Enligt ATTOMs nysläppta tredje kvartal 2022 US Home Flipping Report, fanns det 92 422 enfamiljshus och bostadsrätter i USA som vändes under tredje kvartalet 2022. Dessa transaktioner representerade 7,5 procent av alla bostadsförsäljningar under tredje kvartalet 2022, eller en av 13 transaktioner. Den senaste delen minskade från 8,2 procent, eller en av 12 bostadsförsäljningar i landet under andra kvartalet 2022. Men det var fortfarande upp från 5,9 procent, eller en av 17 försäljningar, under tredje kvartalet förra året.
Trots nedgången låg andelen hemvändningar under det tredje kvartalet i år fortfarande på den tredje högsta nivån under det senaste decenniet, under den högsta punkten på 9,7 procent som registrerades under första kvartalet 2022.
Rick Sharga
“Det här är en klassisk rapport om goda nyheter/dåliga nyheter för investerare som fixar och vänder”, säger Rick Sharga, executive vice president of market intelligence på ATTOM. “Medan vändningsaktiviteten under det tredje kvartalet var bland de högsta någonsin, sjönk bruttovinsten och vinstmarginalerna avsevärt, vilket speglar den övergripande svagheten i prissättningen på dagens bostadsmarknad.”
Rapporten visar att i takt med att investerarnas bostadsförsäljning minskade, sjönk också typiska bruttovinster på dessa affärer under tredje kvartalet, och nådde sin lägsta punkt på nästan tre år. Med den nationella boomen på bostadsmarknaden avstannade, minskade bruttovinsten även under tredje kvartalet i den snabbaste kvartalstakten sedan 2009. Ännu viktigare är att vinstmarginalerna på flips också sjönk hastigt under tredje kvartalet 2022, till en punkt som inte sågs i 13 år.
Bland alla vändningar i landet minskade bruttovinsten på typiska transaktioner (skillnaden mellan medianköpspriset som betalas av investerare och medianåterförsäljningspriset) till 62 000 USD under tredje kvartalet 2022. Det var en minskning med 18,4 procent från 76 000 USD under andra kvartalet 2022 och ned med 11,4 procent från 70 000 USD under tredje kvartalet 2021. Den senaste vinstsiffran låg på den lägsta punkten sedan fjärde kvartalet 2019, medan den kvartalsvisa nedgångstakten markerade den värsta sedan början av 2009.
Typiska vinstmarginaler sjönk under det tredje kvartalet i år efter att ha stigit under de två föregående kvartalen. Den typiska bruttovinsten på 62 000 USD under tredje kvartalet 2022 översattes till en avkastning på 25 procent jämfört med det ursprungliga förvärvspriset. Det var en minskning från 30,2 procent andra kvartalet 2022 och från 31,8 procent ett år tidigare. Den typiska avkastningen på investeringar för tredje kvartalet sjönk till den lägsta punkten sedan 2009 och var mindre än hälften av toppen under det senaste decenniet på 53,1 procent i slutet av 2016.
Nedgången under tredje kvartalet var så stor att den typiska avkastningen var mindre än 25 procent i nästan hälften av storstadsområdena runt om i landet med tillräckligt med data för att analysera, jämfört med bara en tredjedel av dem tidigare 2022.
Vinstmarginalerna försämrades under det tredje kvartalet 2022 då medianpriserna för återförsäljning på omvända hus sjönk snabbare än de hade tidigare när investerare köpte bostäder.
Specifikt, under det tredje kvartalet 2022, sjönk det typiska återförsäljningspriset på vända hem till 310 000 USD. Det var en minskning med 5,5 procent från 328 000 USD under andra kvartalet 2022, även om det fortfarande var upp 6,9 procent från 290 000 USD ett år tidigare.
Den kvartalsvisa nedgången i medianvärdet för andrahandsförsäljningen var värre än den 1,6 procents nedgång i priserna som de senaste husflipperna ofta såg när de ursprungligen köpte sina fastigheter. Prisförändringsgapet mellan köp och försäljning resulterade i att vinstmarginalerna sjönk från andra till tredje kvartalet 2022.
Tredje kvartalets elände för husflipper lade till den växande listan av signaler om att landets decennielånga bostadsmarknadsboomen är över – eller åtminstone har stannat av – efter att ha nästan tredubblat husvärdena och skickat vinster och eget kapital i höjden.
“Det är uppenbart att fix-and-flip-investerare inte är immuna mot de förändrade förhållandena på bostadsmarknaden,” noterade Sharga. “Med efterfrågan från köpare som försvagas, priserna har trendat ner under de senaste månaderna och finansieringsräntor som är betydligt högre än de var i början av året, möter simfötter en mycket svårare miljö idag, och kommer förmodligen att göra det även 2023.”
Husväxlingskurser sjunker på två tredjedelar av de lokala marknaderna
Hemvändningar som en del av all bostadsförsäljning minskade från andra till tredje kvartalet 2022 i 132 av de 194 statistiska storstadsområdena runt om i USA som analyserades för denna rapport (68 procent). Där räntorna sjönk, minskade de mestadels med mindre än två procentenheter. (Metroområden inkluderades om de hade en befolkning på 200 000 eller fler och minst 50 hemvändningar under tredje kvartalet 2022.)
Bland dessa tunnelbanor var de största vändningshastigheterna under tredje kvartalet 2022 i Phoenix, AZ (vändningar utgjorde 13,7 procent av all hemförsäljning); Spartanburg, SC (13,3 procent); Atlanta, GA (12,9 procent); Winston-Salem, NC (12,7 procent) och Gainesville, GA (12,6 procent).
Bortsett från Phoenix och Atlanta, var de största vändningsfrekvenserna bland storstadsområden med en befolkning på mer än 1 miljon i Memphis, TN (12,1 procent); Jacksonville, FL (11,8 procent) och Tucson, AZ (11,4 procent).
De lägsta frekvenserna för hemvändning bland storstadsområden som analyserades under tredje kvartalet var i Honolulu, HI (1,6 procent); Davenport, IA (3,7 procent); Rochester, NY (4 procent); Ann Arbor, MI (4 procent) och Bridgeport, CT (4 procent).
Typisk avkastning för hemvändning minskar kvartalsvis i fyra av fem storstadsområden
Medianvärdet på återförsäljningspriset på 310 000 USD för bostäder som vände över hela landet under det tredje kvartalet 2022 genererade en bruttovinst på 62 000 USD över medianinköpspriset för investerare på 248 000 USD. Det resulterade i en typisk vinstmarginal på 25 procent.
Typiska hemvändningar genererade mindre än 25 procents vinst i 91 av de 194 tunnelbanorna med tillräckligt med data för att analysera under tredje kvartalet (47 procent). Vinstnivåerna var så låga i bara 32 procent av de tunnelbanor som granskades under andra kvartalet i år.
Dessutom minskade vinstmarginalerna från andra till tredje kvartalet 2022 i 158 av de områden som analyserades under tredje kvartalet (81 procent) och var lägre jämfört med tredje kvartalet förra året på 78 procent av dessa marknader.
De största kvartalsminskningarna kom i Tallahassee, FL (ROI minskade från 95,3 procent andra kvartalet 2022 till 41,5 procent tredje kvartalet 2022); Canton, OH (ned från 71,6 procent till 21,9 procent); Salisbury, MD (ned från 129,1 procent till 81,2 procent); Harrisburg, PA (ned från 96 procent till 53,8 procent) och Evansville, IN (ned från 53,9 procent till 15,3 procent).
Marknader med den största avkastningen på investeringar för typiska hemvändningar som genomfördes under tredje kvartalet 2022 var Buffalo, NY (121,7 procent avkastning); Pittsburgh, PA (116,9 procent); Scranton, PA (88,7 procent); Reading, PA (86,7 procent) och Salisbury, MD (81,2 procent).
Bortsett från Buffalo och Pittsburgh, var de största investeringsavkastningen under tredje kvartalet bland storstadsområden med en befolkning på minst 1 miljon i Philadelphia, PA (77,5 procent); Baltimore, MD (75 procent) och Detroit, MI (68,3 procent).
Storstadsområden med den svagaste avkastningen på typiska hemvändningar under tredje kvartalet 2022 var Jackson, MS (0,4 procents förlust); Honolulu, HI (0,3 procents förlust); Boise, ID (0,1 procent vinst); Ogden, UT (2 procent vinst) och Santa Barbara, CA (3,2 procent vinst).
Investerare tjänar högsta bruttovinst i södra och nordöstra
De högsta bruttovinsterna på medianprissatta hemvändningar under tredje kvartalet 2022, mätt i dollar, var koncentrerade till de södra och nordöstra regionerna i landet. Sjutton av de 20 bästa var i dessa områden, ledda av Salisbury, MD (typisk bruttovinst på $198 983); San Jose, CA ($160 000); New York, NY ($145 000); Washington, DC ($140 000) och Baltimore, MD ($135 000).
Södern dominerade också den motsatta änden av intervallet, tillsammans med väst, eftersom 14 av de 15 lägsta bruttovinsterna, eller förlusterna, på typiska hemvändningar var spridda över dessa regioner. De svagaste siffrorna var i Honolulu, HI (förlust på $2 232); Jackson, MS ($913 förlust); Boise, ID ($598 vinst); Longview, TX (vinst på $7 757) och Ogden, UT (vinst på $8 010).
All-cash-investeringar håller sig stabilt på två tredjedelar av den vända marknaden
I hela landet hade 63,7 procent av bostäderna som vände under tredje kvartalet 2022 köpts av investerare med kontanter. Den siffran var ungefär densamma som nivån på 63,3 procent andra kvartalet 2022 och andelen 63,5 procent tredje kvartalet 2021. Samtidigt hade 36,3 procent av bostäderna vänt under tredje kvartalet 2022 köpts med finansiering. Det var ungefär samma som under föregående kvartal (36,7 procent) och ett år tidigare (36,5 procent).
Bland storstadsområden med en befolkning på 1 miljon eller mer och tillräckligt med data för att analysera, var de med den högsta andelen vändningar under tredje kvartalet 2022 som hade köpts med kontanter i Detroit, MI (79,5 procent); Cleveland, OH (78,6 procent); Atlanta, GA (78,1 procent); Buffalo, NY (78 procent) och Cincinnati, OH (76 procent).
Genomsnittlig tid att vända rikstäckande något lägre
Den genomsnittliga tiden det tog från köp till återförsäljning på hemmaplan sjönk till 163 dagar under tredje kvartalet efter att ha stigit tre kvartal i rad. Den senaste siffran – minus de historiska medelvärdena – sjönk från 166 dagar andra kvartalet 2022 men fortfarande upp från 149 tredje kvartalet 2021.
Investerares återförsäljning till FHA-köpare ökar
Av de 92 422 amerikanska bostäderna som vände under tredje kvartalet 2022 såldes 9,1 procent till köpare med lån med stöd av Federal Housing Administration (FHA). Det var upp från 7,6 procent både föregående kvartal och tredje kvartalet 2021.
Bland de 194 storstadsområdena med en befolkning på minst 200 000 och minst 50 hemvändningar under tredje kvartalet 2022, var de med den högsta andelen omvända fastigheter som såldes till FHA-köpare – vanligtvis förstagångsköpare – Elkhart, IN (29,8 procent); Brownsville, TX (24,1 procent); Modesto, CA (23,8 procent); Vallejo, CA (23,3 procent) och Springfield, MA (23,1 procent).
Ett av fem län har återigen hemvändningsfrekvenser på minst 10 procent
Home flips stod för minst 10 procent av all hemförsäljning i 224, eller 21 procent, av de 1 086 länen runt om i USA med minst 10 flips under tredje kvartalet 2022. Det var ungefär samma som andelen 22 procent av alla län med tillräckligt med data för att mäta under andra kvartalet 2022. Ledarna under det tredje kvartalet i år var Franklin County, GA (norr om Aten) (19,7 procent); Clayton County, GA (utanför Atlanta) (19,4 procent); Hopkins County, TX (öster om Dallas) (19,3 procent); Meriweather County, GA (söder om Atlanta) (19 procent) och Lumpkin County, GA (norr om Atlanta) (18,4 procent).
