När det kommer till vinster från flerfamiljshus är skillnaden mellan toppen och botten enorm – även om du bara tittar på de 20 bästa storstadsområdena. Det är vad visar en dataanalys från CRED iQ.
Här är analysmetoden:
“CRED iQ undersökte intäktstrender för över 10 000 flerfamiljsfastigheter över hela Agency och CMBS värdepapperiseringsuniversum som täcker över 800 miljarder USD i värdepapperiserade skulder. Data härleddes från helårsbokslut på fastighetsnivå för 2021. Delårsbokslut från 2022 beaktades också när de var tillgängliga och lämpliga. Årsredovisningar från delårsperioder kan dock ha inkluderat avvikelser från tidpunkten för intäktsredovisning i vissa fall och exkluderades därefter. Finansiella rapporter på fastighetsnivå för värdepapperiserade bolån rapporteras i allmänhet på eftersläpningsbasis och kan ta flera månader innan de rapporteras efter låntagarnas första rapportering och efterföljande servicejusteringar.”
Med andra ord kan det finnas förvrängningar i data, men i affärer kan ofta till och med potentiellt felaktiga data vara mycket bättre än ingen data.
Företaget beräknade intäkter per ockuperad enhet för 2021, som inkluderar bashyror och extra intäkter, som parkering och tvätt, och tittade på de 100 största primära och sekundära flerfamiljsmarknaderna av MSA.
Den genomsnittliga årliga intäkten per ockuperad enhet för alla primära och sekundära MSA var 1 568 $. För de 20 bästa var kursen $1 918, eller lite mer än en femtedel större.
Men för att ge en uppfattning om hur stora skillnaderna kan vara, hade Bridgeport-Stamford-Norwalk, CT MSA ett genomsnitt av ockuperade enheter på 2 648 USD, med genomsnittliga driftskostnader på 1 203 USD och en operativ hävstång på 45 %. New York-Norra New Jersey-Long Island MSA kom nära efter på $2 644, med en operativ hävstång på cirka 44%.
“Denver-Aurora, CO MSA har de högsta marginalerna med en genomsnittlig driftskostnadskvot på 37% medan flerfamiljsfastigheter i Buffalo-Niagara Falls, NY MSA presterade med den högsta operativa hävstången, lika med 50%”, står det i rapporten. “När man räknar med lägre operativ hävstång, kan marknader ses mer gynnsamt baserat på nettooperativa inkomster (NOI) potential. Jämförbara siffror för kostnad per enhet kan variera kraftigt mellan marknader i ett antal kategorier, inklusive fastighetsskatter, försäkringspremier eller allmännyttiga kostnader.”
Rapporten är också en stor påminnelse om varför det är klokt att undersöka lokala marknadsförhållanden. Vem skulle ha trott att flerfamiljsenheter i Philadelphia-Camden-Wilmington, PA-NJ-DE-MD skulle visa högre intäkter per enhet än Miami-Fort Lauderdale-Pompano Beach, FL? Eller att enheter i Roanoke, VA skulle se mer lönsamma ut än de i Washington-Arlington-Alexandria, DC-VA-MD-WV?
