Federal Reserve har höjt federal funds-räntan flera gånger under 2022 från noll procent i mars i år. Detta har varit den snabbaste höjningen av fondernas ränta någonsin och har börjat påverka CRE-marknaden. De offentliga REIT-aktierna har redan korrigerat med FTSE-NAREIT All Equity Index ned 27,93% till och med september 2022. Högre räntor och en långsammare ekonomi har omvärderat offentliga REIT-priser men inte privata kommersiella fastighetsvärden. Stigande riskfria räntor ökar den vägda genomsnittliga kapitalkostnaden och när ett företags fria kassaflöde diskonteras till denna högre kapitalkostnad, minskar värdet på företaget och dess aktier. Den privata CRE-marknaden står stilla och det finns få transaktioner på grund av den stora och ökande spridningen av köp- och säljpriser på fastighetsvärden. Därför har privata CRE-värden inte korrigerats i linje med de offentliga REITs, och det kan ta ytterligare nio månader till ett år för dessa värden att omprisa lägre.
Låt oss säga att den 10-åriga T-obligationsräntan är 4,0 % som den var tidigare i höst. Med denna högre riskfria ränta kan en genomsnittlig takränta beräknas från cap rate-formeln, som är den riskfria räntan baserad på den 10-åriga statskassan på 4,0 % plus en riskpremie på 6,0 % minus ökningen av hyrorna på 3,0 % eller ett tak på 7,0 %. Detta är ett generellt takpris och måste justeras ytterligare för fastighetstyp och läge. En lägsta takränta för även den blomstrande industrimarknaden bör dock vara 5,0 %-7,0 %, och inte de 3,0 % till 5,0 % som för närvarande finns på marknaden och för lägenheter bör taket stiga till 5,50 % till 7,50 %, jämfört med 4,0 % till 6,0% för närvarande på marknaden.
Närhelst det finns en nedåtgående prisvärdering i fastigheter eller någon privat tillgång, ligger säljarna vanligtvis bakom kurvan eftersom det inte finns en offentlig marknad för att dagligen markera tillgången till marknaden som en offentlig REIT. Många säljare tror fortfarande att deras nya kredithyresgäst hyrde industrifastigheter och lägenhet i klass A som de köpte till en takränta på 3,5 % för några år sedan kan säljas till samma avkastning. En säljare kommer vanligtvis att släppa ut en fastighet på marknaden till taket på 3,50 %, men alla potentiella köpare kommer att erbjuda ett pris baserat på en högre avkastning på 6,0 % eller 7,0 %. Detta kommer att vara en klistermärkeschock för säljaren. Säljaren kommer i många fall att ta fastigheten från marknaden, i väntan på att den gamla goda tiden med räntetak på under 4 % kommer tillbaka, och fortsätta att äga och förvalta fastigheten. Jag tvivlar på att de dagarna kommer tillbaka någon gång snart. De goda nyheterna med högre takpriser är för köpare av CRE. Det finns för närvarande mer än 200 miljarder dollar i privata fastighetsfonder i USA som letar efter affärer. Dessa köpare kommer att njuta av möjligheten att äntligen köpa bra fastigheter till en rimlig riskjusterad takränta.
Joseph J. Ori är verkställande direktör för Paramount Capital Corp.
