Å ena sidan har sjukvårdsfastigheter tur. Det finns gott om kapital tillgängligt för affärer. Å andra sidan är det kapitalet dyrare idag, som det är för mycket av resten av den kommersiella fastighetsvärlden. Men eftersom hälsovårdens CRE-tillgångar fortsätter att vara eftertraktade av investerare, görs affärer fortfarande, enligt paneldeltagare på GlobeSt.com HEALTHCARE fastighetsevent som hölls denna vecka i Scottsdale, AZ.
En del av det beror på en brist på inventering med fler investerare, sa Colliers Senior Managing Director Kim Kretowcz. Samtidigt fortsätter ”private equity-pengar bara att växa och växa i vår sektor. Så det är aktivitet, det är bara [a matter of] att justera värdet på den fastigheten för att möta den nuvarande kapitalkostnaden.”
Det är inte för att underskatta de hårda siffrorna som ligger bakom sådana transaktioner. “Finansiering och skuldsättning är förmodligen det enskilt viktigaste som driver marknaden just nu”, säger Jonathan Buehner, senior vice president på Capital One Healthcare.
Överväg bankfinansiering, som traditionellt har drivit på de flesta fastighetsaffärer inom sjukvården. “Att säga att vi är i en annan värld än där vi var i början av året är en stor underdrift”, säger Sabrina Solomiany, senior managing director och chef för Medical & Life Sciences på Berkadia Commercial Mortgage. Och den trenden kommer att fortsätta under överskådlig framtid. Just nu tecknas SOFR-affärer i intervallet 4,2 och kurvan tyder på att affärerna kommer att vara upp till 5 i mitten av nästa år, sa hon.
Spridningarna har också förändrats avsevärt, fortsatte hon. “I början av året tittade vi på kärntillgångar i mitten av 100 räntepunkter och för core plus i intervallet 200, lågt 200, för mervärde i mitten av 300 intervallet. Allt detta har ökat med minst 50-75 punkter.”
Uppenbarligen är detta en period av betydande volatilitet just nu, sa Ben Ochs, VD för Anchor Health Properties. “Många institutioner står vid sidan av.
Med det sagt, även om det finns många långivare som trycker på bromsen, finns det fortfarande många långivare där ute som älskar utrymmet och som är ivriga att lägga ut kapital, sa Solomiany. “Det krävs bara lite mer grävande från vår sida och ta fram de rätta affärerna – du måste verkligen garantera affärer därefter.”
Och när dessa affärer kommer till bankens skrivbord, tenderar de att vara stödjande, sa Buehner. Långivarnas perspektiv har inte förändrats när det gäller sjukvård. “De underliggande grunderna finns fortfarande kvar. Vi har starka beläggningstrender, höga förnyelsefrekvenser, bra hyresgästprestanda genom flera cykler.” Banker finns på marknaden, med andra ord. “Vi är bara lite mer selektiva och försöker fatta smarta beslut och vi navigerar på en hackig marknad.”
Faktum är att sektorns starka fundament har varit avgörande, säger Darryl E. Freling, chef för MedProperties Realty Advisors. “Jag har varit på marknader och andra sektorer där, om du är på väg in i en lågkonjunktur, grunderna faller isär,”
Det enda som har förändrats är räntorna, fortsatte han. MedProperties ser idag takpriser på solida tillgångar som inte har setts på ett decennium. “Så ur vår synvinkel ser vi det som en köpmöjlighet.”
