Vad skulle investerare vilja? En ganska stadig och exakt heads-up om när man ska investera i det ena eller det andra. Det kan finnas i fastigheter, enligt REIT-nyhetsbrevet från Advisor-Access.com.
Artikeln pekar på en omfattande studie från 2021 som spårade 22 års pensionstillgångar värderade till 32 biljoner dollar. Både REITs och privata fastigheter hade ungefär samma volatilitet, 18,9 % respektive 17,9 %. Men de två är ofta osynkroniserade. Ofta när den ena är uppe är den andra nere.
Anledningen är en eftersläpning i reaktionen på marknaderna. Offentliga marknader som REITs kan se ompriser på en regelbunden basis. Investerare inventerar allmänna finansiella förhållanden – som till exempel stigande finansieringsräntor – och reagerar i realtid. Privata marknader är dock beroende av prisupptäckt genom transaktioner. Denna mekanism kan ta längre tid att utåt registrera förändringar.
“Det här fenomenet har historiskt sett resulterat i att den privata marknaden nådde en topp medan REIT-marknaden samtidigt botten, vilket skapar en möjlighet att taktiskt omfördela kapital mellan privata och offentliga fastighetsexponeringar”, noterade sajten. “Faktum är att om man tittar på kvartalsvis totalavkastning sedan 1978, efter REIT-marknadens botten, har den historiska överavkastningen för REITs jämfört med ODCE-fonderna (NCREIF Open-End Diversified Core Equity Private Real Estate Markets Index) ett år framåt varit 42,8 %. Även om man bortser från den överdimensionerade effekten av den globala finanskrisen, har REIT:s överavkastning jämfört med ODCE-fonder ett år framåt efter botten varit 26,2 %.”
Sedan slutet av 1990-talet har REITs fått 15 % eller mer rabatt på substansvärdet sju gånger. Sex av dessa gånger visade de så småningom “extraordinärt stark avkastning.” Den sjunde gången var efter 2007 under den globala finanskrisen, under vilken de hade tagit på sig en omfattande hävstångseffekt, med en skuld-till-tillgångskvot på 46%. Idag är beloppet 29%, så olika omständigheter.
“Från och med juli 2022 handlades REIT med 19,4% rabatt på NAV”, skrev de. ”Den genomsnittliga totalavkastningen efter en så djup diskonteringsperiod var historiskt 33 % efter ett år och 62 % efter tre år. Därför ser vi möjligheter framför oss för betydande REIT-prisuppskattning.”
Det bör naturligtvis tas emot med den vanliga vinsten att tidigare resultat inte är någon garanti för framtida resultat. Även om detta inte är den globala finanskrisen, är den nuvarande perioden långt ifrån “normal”. Till exempel finns det fortfarande enorma summor pengar på sidlinjen, räntorna kommer sannolikt att fortsätta att stiga under en viss tid, framtiden för kontorsfastigheter är långt ifrån säker, och andra fastighetstyper kan möta tryck nedåt på hyror och potentiellt höja takpriserna.
