Kontexten är avgörande för att förstå rörelsen på alla marknader, särskilt en så dynamisk som biovetenskap.
Den totala finansieringen på 6 miljarder dollar som samlades in av startups inom biovetenskap och bioteknik i USA under tredje kvartalet 2022 – det tredje kvartalet i rad med nedgångar – kan uppfattas som en indikator på avtagande intresse, försiktighet inför osäkerhet och ett tecken på att efterfrågan på fastigheter för labb kan få en törn. Men det häpnadsväckande beloppet, om du räknar bort den pandemidrivna boomen under de senaste 18 månaderna, representerar det mest flush kvartalet i historien före 2021.
Medan megadeals på miljarder dollar förblev utanför bordet under detta år av skärpning, omvärderingar och närmande, var labbfastigheter fortfarande en eftertraktad vara. Mellan niosiffriga affärer för konverteringsplatser och campus på gång, hällde life science-utvecklare fortfarande in miljarder på nya projekt och nya marknader.
Hur många analytiker köpte ett $625 miljoner Colorado life sciences BioMed på sitt bingokort 2022?
Med 37,4 miljoner SF under uppbyggnad, enligt CBRE-siffror, varav 88% var på spec, verkar allt tal om en krasch eller konservatism förhastat. Biovetenskap såg en korrigering 2022, och även om affärerna inte nådde sina toppar 2021, fortsatte de att peka på en stadig, om än långsammare, uppåtgående stigning för tillgångsvärden och labbpriser.
Med tillstånd av CBRE
Det 18 hektar stora campuset Ionis Pharmaceuticals i San Diego, som Oxford köpte tidigare i år.
IQHQ Hotel Pickup vidmakthåller San Diego Lab Surge
Köpare: IQHQ
Säljare: GAW Capital Partners
Pris: 216 miljoner USD
Marknadsföra: San Diego
Gästfrihet var sannolikt inte slutmålet när den San Diego-baserade bioteknikinvesteringsgruppen IQHQ betalade ut nästan en kvarts miljard dollar i augusti för en lokal Hyatt, nästan dubbelt vad ägaren betalade för fastigheten för några år sedan (häpnadsväckande 500 dollar per nyckel). Även om de exakta planerna för Hyatt Regency La Jolla Aventine inte avslöjades vid försäljningstillfället, verkar det viktigt att IQHQ har en existerande biovetenskapslek, Avertine på University Center Lane, intill och närhet till den nya vagnlinjen som länkar till platsen med centrum och andra biovetenskapskorridorer upp längs kusten. (Företaget köpte också ett hotell i Boston 2021 med liknande planer).
San Diego stack ut i år som en spirande bioteknikmarknad med trånga, populära stadsdelar, en serie megautvecklingar som rör sig framåt, och en satsning på att återutveckla stadskärnor med livsvetenskaper i åtanke. Megaprojektet Horton Plaza-gallerian, nu Campus i Horton, bör vara klart i början av nästa år. Även när Hyatt-hotellet fortsätter att ta emot bokningar, är det troligt att detta blir ett långsiktigt spel för extremt värdefullt och sällsynt labbutrymme i San Diego.
San Diego Life Sciences Deal ser att kapitalet ropar efter campus
Köpare: Oxford Properties Group
Säljare: Ionis Pharmaceuticals
Pris: 258 miljoner USD
Marknadsföra: Carlsbad, Kalifornien
Oxford Properties såg denna affär som en del av sitt växande fotfäste för att bryta sig in på den konkurrensutsatta San Diego-marknaden. Deras andra förvärv i området, en sale-leaseback-affär, kommer att få dem att plocka upp Ionis’ byggd för att passa HQ, ett 18,4 hektar stort campus på 250K SF. Läkemedelsföretaget, som sökte affären för att ytterligare skala och investera i sin egen tillväxt, planerar också att expandera till en ny anläggning på 165 000 SF tvärs över gatan.
Under en tid då San Diegos biovetenskapsmarknad har sett “exponentiell tillväxt”, enligt CBRE, har låg tillgänglighet av laboratorie- och forskningsutrymme drivit upp hyrespriserna, vilket gjort fastigheterna attraktiva investeringsmål, även på en utmanande marknad där kapitalkostnaderna fortsätter att öka. stiga.
Jersey Pharma HQ handlas för bästa dollar
Köpare: AVG Partners
Säljare: American Finance Trust
Pris: $261 miljoner
Marknadsföra: New Jersey
Precis som en oortodox spelare som fungerar bättre i ett fantasysportlag än med sina lagkamrater i verkligheten, beror New Jerseys prestation som ledare för biovetenskap på vissa statistiska anomalier. Det mest relevanta är regionens historia som ledare inom kemi och läkemedel, vilket innebär att enorma färdiga campus, perfekta för huvudkontor och stora försäljningssiffror, bara väntar på att intresserade parter ska göra stora förvärv. I det här fallet tog en Beverly Hills-baserad investeringsgrupp kontrollen över Sanofis huvudkontor, som kommer att vara hem för samma hyresgäst genom sale-leaseback till 2032. Långsiktigt har New Jerseys styrka setts av många analytiker som en nyckelbyggnad block för en stark Tri-State life science-marknad, där statens enorma campus blir huvudkontor för växande biotekniska oro när nystartade företag fortsätter att skapa genombrott över Hudsonfloden.
Alloy förvärvar Suburban Boston Campus från ARE
Köpare: Alloy Properties and Anchor Line Partners
Säljare: Alexandria Real Estate Equities
Pris: $275 miljoner
Marknadsföra: Boston
Denna affär representerar ett bevis på både tillväxten av bioteknikfastigheter i Boston-området och Alexandrias överfyllda regionala portfölj. Denna samling av labbbyggnader i Bedford, Lexington och Waltham, bestående av nio fastigheter och 370K SF, var en gång juvelen i kronan på den inflytelserika REIT, känd som Alexandra Park på 128. Men nu, dessa byggnader, som kommer att drivas som Alloy fastigheter framöver, överskrids av Alexandrias andra fastigheter i denna korridor: 2,5 miljoner SF inklusive storskaliga projekt i Norwood och Woburn. Den senare, som AREs ordförande Joel Marcus berättade Bisnow tidigare i år, när fastigheten köptes från Raytheon för 125 miljoner dollar, kommer den att vara ett “life science MEGA CAMPUS.”
Med tillstånd av JLL
7000 Shoreline, en av Peninsula Lab Collection-egenskaper GI Partners köpt från ARE.
Old Navy säljer HQ för labbkonvertering, ger ingen djup rabatt
Köpare: DivcoWest
Säljare: Gamla flottan
Pris: 356 miljoner USD
Marknadsföra: San Francisco
Försäljningen i maj av klädhandlarens Class-A Mission Bay-huvudkontor, som senare rapporterades vara värd 356 miljoner dollar, fortsatte en trend att konvertera flaggskeppskontorsfastigheter för att möta behoven på San Franciscos utbudsbegränsade biovetenskapsmarknad. Dropbox tidigare hem på 1800 Owens St. håller på att omvandlas till labbutrymme efter att hyresgästen betalat för att avsluta sitt hyresavtal, en del av KKR:s enorma affär på 1 miljard dollar förra året för vad den kallar Icona: Labs at Mission Bay, och konverteringar i hela Bay Området är på uppgång, trots de inneboende utmaningarna i sådana rehaber.
Köpet visar också hur DivcoWest fortsätter att expandera sina investeringar inom biovetenskap på västkusten, såsom Shoreline Boulevard South San Francisco-omvandlingen och en samling fastigheter i Burlingame som man planerar att förvandla till en nästan 1,5 miljoner SF-samling av höghus som kallas Peninsula Crossing med partner Woodstock.
Med Peninsula Buy lossar ARE trio av trofétillgångar i södra SF
Köpare: GI Partners
Säljare: Alexandria Real Estate Equities
Pris: $388 miljoner
Marknadsföra: Södra San Francisco
Private equity-företaget GI Partners gick på en biotech köprunda, plockade upp Blackstone Science Square i Cambridge samt en trio av Bay Area-byggnader. Döpt till Peninsula Lab Collection av säljaren ARE, som har försökt diversifiera sina innehav bort från San Francisco, Class-A, fullt uthyrda fastigheter inkluderade 7000 Shoreline Court och 341 Oyster Point Blvd. i South San Francisco och 75 Shoreway Road i San Carlos.
En mängd nya utvecklingar växte fram i San Carlos, inklusive en affär på $190 miljoner tidigare i år av BentallGreenOak och Graymark Capital för att köpa upp en biotillverkningsanläggning. Andra inkluderar Alexandria District for Science and Technology, som hyrde upp sin första fas och kommer att fortsätta växa, med ett partnerskap mellan Premia Capital och Prince Street Partners som planerar ett 174K SF life science-projekt. Presidio Bay har också en andra life science-investering i staden, ett köp på 34 miljoner USD av en ombyggnadsplats för ett framtida life science-campus.
Läkemedelsföretaget Biogens förlust, 125 Broadway-byggnaden i Cambridge, var BXP:s vinst.
Alexandrias Silicon Valley-tillägg lägger till Megacampus-potential på nyckelmarknaden
Köpare: Alexandria Real Estate Equities
Säljare: Morgan Stanley
Pris: $446 miljoner
Marknadsföra: Palo Alto, Kalifornien
Denna Valley pickup, som kommer in på 1 527 USD per SF för en sammanlagd fastighet på 292 000 SF av Stanford-området, var både en fin vinst för säljaren Morgan Stanley, som förvärvade byggnaderna för 330 miljoner USD 2015, och ett annat exempel på ARE-strategin i aktion . Den 17,5 hektar stora samlingen av byggnader på Hillview Avenue ligger i anslutning till två andra Hillview Avenue-köp som företaget gjort under de senaste åren. ARE:s åtgärder, inklusive en investering i en omvandling av köpcentret i San Bruno, visar att företaget etablerar strandhuvuden över halvön och tittar förbi staden San Francisco till andra regionala hot spots.
BXP:s tar tag i Cambridge-egendomen när Biogen snubblar
Köpare: BXP
Säljare: Biogen
Pris: 592 miljoner USD
Marknadsföra: Cambridge, Massachusetts
En av de större berättelserna inom bioteknik förra året var misslyckandet med det en gång hyllade Alzheimer-läkemedlet Aduhelm, en antagen flaggskeppsprodukt från Biogen som slutade floppa, med lägre effektivitet än en konkurrerande medicin och kontrovers över dess godkännande. Men den förlusten för Biogen, som försökte minska 1 miljard dollar i utgifter i en hybridvärld, blev BXP:s vinst.
Förvärvet av 125 Broadway, en sex våningar, 271K SF labbfastighet, var en stor sak i sig, men den ligger också intill BXP:s 2,2M SF Kendall Center-fastighet. Dessutom kommer Biogen också att stanna kvar som hyresgäst till och med 2028, vilket erbjuder stabilitet och säkerhet. Att utöka ditt fotavtryck i hjärtat av Kendall Square är verkligen en stor sak för alla fastighetsägare, och det bidrar till Biogens expanderande 6M SF (och växande) portfölj av laboratorier och mark i Boston-området som är redo för utveckling.
BioMed Realty 1M SF life science campus i Boulder, Colorado, är en gamechanger för Colorado.
Rocky Mountain High: BioMed köper 1M SF Boulder Lab Campus
Köpare: BioMed Realty
Säljare: Crescent Real Estate, Goldman Sachs Asset Managements fastighetsverksamhet och Lionstone Investments joint venture
Pris: $625 miljoner
Marknadsföra: Boulder, Colorado
Många marknader runt om i landet har strävat efter att bli nästa kommande biovetenskapsmarknad, men utan tvekan var det Boulder som såg sin förmögenhet förbättras mest 2022. Denna monsteraffär för 1M SF Flatiron Park, en byggnad med 22 stycken campus nära University of Colorado Boulders BioFrontiers Institute, där BioMed planerar att investera 200 miljoner dollar för ombyggnad, kommer att bli ett förstklassigt campus på vad som ser ut att vara en blomstrande marknad.
Breakthrough Properties tillkännagav planer på att bygga sitt eget Boulder-campus i april, det 9,3 hektar stora Boulder 38-projektet. Fler och fler bioteknikföretag och utvecklare har satsat på Boulder och Denver som mer överkomliga omlokaliseringsmål för att undkomma höga kostnader på västkusten. Det finns en anledning till att området spräckte Newmarks topp 10-marknadslista i mitten av 2022.
Mammoth Seaport-rea visar Boston Submarket när det går framåt
Köpare: GI Partners
Säljare: Relaterad fondförvaltning
Pris: $770 miljoner
Marknadsföra: Boston
Försäljningen av denna renoverade, nio våningar höga, 479K SF-byggnad understryker vikten av Bostons hamn som ett ständigt växande innovationsnav. En serie storskaliga kontor-till-lab-omvandlingar, såväl som nya utvecklingar som Seaport Circle, har, och fortsätter att, förvandla det tidigare industrikvarteret.
Related tog upp tillgången för 276 miljoner dollar 2018, så även efter att ha räknat in renoveringskostnader visade den en betydande uppskattning. Nuvarande hyresgäster är bland annat bioteknikföretag som Silicon Therapeutics, Elektrofi, BT, Inozyme Pharma, Cellink, Stevanato Group Pharmaceutical Systems, Joyn Bio och Dewpoint Therapeutics.
