Den här serien kommer in i huvudet på beslutsfattarna inom CRE, de människor som formar branschen genom att sätta investeringsstrategi, arbetsplatsdesign, mångfaldsinitiativ och mer.
Tore Steen är VD för CrowdStreet, en marknadsplats för crowdfunding för kommersiella fastighetsinvesteringar. CrowdStreet har finansierat mer än 700 affärer, med mer än $4 miljarder investerade sedan Steen och Darren Powderly grundade det 2012.
Steen sa att han ser möjligheter överallt för fastigheter 2023: Flerfamiljshus, gästfrihet, industri och livsvetenskap är alla på hans radar. Det han inte är lika övertygad om är seniorbostäder. Även om efterfrågan finns, sa han att den ofta överskattas av människor som inte riktigt förstår demografin och behoven hos babyboomergenerationen.
Steen kom från teknikvärlden innan han var med och grundade CrowdStreet, med insatser på Janrain, WebTrends och EarthLink.
Följande har redigerats lätt för stil och klarhet.
Med tillstånd av CrowdStreet
CrowdStreet VD Tore Steen vid ett CrowdStreet investerarevenemang i Houston 2022
Bisnow: Baron Rothschild sa en gång att “tiden att köpa är när det är blod på gatorna.” Var är blodet idag?
Steen: Blodet på gatorna är lite starkt, men jag ser många möjligheter inom många fastighetssektorer.
Gästfrihet: Specifika hotellfastigheter, särskilt hotell på semestermarknader med uppdämd reseefterfrågan, återtar snabbt förlorad mark. Och i “den nya resenärens tid” har distansarbete gett många människor flexibiliteten att förlänga semestern och arbeta från sin destination. Att blanda distansarbete med fritidsresor kan skapa nya möjligheter för besöksnäringen och, därefter, gästfrihetsinvesteraren.
Industriellt: När inflationen är hög tenderar industrifastigheter att ha mindre operativ risk, tack vare hyresavtalens tredubbla nettokaraktär, där hyresgästerna betalar alla utgifter. Detta kan hjälpa till att isolera dessa affärer när driftskostnaderna ökar och skydda en investerares verkliga avkastning.
Flerfamiljshus: Det finns också många möjligheter i nybyggda flerfamiljsutvecklingar. Den enorma hyresökningen 2021 ledde till den enorma uppskattningen av denna sektor, som ofta överträffade ökningen av byggkostnaderna, som var orimliga i efterdyningarna av pandemin.
Life sciences: Life sciences är en av de snabbast växande branscherna med rekordstora 70 miljarder dollar av privat och offentligt kapital som tillförts biovetenskapsrelaterade företag i USA 2020, en enorm ökning med 93 % från det tidigare rekordet på 36 miljarder dollar. 2018.
Life science-företag tenderar att gruppera sig kring specifika områden. I en rapport från CBRE inkluderar toppmarknaderna för biovetenskapliga fastigheter Boston, San Francisco Bay Area och San Diego, där efterfrågan ökade med mer än 34% sedan mitten av 2020.
Bisnow: Vilken är din mest kontroversiella CRE-åsikt och varför har du rätt i det?
Steen: Konventionell visdom inom CRE-branschen pekar på en “silvertsunami” som kommer att driva affärsmodellen för seniorbostäder till nya höjder detta decennium. Jag är dock inte övertygad om att enbart demografin för åldrande babyboomers nödvändigtvis kommer att motsvara en överdimensionerad efterfrågan på äldreboenden av några skäl. Först är timing. De äldsta babyboomarna kommer inte att fylla 84 år förrän 2030, vilket håller på att bli medelåldern för en ny invånare i en hemtjänst. Så, åtminstone, kommer vågen sannolikt mycket längre i framtiden än vad de flesta för närvarande förväntar sig. För det andra, som en nation flyttar vi till stödboende i allt högre åldrar, men vår förväntade livslängd ökar inte. Detta minskar den genomsnittliga boendevistelsen till mindre än två år, vilket är relativt kort med tanke på komplexiteten i att flytta in nya invånare som är i 80-årsåldern och i situationer där du vanligtvis behöver sälja inte bara den boende utan även deras familj. Slutligen, varje år, nya framsteg inom teknik gör det lättare för seniorer att åldras på plats snarare än att gå in i en hemtjänst. Eftersom beslutet att flytta in i seniorbostäder vanligtvis är behovsbaserat ser jag möjliga scenarier där genombrott inom områden som robotteknik kraftigt förändrar marknadsdynamiken för seniorboendebranschen och utmanar många av de befintliga normerna. Jag tvivlar inte på att det kommer att finnas vinnare i utrymmet när det kommande decenniet utvecklas, men antagandet om att silvertsunamin är ett tidvatten som lyfter alla båtar tar inte hänsyn till de otaliga faktorerna som spelar in.
Bisnow: Om du inte var i fastigheter, vilken väg skulle din karriär ha tagit?
Steen: Jag kom faktiskt bara till fastigheter genom den tekniska vinkeln under det senaste decenniet. Min medgrundare, Darren Powderly, var den som hade den djupa CRE-erfarenheten före CrowdStreet. Min expertis var att leda teknikföretag och ta fram innovativa lösningar till både konsumenter och företag som traditionellt inte hade utnyttjat kraften i internet eller mjukvara. Det var sammansmältningen av våra två världar som gjorde CrowdStreet möjligt.
Med tillstånd av CrowdStreet
CrowdStreets VD Tore Steen, längst till vänster, vid banbrytandet av Round Rock Home2 Suites, ett erbjudande från CrowdStreet Marketplace från Gatehouse Capital, i början av juni 2022.
Bisnow: Vad är en sak du skulle göra annorlunda från tidigt i din karriär?
Steen: Jag skulle ha tagit steget till startups och bygga nya satsningar tidigare. Medan min tidigare karriär inom bank, managementkonsulting och större offentliga företag var en bra träningsplats och intellektuellt stimulerande, har det varit otroligt att flytta utanför min komfortzon och hoppa in i startupvärlden. Jag hade entreprenörsönskningar på college, men lade dem på is för en mer etablerad karriärväg tidigare.
Bisnow: Hur bestämmer du som ledare vem som är värd att vara mentor och vem som helt enkelt inte passar?
Steen: Allt börjar med viljan att lära. Om adepten inte visar det både i handlingar och i ord, så passar det med största sannolikhet inte. Om deras motivation helt enkelt är att få en referens eller ett intryck av att mentorn stöder dem, så fortsätter jag inte. Men när jag kan säga att personen verkligen vill förbättra sig själv genom att lära sig och få insikter från mina erfarenheter, då är jag glad över att vara en mentor. En av de bästa adepterna jag hade skulle komma till varje möte med mål och en agenda — prata om att göra det lätt för mig att vilja hjälpa den personen!
Bisnow: Vad tycker du om metaversen? Har det någon relevans för CRE?
Steen: Grejen med fastigheter är att det är just det – äkta. Oavsett hur mycket av våra liv som rör sig online, oavsett om det är den metaversa eller förstärkta verkligheten eller något annat, kommer vi alltid att förlita oss på fysiska utrymmen på något sätt. Vi behöver någonstans att köpa matvaror – även om vi beställer dem online lagras och skickas de från lager.
Vi kommer alla att behöva träffa läkaren eller tandläkaren personligen någon gång. De produkter vi använder varje dag måste tillverkas någonstans. Även metaversen förlitar sig på datacenter, som är en typ av CRE.
Bisnow: Vad ser du som de bestående effekterna av pandemin på CRE?
Steen: Tänk på hur små våra världar var de senaste två åren. Många av oss insåg hur mycket vi använder, interagerar med och värdesätter CRE när det inte längre var tillgängligt för oss. Vi kunde inte gå till gymmet, till vårt favoritkafé eller ens läkarmottagningen om det inte var för nödvändig vård.
Men den bestående effekten kommer sannolikt att variera beroende på sektor. Fastigheterna som märktes som “nödvändiga” – saker som livsmedelsbutiker, apotek, infrastrukturen som stöder försörjningskedjan, medicinska FoU-labb – blev ännu mer värdefulla under de senaste tre åren och kommer förmodligen att fortsätta på den vägen i flera till. Andra fastighetstyper, som gästfrihet, var praktiskt taget frysta, men har sedan dess ökat mot återhämtning eftersom så många människor inte kunde vänta med att ta den försenade semestern. Men då håller andra sektorer, som kontor, fortfarande på att räkna ut hur det “nya normala” kommer att se ut.
Med tillstånd av CrowdStreet
CrowdStreets VD Tore Steen vid ett CrowdStreet-investerarvent i Dallas 2022.
Bisnow: Som ni vet pågår det en massiv konversation om att flytta fram fler färgade och kvinnor till C-suiten. Vad gör du för att ta itu med de rösterna och den rörelsen inom din egen organisation?
Steen: Att vara framgångsrik börjar med ett uttryck för vem vi är som organisation genom våra värderingar: samarbete, respekt och påverkan. Våra värderingar och övertygelser återspeglas i hur vi anställer, coachar, utbildar, leder, erkänner och arbetar tillsammans som ett team. Sedan maj förra året var tre av våra fem senaste anställningar av ledande befattningshavare olika, så vi pratar om.
Med dessa i åtanke finns det två huvudvägar till C-sviten, antingen att utvecklas inifrån eller att anställa ledare från den externa marknaden.
När vi tänker på att utvecklas inifrån handlar det egentligen om att skapa ett system av metoder och beteenden och en inkluderande miljö kontra varje enskild ansträngning. Det börjar med sammansättningen av vår personalstyrka och att undersöka eventuella snedvridningar i våra egna rekryteringsprocesser. Vi har faktiskt precis uppnått ett av våra rekryteringsmål i år, och säkerställer att a) förhållandet mellan olika sökande förbättrades och att b) takten med vilken olika kandidater tar sig igenom till intervjustadierna är mer representativa och i nivå. Våra faktiska anställningsbeslutspraxis visar en liten partiskhet till förmån för kvinnor och olika kandidater, vilket hjälper till att förbättra vår övergripande mix över tid.
Hur har vi flyttat nålen?
Vi har investerat i vårt team för att förvärva talang som aktivt söker olika kandidater.
Vi startade en liten “rekryteringslabb”-fond för att utforska och arbeta med en mycket intressant ny teknik som tar bort partiskhet från språket vi använder i våra beskrivningar, hela vägen upp till att förbättra hur, var och vem vi hämtar.
Och vi har arbetat med att formalisera ”Så här rekryterar vi” för att vara säkra på att vi kör solida rekryteringsprocesser och kandidaterfarenhet varje gång.
Väl innanför “ytterdörren” är det avgörande att skapa en kultur av inkludering och mångfald samtidigt som man utvecklar och följer rättvisa processer. Vi vet från vår egen interna enkäterfarenhet att både vår “inkludering” och “lärande och utveckling” engagemang delar mer än 85 % positiva känslor. Vi har nyligen omdefinierat våra pelare för företagens sociala ansvar till E3 (bemyndiga, utrusta och utbilda) så att vi har ett positivt inflytande på världen omkring oss. Detta tenderar att skapa en positiv och magnetisk kultur för olika bakgrunder. När det kommer till ledarskapsmöjligheter har vi en policy att publicera alla ledningsroller för öppenhet; våra personalchefer är nu 40 % plus mångfaldiga och ökar. Och vi har precis slutfört att definiera vår ledarskapsstadga och förväntningar, som har en stark tonvikt på att stärka vår grund genom att möjliggöra, stärka och kämpa för våra värderingar. Vi är definitivt glada över de framsteg vi har gjort och ser fram emot att växa mer mångsidigt ledarskap inifrån.
Men låt oss vara tydliga, du måste vara engagerad. Det är för lätt för anställande chefer att ta genvägar med de personer de känner, så du måste stärka kvaliteten framför hastigheten.
En utmaning i en miljö med hög tillväxt är att växa inifrån samtidigt som vi säkerställer att vårt högsta ledarskap har beprövad erfarenhet för morgondagen. Det gör våra C-suite möten mer benägna att fyllas genom extern sökning. Vi är kristallklara när vi definierar jobbet, ansvarsområden och urvalskriterier innan vi någonsin kommer igång för att säkerställa att urvalsbias minimeras. Och sedan säkerställer vi att vi får rätt kanal av kvalificerade olika kandidater genom att samarbeta med tredjeparts sökföretag. Marknaden för erfarna chefsbegåvningar är alltid konkurrenskraftig. Så vi tror att några av våra interna metoder hjälper till att säkerställa att vi sätter vår bästa fot framåt. Vi anammade till exempel W3B fullt ut (jobba där du jobbar bäst) och erbjuder då FTO (flextid). Detta säkerställer att vi kan söka efter det bästa ledarskapet var som helst i USA, och när vi sedan hittar dem har vi rätt flexibilitet för att säkerställa att de kan balansera sitt arbete och sitt liv. Detta hjälper till att bredda kanalen för mångfaldskandidat avsevärt.
Bisnow: Så, det här är helgens intervju. Vad är din typiska helgrutin?
Steen: “Typiskt” är förmodligen en sträckterm, eftersom veckan som är i ett snabbt växande entreprenörsföretag tenderar att smälta in i helgen. Men jag ser till att spendera en bra tid med min familj. Aktiviteterna kretsar vanligtvis kring utomhusaktiviteter som vandring, cykling och paddleboard, och många gånger inkluderar vår familjens golden retriever. Eftersom vi är nya i Austin, tar vi oss igenom den fantastiska matscenen här.
