av befintliga men informella ADU:er att söka certifiering. Och vissa typer av policyändringar kan få utvecklare att agera innan en ny policy träder i kraft, till exempel en bråttom att ansöka om bygglov innan en obligatorisk inkluderande områdeslagstiftning börjar.”
Schuetz rekommenderar också att man överväger hur policydesign interagerar med underliggande marknadsförhållanden, och pekar på statlig lagstiftning som anger gemensamma zonindelningsgrundlinjer för alla städer och län som en “utmärkt möjlighet” för forskare att förstå detta samspel.
“Till exempel, enligt Oregons nya lag är duplex och triplex lagliga att bygga i nästan alla samhällen”, säger hon. “Men den extra tätheten borde vara mer ekonomiskt värdefull i områden där markvärdena och hyrorna är höga, som Portlands välbärgade stadsdelar, jämfört med landsbygdssamhällen i östra Oregon. Att titta på skillnader i bostadsproduktion mellan orter före och efter statliga policyförändringar är ett av de mer lovande områdena för framtida forskning och kan hjälpa till att belysa vilka typer av regleringar som var bindande begränsningar på olika typer av bostadsmarknader.”
Slutligen krävs bättre data för att spåra resultat. ADU, till exempel, identifieras inte av Census Bureau’s American Community Survey eller andra liknande mätvärden, vilket gör det svårt att spåra produktionen av sådana enheter.
“De flesta lokala och statliga lagstiftare som antog zonindelningsreformer har inte tilldelat medel för övervakning och datainsamling”, säger hon. ”Offentlig data har ännu större luckor när det gäller att utvärdera förändringar i dimensionskrav. Till exempel, för att förstå effekten av att eliminera minimiparkeringskraven, skulle forskare behöva veta antalet nybyggda bostäder med och utan parkeringsplatser utanför gatan före och efter att den nya policyn trädde i kraft. Ingen allmänt tillgänglig undersökning samlar in dessa mätvärden för enskilda fastigheter; inte ens fastighetsregister som innehas av lokala skattebedömare visar inte konsekvent närvaron eller typen av parkeringsplatser.”
Schuetz rekommenderar beslutsfattare och forskare att ta en hårdare titt på tunnelbanor där “bostäder historiskt har varit rikliga och relativt överkomliga, men snabbt blir dyrare”, som Austin, Texas, Denver, Nashville och Boise, och noterar att “viss tidig samordning över forskning grupper för att diskutera geografiskt fokus skulle vara användbart. ”
“Den bostadsvänliga rörelsen har uppnått anmärkningsvärda lagstiftningssegrar under de senaste fem åren, vilket skapat unika möjligheter att studera effekterna av bostadspolitiska förändringar”, avslutar Schuetz. “Noggrann empirisk forskning kan hjälpa beslutsfattare och förespråkare att utforma mer effektiva policyer – och därmed göra bostäder mer överkomliga och rikligare för alla amerikaner.”