Trots förhoppningar om att förhållandena skulle stabiliseras mot 2023, påverkas ekonomin fortfarande av ständigt stigande räntor. Den 2 november tillkännagav Federal Reserve sin fjärde på varandra följande räntehöjning med 75 punkter, vilket markerar sjätte gången som räntorna höjs i år. Även om decembers räntehöjning på 50 punkter var den minsta höjningen sedan maj, är räntorna nu på den högsta nivån sedan 2007, och Fed vidhåller sin hållning att pågående höjningar är lämpliga för att hålla tillbaka inflationen.
Medan flerfamiljsindustrin vanligtvis är motståndskraftig under både inflations- och lågkonjunkturperioder, då den ekonomiska osäkerheten kvarstår, står investerare fortfarande inför utmaningar med att finansiera utveckling av bostäder till överkomliga priser.
Mark Dean, chef för prisvärd produktion för fastighetsfinansieringsföretaget NewPoint Real Estate Capital och en 40-årig veteran från finansbranschen för billiga bostäder, satte sig ner med Bisnow för att diskutera effekterna av inflation och stigande priser, vad 2023 har i beredskap för bostäder till rimliga priser och hur NewPoint Impact-plattformen kan hjälpa investerare och utvecklare att skapa och bevara dessa bostäder.
Bisnow: Hur har stigande räntor påverkat finansiering av bostäder till överkomliga priser 2022?
Dekanus: Stigande priser har spelat en viktig roll för att öka obalansen mellan källor och användningar av medel i ett projekt. När de är balanserade blir det enkelt att finansiera och utveckla billiga bostäder. Tyvärr, i dagens miljö, ökar användningen och källorna är nere, och det finns en betydande obalans under större delen av 2022 som inte ser ut som att den kommer att lösas någon gång snart.
Flera faktorer påverkar användningen av medel negativt. Utdragna utvecklingstider på grund av arbetskraftsbegränsningar eller logistiska förseningar har lett till ytterligare transportkostnader. Det finns också ökningar av hårda byggkostnader, såsom material och arbetskraft, allt utöver de högre betalningskostnaderna på grund av räntor. Stigande räntor påverkar också källor, eftersom de påverkar täckningsgraden för skuldtjänst och i slutändan storleken på lånen.
När det gäller refinansiering finns det en ansenlig mängd bryggskulder som har sitt ursprung under de senaste tre åren, vilket fångar en del utvecklare på osäkerhet. Dessa låntagare är oroade över räntornas riktning när det gäller löptider. Den ursprungliga planen att gå ut i permanent finansiering är inte alltid ett alternativ, eftersom många affärer helt enkelt inte är tillräckligt rutinerade för en permanent avgång.
Som ett resultat kommer låntagare att leta efter att köpa den förlängningen, vilket inte heller alltid är ett alternativ. Detta gäller särskilt från banker, eftersom det förlängda lånet blir ett klassificerat lån, vilket kräver finansiering av ytterligare kapital i en förlustreservfond – något banker vill undvika. Alternativet är att hitta en ny brolångivare, någon som köper samma historia men med ett annat utfall om två år.
Bisnow: Kan du prata med NewPoint Impact-plattformen? Vilka är fördelarna med att para ihop privat kapital med statligt subventionerade produkter?
Dekanus: NewPoint Impact är mycket entreprenöriellt genom att det strävar efter att tillhandahålla en lösning som balanserar källorna och använder problem som diskuterats tidigare. I dagens värld, där projekt är undersorterade och överanvända, erbjuder NewPoint Impact kreativa, effektiva sätt att täppa till luckor i affärer.
En av Impact-produkterna är ett syntetiskt 221(d)(4) konstruktionsfinansieringsprogram, där NewPoint tillhandahåller konstruktionsfinansiering – med gynnsamma försäkringsvillkor som maximerar intäkterna – samtidigt som den strukturerar transaktionen för ett mycket önskvärt federal Housing Administration-uttag. Denna typ av lösning finns inte på något replikerbart, skalbart sätt på marknaden.
Bisnow: Märker du några trender i de typer av program eller strukturer som verkar fungera bäst med rådande marknadsförhållanden?
Dekanus: Många låntagare känner att de har missat fönstret för att fixa sin ränta på lång sikt. De har bestämt sig för att vänta ut saker, kanske ta en lösning med rörlig ränta som möjliggör en konvertering till en fast ränta.
En annan faktor som driver produkturvalet idag är att säljarna kanske inte har den hävstångseffekt de hade för nio månader sedan. Då fick en köpare höra “det är bra att du vill köpa det här, men du måste stänga om 30 dagar.” De fick sedan klättra och försöka komma på hur de skulle stänga, och ett brygglån var den enda lösningen. Marknaden har flyttat tillbaka till en mer mätt och genomtänkt plats vad gäller processen kring ett förvärv. NewPoint ser dock fortfarande en hel del bryggaktivitet för att överföra tillgångar.
Med en allmän känsla av osäkerhet och riskaversion kommer många låntagare att leta efter terminsräntelås eller åtaganden, områden där NewPoint har gjort gemensamma ansträngningar för att bli marknadsledare. Det kommer också att finnas några möjligheter, särskilt i nödställda tillgångar.
Bisnow: Vad innebär 2023 för flerfamiljsbostäder och prisvärda bostäder?
Dekanus: Federal Housing Finance Agencys 2023 flerfamiljsvolymtakstruktur för de statligt sponsrade företagen fortsätter att stödja det prisvärda utrymmet samtidigt som de breddar de typer av fastigheter som kan kvalificeras som uppdragsdrivna. Genom att ta bort kravet på att 25 % av flerfamiljsföretagen måste vara överkomliga till 60 % av medianinkomsten i området har FHFA effektivt frigjort ytterligare kapacitet för att finansiera mer naturligt förekommande prisvärda bostäder. Gröna lån klassificeras nu som uppdragsdrivna för enheter på eller under 80 % AMI, upp från 60 % AMI 2022. Detta bör utöka fördelarna som erbjuds av Fannie Maes Green Rewards och Freddie Macs Green Advantage-program. Dessutom skapade 2023-takstrukturen en ny uppdragsdriven kategori för arbetskraftsbostäder som borde uppmuntra låntagare som lovar att bevara överkomliga priser genom hyres- eller inkomstrestriktioner.
En annan stor påverkan på marknaden är att vi befinner oss i den andra vågen av år 15 rekapitaliseringar av låginkomstskatteavdrag. Eftersom vi inte kan bygga oss ur krisen med överkomliga bostäder måste vi se till att det inte blir värre genom att låta LIHTC-bostäder rulla av och bli marknadsmässiga. Den goda nyheten är att vi är i fönstret för att rekapitalisera, och NewPoint har rätt personer och produkter för att få det gjort – även om det innebär att vi var tvungna att skapa en ny produkt, som NewPoint Impact Resyndication Bridge Loan, för att göra det .
Dessutom kommer resultatet av mellanårsvalet att påverka. Historiskt sett betyder en splittring i kongressen stopp. Gridlock resulterar i status quo, vilket är till hjälp när det gäller effektiviteten på kapitalmarknaderna, som avskyr osäkerhet. Jag tror också att gridlock ger fastighetsinvesterare en viss säkerhet när det gäller att gå vidare med vissa typer av projekt. 1031-växlingar kommer inte att försvinna när det är gridlock. Förhoppningsvis ger det utvecklare en viss grad av förutsägbarhet, åtminstone under de kommande åren, så att de kan fokusera på att ta itu med prisfrågan på utbudssidan. Det kommer att gynna framtida invånare i prisvärda bostäder.
Den här artikeln har tagits fram i samarbete mellan Studio B och NewPoint Real Estate Capital. Bisnows nyhetspersonal var inte involverad i produktionen av detta innehåll.
Studio B är Bisnows interna innehålls- och designstudio. För att lära dig mer om hur Studio B kan hjälpa ditt team, kontakta studio@bisnow.com.
