CMBS-lån har tagit betydande chocker sedan början av 2022. Enligt Kroll Bond Rating Agency (KBRA) kommer det att fortsätta, och möjligen accelerera, in i det nya året.
Mer osäkerhet, högre bolåneräntor, minskad hävstång och lägre CRE-transaktionsvolym har alla bidragit till frågor om “meningsfulla fastighetsvärdeminskningar”, sa Larry Kay, senior direktör i CMBS övervakningsgrupp på KBRA, i en intervju med Mortgage Bankers Association (MBA) nyhetsbrev. Många marknadsaktörer befinner sig i ett “hållningsmönster”.
“Alla dessa faktorer, såväl som förväntade stigande räntor, kommer att tynga emissioner av egna märkesvaror, som vi tror kommer att vara betydligt lägre, och följa den kvartalsvisa nedåtgående trenden för 2022 in i det nya året,” sa Kay. KBRA förväntar sig en total emission av CMBS 2023 på 71 miljarder USD, en minskning med 29 % jämfört med 2022 års emissionsprognos på 100 miljarder USD. “Per transaktionstyp, förutspår vi YY-kanalvolymen att vara i princip oförändrad, medan SB/LL och CRE CLO kommer att vara lägre med 31,2% respektive 41,4%.”
Kommersiella inteckningsskyddade värdepapper är en viktig del av CRE. Genom att kombinera kommersiella inteckningar i obligationsliknande finansiella instrument och tillhandahålla räntebärande intäkter till investerare i utbyte mot förskottsbetalningar, hjälpte CMBS-strukturen långivare att frigöra pengar för fler investeringar.
Miljön har förändrats avsevärt med tillkomsten av stora räntehöjningar från Federal Reserve sedan juni i organisationens försök att tygla inflationen.
I januari, Morningstar trodde att utsikterna för CMBS fortfarande var starka. “När fler arbetare återvänder till kontoret kommer efterfrågan på kontorslokaler att förbättras och hotell kommer att se högre beläggning på grund av ett ökat affärsresande”, skrev Morningstars Steven Jellinek och Erin Stafford då. “En effektivare användning av butiksytor, särskilt i livsmedels- och rabattförankrade centra, samt en blygsam byggpipeline, kommer att hjälpa till med återhämtningen.”
I slutet av mars, KBRA skrev att “CRE-värdepapperiseringskreditprestanda bland transaktioner med kanal, enskild låntagare/stort lån (SB/LL) och CRE-transaktioner med säkerheter för lån (CLO) har hållit sig ganska bra.” Även i augusti, CMBS brottslighet föll till slut under 3 % för första gången sedan pandemin, enligt en rapport från Trepp. Men i slutet av november förväntade Fitch Ratings det brottsligheten fördubblas från 1,89 % i oktober förra året till mellan 4,0 % och 4,5 % i slutet av 2023.
Och Moody’s Analytics sa förra månaden att en tredjedel av nya CMBS-emissioner hade negativ hävstång under tredje kvartalet. Företaget beräknade att 28 % av dessa nyligen emitterade värdepapper visade tecken på negativ hävstångseffekt, där kostnaden för skulder överträffade förväntad avkastning på investeringar, även om man räknade med förväntade hyreshöjningar.
“Mycket av SB [single borrower] emissionen har varit lån med rörlig ränta, säger Kay till MBA. “Med stigande räntor, ökade lånespreadar och potentiellt lägre uttagsintäkter verkar SB-låntagare mer benägna att betala de ökande kostnaderna för räntetak snarare än att refinansiera i den nuvarande miljön.” Men han tillade att KBRA förväntar sig att kapital ska vara tillgängligt för “högkvalitativa affärer med enstaka tillgångar, som kan vara för stora för andra långivare att finansiera” samt att tilltala “köpare, eftersom de är lättare att garantera och upptäcka risker jämfört med pooler av tillgångar.”
CRE CLOs kommer sannolikt att falla eftersom “typiskt finansierar fastigheter som befinner sig i olika stadier av övergången, och sponsorer har generellt stabiliseringsplaner för att öka kassaflödet och värdet”, sa Kay. “Dessa planer kommer oundvikligen att bli mer utmanande att uppnå givna inflationsnivåer och deras inverkan på driftskostnaderna, samt tryck nedåt på hyrespriserna.”
