Det finns ingen stat eller län i USA där en hyresgäst som arbetar heltid med minimilön har råd med en lägenhet med två sovrum. USA:s kris för bostäder till överkomliga priser har vuxit i decennier, och det råder brist på mer än 7 miljoner prisvärda bostäder för landets mer än 10,8 miljoner extremt låginkomstfamiljer.
Och det är inte bara extremt låginkomsttagare som kämpar för att hitta ett prisvärt boende: det är ett problem för nästan hälften av alla hyresgäster.
“Just nu betalar 46% av alla hyresgäster i USA mer än 30% av sin inkomst till hyran”, säger John Ducey, senior vice president och produktionschef för prisvärda bostäder på kommersiella fastighetsfinansieringsföretaget Walker & Dunlop. “Det är häpnadsväckande. Och den siffran har tyvärr varit ganska stabil under de senaste 10 eller 15 åren.”
Den kommersiella fastighetsbranschen har länge arbetat för att ta itu med denna kris, och företag som Walker & Dunlop har tillhandahållit kapital och tjänster för att finansiera bostäder till rimliga priser i flera år.
Bisnow satte sig ner med Ducey för att lära sig mer om vad som driver fram den överkomliga krisen och vad Walker & Dunlop gör för att hjälpa.
Bisnow: Krisen för billiga bostäder har ökat i decennier. Vilka är några av de viktigaste faktorerna som för närvarande bidrar till det?
Ducey: Det finns flera faktorer och viss oenighet i hela branschen, men det enda vi alla kan vara överens om är att det är bristen på utbud som verkligen driver krisen med överkomliga bostäder. Detta var särskilt hemskt under den stora finanskrisen, då byggandet avtog över hela linjen för både småhus och flerfamiljshus.
En annan drivande faktor är inkomstskillnad. Bristen på tillräckligt utbud av bostäder har drivit upp hyrorna avsevärt och inkomsttillväxten har inte stigit med dem. Under de senaste åren har hyrorna ökat med 11 % nationellt, medan lönerna bara ökat med 4 %.
Det andra vi alla är överens om när det kommer till prisvärt utrymme är definitionen av prisvärt kontra oöverkomligt. Om du betalar 30 % eller mer av din inkomst till hyran har du ett problem och du anses vara kostnadsbelagd, och den siffran har använts i många år. Alldeles för många amerikanska hyresgäster – 46 % som nämnts ovan – över hela linjen betalar mer än så.
Bisnow: Varför ska professionella fastighetsmäklare, och allmänheten i allmänhet, prioritera denna kris?
Ducey: Denna fråga orsakar omfattande, betydande problem som påverkar oss alla. Ett exempel är att det driver hemlösheten, som för närvarande ligger på en mycket högre nivå än för 50 år sedan. Brist på utbud av bostäder till överkomliga priser är den främsta orsaken till hemlöshet.
Privata boendekostnader driver också inflationen. Vi använder priset på bostäder för att beräkna nästan en tredjedel av konsumentprisindex, så eftersom bostadspriserna går upp dramatiskt driver det inflationen över hela linjen.
Summan av kardemumman är att detta är ett stort problem, och människor skulle ha mer stabila liv och vara mer produktiva om de inte behövde oroa sig för var de skulle bo eller att deras hyra skulle stiga avsevärt varje år.
Bisnow: Vilka incitament, policyer och regler har implementerats nyligen för att stimulera skapandet av mer överkomliga bostäder?
Ducey: De två stora statliga programmen för bostäder till rimliga priser är Section 8 och Low-Income Housing Tax Credit, som båda har funnits länge. Avsnitt 8 är ett driftsstöd som hjälper människor att betala sin hyra, medan LIHTC är ett kapitalstöd som hjälper utvecklare att få ner kostnaderna för att bygga bostäder, vilket gör att de kan ta ut lägre hyror.
I 2017 års skattereformlag höjdes LIHTC med 12,5 %, och den ökningen har varit på plats sedan dess. Den fick bara en femårig tidshorisont, som nu brinner av, och den måste återinföras. Många i branschen för bostäder till rimliga priser arbetar med kongressen under den här pågående sessionen för att säkerställa att denna bestämmelse förblir på plats.
Dessa federala program måste utökas eftersom de inte håller jämna steg med den nuvarande efterfrågan på bostäder till rimliga priser. Som ett resultat tar statliga och lokala myndigheter sina egna skattepengar och lägger pengar på bostäder till överkomliga priser genom lågräntelån samt erbjuder skattesänkningar eller skattebefrielser för fastigheter.
Det måste också genomföras mycket mer planerings- och markanvändningsreformer. Inte på min bakgård, eller NIMBYism, fortsätter att vara ett stort problem, där många lokala småhussamhällen säger att de inte vill ha några flerbostadshus i deras grannskap, än mindre prisvärda. Vi behöver reformera markanvändningen för att tillåta uppförande av byggnader i dessa områden.
Bisnow: Förutom att bygga mer överkomliga bostäder, vad kan den kommersiella fastighetsbranschen göra för att hjälpa?
Ducey: På Walker & Dunlop har vi finansierat prisvärda bostäder i många år. Men för två eller tre år sedan började vi verkligen fokusera på de långvariga luckorna som har påverkat finansieringen av denna välbehövliga tillgångsklass och skapade en bred strategi för att åtgärda det. Detta knyter an till vårt uppdrag att “gemenskapen börjar här”, där vi bygger och finansierar platser som skapar gemenskap, och som inkluderar låginkomstpersoner.
Vi har utökat vår plattform för att ge ökade bostadslån till överkomliga priser, LIHTC-equity och prisvärda investeringsförsäljningar för att hjälpa utvecklare att sälja och förvärva prisvärda fastigheter. Detta är inte bara en viktig sak att göra för att ta itu med krisen med överkomliga bostäder, utan det är en viktig affär för företaget att växa. Det är något vi redan gjorde, men under de senaste två åren har vi skapat en plattform för att driva produktionen inom dessa tre nyckelområden.
Bisnow: Kan du prata om några nya prisvärda projekt Walker & Dunlop är involverade i?
DuceyAbbott Arms i South Carolina är en befintlig fastighet med ett avtal enligt Section 8 som var i behov av betydande reparation. Vår kund, Dominion Group, förvärvade fastigheten och den genomgick en betydande renovering. Vi kunde ge det permanenta lånet med Fannie Mae, syndikera LIHTC-equity och även ordna ett equity-brygglån. Vi tog med tre delar av kapitalstapeln till denna transaktion, vilket verkligen är en av styrkorna med Walker & Dunlop.
Vi tillhandahåller också eget kapital för renoveringen av Lawson House i Chicago, som är ett före detta YMCA som håller på att renoveras till 400 studior för tidigare hemlösa individer.
På Walker & Dunlop har vi fokuserat på överkomligt i flera år, men vi är nu fast beslutna att utöka vårt fotavtryck för att verkligen göra skillnad i denna kris.
Den här artikeln producerades i samarbete mellan Walker & Dunlop och Studio B. Bisnows nyhetspersonal var inte involverad i produktionen av detta innehåll.
Studio B är Bisnows interna innehålls- och designstudio. För att lära dig mer om hur Studio B kan hjälpa ditt team, kontakta studio@bisnow.com.
