Framtiden för The Trump Organization är i luften efter dess flera fällande domar för skattebedrägeri tidigare denna vecka, men en passande klausul som finns i de flesta kommersiella fastighetslån kan tvinga företaget att betala ut hundratals miljoner i skuld eller riskera omedelbar utestängning av vissa av sin portfölj.
“Bad boy”-utskärningar blev standard i de allra flesta lånedokument efter den stora finanskrisen och är främst avsedda att motverka motbjudande aktivitet.
De kan utlösas genom ett brott som bedrägeri, varefter en långivare kan göra anspråk på att låntagaren och borgensmannen omedelbart kan bli ansvarig för hela det utestående saldot. I andra fall kan parterna endast ansvara för att täcka förluster som långivaren lidit till följd av den dåliga handlingen.
Trump Tower i New York
Juridiska experter sa att det är oklart huruvida Trump-organisationens fastighetslån är föremål för undantaget, och åsikterna varierar om huruvida kriminellt inkomstskattebedrägeri kan översättas till långivarens skadestånd.
Men om Trumps låneavtal inkluderar den vanliga dåliga pojken kan företagets långivare se brottsdomar som ett tvingande skäl att utöva botemedlet, säger Eric Orenstein, en advokat vid New York-baserade Rosenberg & Estis och ledare för företagets transaktioner. avdelning.
“Långivare är motvilliga till ryktesrisk,” sade han. “Om det finns någon som riskerar sitt rykte, och de kommer att dras in i media för att ha gjort dessa lån, kan de försöka ta reda på hur de ska ta sig ur de lån de har.”
Trump-organisationen kan bli föremål för maximalt 1,6 miljoner dollar i böter efter fällande dom, och företaget har sagt att de planerar att överklaga. Tidigare president Donald Trump var inte åtalad i fallet.
En långivare som åberopar en dålig pojke-utskärning skulle kräva att låntagaren – eller i fallet med många lån, borgensmannen – omedelbart betalar ut bristen på lånet. Om borgensmannen inte kan eller vägrar att betala kan långivaren lägga beslag på byggnaden.
På dagens marknad, sa Orenstein, måste långivare noggrant väga sina alternativ. Om en fastighet är rik på aktier och kan refinansieras och säljas, kan det vara klokt att ta in lånet.
Om fastigheten sjunker i värde kan det vara mer problem att åberopa utskärningen än det är värt. Trumps kommersiella portfölj består av en handfull äldre kontorsfastigheter, inklusive 40 Wall St., Trump Tower och minoritetsandelar i 1290 Sixth Ave. och 555 California St. i San Francisco, som alla är decennier gamla.
“Om det är en kontorsbyggnad, i dessa tider, vill du förmodligen inte ha tillbaka den,” sa Orenstein.
I vilket scenario som helst kommer det nästan säkert att leda till en rättegång att åberopa en bad boy-utskärning, sa Orenstein, eftersom garanter sannolikt inte kommer att gå med på en omedelbar utbetalning av fastighetens skuld.
Bisnow/Dees Stribling
40 Wall Street
“Människor som har en förkärlek för att vara dåliga skådespelare är mer sannolikt än inte rädda för rättstvister och kommer inte bara att betala dig för att åka därifrån,” sa han. “Du kommer att ha en tre till fem års kamp om en garanti, och vad ger det dig?”
Vissa tror också att Trump Organizations brott kanske inte direkt påverkar lånet på en viss fastighet, särskilt om bolånebetalningarna är uppdaterade.
“Enligt min erfarenhet har de flesta av dessa lånedokument inte en klausul som säger “borgensmannen är nu ansvarig för hela lånet om de blir dömda för ett brott”, säger Ross Yustein, partner på Kleinberg Kaplan och ordförande. av bolagets fastighetsavdelning. “Det betyder inte att de inte finns där ute, men det är inte det kommersiellt standarddokument jag har sett.”
Där det blir knepigt är om bedrägliga dokument användes för att säkra lånet.
Tidigare i år väckte New Yorks justitieminister Letitia James en civilrättslig stämningsansökan mot Donald Trump och hans tre äldsta barn för att de påstås ha felvärderat tillgångar för att få bättre lån från banker och slippa betala skatt.
Men även om det finns en anledning att tro att en kund felaktigt framställt sin ekonomi, kommer valet att åberopa bad boy-klausulen nästan helt att bero på lånets resultat, säger Betsy Karmin, partner på Morris, Manning & Martin.
“De flesta institutionella långivare är inte trigger-glada över att kalla en standard om du annars är aktuell med lånebetalningar och fastigheten annars fungerar,” sa hon. “När de kallar ett fallissemang, placerar det det i en mer riskfylld kategori på långivarens böcker som också kan orsaka tillsynsmyndigheter att oroa sig.”
Hur ofta klausulen utlöses beror ofta på kundkretsen, sa Orenstein. Vissa långivare är mer bekväma än andra med risken att ta sig an kunder som kan bryta mot en bad boy-klausul.
“I fastighetsvärlden vet vi vad vi engagerar oss i när vi gör affärer,” sa han. “Det finns låntagare som är fantastiska låntagare och sponsorer, och du har låntagare där du inte vet vad du ger dig in på, och du prissätter affären därefter.”
Vissa långivare kan se att åberopa bad boy-utskärningen som en möjlighet att komma undan under ett lån på en underpresterande tillgång, sa Karmin. Trump Tower har till exempel kämpat med höga vakanser. Tidigare i år säkrade Trump-organisationen ett lån på 100 miljoner dollar för att refinansiera fastigheten.
“Kanske är du inte i monetär standard och du gör fortfarande betalningar varje månad, men det är en tillgång med dåligt resultat i den meningen att det är dålig säkerhet för det här lånet,” sa Karmin. “Då kanske du kan använda felaktig framställning som ett sätt att kalla en standard … ta tillbaka fastigheten och sälja den i utmätning.”
1290 Sixth Ave. i Midtown Manhattan, New York
Vid en första anblick kan det tyckas att Trump Organizations brott kan utlösa en våg av utmätningar, men det beror helt på hur mycket egendom företaget faktiskt äger.
Många av byggnaderna som bär den tidigare presidentens namn ägs faktiskt inte av organisationen. I vissa fall licensierar företaget sitt namn till en byggherre men har inga egentliga band till fastigheten.
De byggnader Trump äger kan också vara strukturerade som ett joint venture. Och i de fallen, sa Yustein, skulle det inte vara ovanligt att det finns en klausul i lånet som automatiskt tar bort den dåliga skådespelaren från avtalet om avvikelsen bryts.
“Om du är orolig eller om du moraliskt har problem med att förknippas, eller om du känner politisk press, vad det än kan vara, har du åtminstone möjligheten att åberopa borttagningsklausulen”, sa han.
Juridiska experter som talat med Bisnow håller med om att det är högst osannolikt att långivare som arbetar med Trump kommer att utlösa en bad boy-klausul om inte en fastighet är i konkurs eller är i omedelbar fara för sådant. Om nöd uppstår, om en långivare väljer att arbeta med låntagaren för att rädda egendomen kan bero på deras uppfattning om organisationens integritet.
“Om ett lån är i fallissemang, men det är The Trump Organization, så kanske du är mindre benägen att träna med dem vid det här laget på grund av nivån av förtroende,” sa Yustein. “Får du korrekt information? Vill du bli associerad? Har de resurserna att backa upp det?”
