Många i den kommersiella fastighetsvärlden började året med de globala ringeffekterna av omicron-varianten top of mind. Men eftersom pandemirestriktioner i stora delar av världen har upphört – med det anmärkningsvärda undantaget Kina – har nya bekymmer kommit att dominera samtal om CRE.
Medan vissa i världen av kommersiella fastigheter förutspådde ekonomisk motvind efter 2021:s förvånansvärt starka år, var få förberedda på volatiliteten 2022.
Främst bland dem är Federal Reserves snabba räntehöjningstakt som svar på historisk inflation, som äntligen ser ut att svalna från årets rekordhöga nivåer.
Faktorerna som leder till skenande inflation, inklusive Rysslands invasion av Ukraina, fortsätter att spela en roll i fastighetssektorn på sätt som inte förutsågs i januari.
Vissa tidiga förutsägelser visade sig vara felaktiga: Trots till synes ökande politisk konsensus, avslutades inte 1031 utbyten och kryphålet i skatten med räntebärande ränta av president Joe Bidens lagförslag om infrastruktur för markeringstält. Och trots den fortsatta industriella efterfrågan och sörjigheten på dagens kontorsmarknad har utvecklare ännu inte bytt ut förortskontorsparker mot lager.
I januari, Bisnow tillfrågade CRE-experter för deras syn på vad som skulle vara de dominerande trenderna 2022. Nedan delar vi upp vad de fick rätt och vad de missade.
Rätt förutsägelse nr 1: Stigande inflation kommer att förvärra stigande byggkostnader, vilket resulterar i en avmattning eller avbrytande av vissa utvecklingar.
En av de mest dominerande berättelserna i år var inflationen som nådde de högsta nivåerna på decennier, delvis underblåst av stigande bostadspriser. Den snabba ökningen av varukostnaderna i år tvingade byggprojekt med snäva budgetar tillbaka till ritbordet.
I januari förutspådde Behring Co.s grundare och VD Colin Behring korrekt att inflationen skulle blandas med redan stigande kostnader för material och arbetskraft för att skapa stärkande konstruktionsmotvind, och tillade: “Projekt som redan kämpade på kommer att läggas på hyllan för tillfället.”
Men Behring förutspådde också att “endast vissa områden och tillgångstyper kommer att påverkas väsentligt”, vilket visade sig vara för optimistiskt. Till och med “fastigheters älsklingar”, industri- och flerfamiljsfastigheter, såg sina utsikter svagare i år på grund av ihållande inflation, berättade Moody’s Senior Economist och direktör för ekonomisk forskning Thomas LaSalvia Bisnow i september.
De verkliga effekterna av dagens svåra ekonomiska miljö förväntas skölja in i 2023. Dodge Construction Network förväntar sig att antalet flerfamiljsenheter under konstruktion kommer att öka med 16 % 2022 jämfört med föregående år, men man räknar med en minskning med 9 % 2023 p.g.a. effekterna av stigande kostnader och turbulens.
Rätt förutsägelse nr 2: Hotellmarknaden slår nya rekord 2022.
Intäkter per tillgängligt rum och genomsnittliga dagspriser för hotell i hela landet har överträffat pre-pandemiska rekord, vilket driver sektorn till ett osannolikt starkt år. Mellan 2020 och 2021 ökade transaktionsvolymen från 8 miljarder dollar till ungefär 40 miljarder dollar, och sektorn verkar vara redo att komma nära 40 miljarder dollar även i år, om inte en bit under det, säger Wei Xie, forskningsledare för East Region för JLL.
Den återhämtningen, som Xie kallade “anmärkningsvärd”, överträffade med eftertryck hotellsektorns återhämtning efter 9/11 och den stora finanskrisen, trots de hackiga kreditmarknaderna under senare hälften av detta år.
“Det tog en betydligt längre tidsperiod att gå från botten till toppen” i tidigare kriser, sa Xie. “Jag tycker att det är en anmärkningsvärd hastighet när det gäller återhämtning, som drivs av grunderna.”
Försäljningsmarknaden för hotellinvesteringar verkar svalna. Trots att den stora volymen av affärer i år överträffade 2019 års nivåer, började det tredje kvartalet se fastigheter som säljs till rabatter jämfört med höjdpunkter som sattes tidigare i år, enligt en rapport från LW Hospitality Advisors. Företaget förutspådde ett kortsiktigt tryck nedåt på värden, även om det noterade att kostnaden för lånade medel förblev relativt låg.
“En enorm mängd eget kapital som öronmärkts till logisektorn är fortfarande tillgängligt, och försäljningen av tillgångar förväntas fortsätta i en robust om än minskad takt”, konstaterade rapporten.
Whiff nr 1: Industriella utvecklare kommer att inrikta sig på stora kontorscampus som nya källor till industriella utvecklingsmöjligheter.
151 och 153 Taylor St. i Littleton, Massachusetts, där en kontorsbyggnad revs och ersattes med ett Amazon-distributionscenter.
Trots ökande nöd på gateway-kontorsmarknader runt om i landet, har industriutvecklare ännu inte riktat in sig på sådana fastigheter för ombyggnad på ett samordnat sätt. Faktum är att den industriella marknaden drabbades av egen motvind, delvis för att e-handelsjätten Amazon erkände att den hade överbyggd kapacitet på sensommaren. Den efterföljande återgången påverkade dussintals fastigheter och ledde till ilska i städer som Philadelphia som hade satsat på Amazon som jobbskapare.
Även i mitten av Atlanten, centrerad kring Washington, DC, som står inför några av de mest fruktansvärda varningarna om sitt centrala affärsdistrikt på någon större marknad i landet, fanns det noll industriella adaptiva återanvändningsprojekt för stora kontorscampus, enligt CBRE Mittatlantiska forskningschef Stephanie Jennings. Jennings sa att utvecklare istället riktar in sig på kämpande detaljhandelsfastigheter, som är mer rikliga längs Baltimore-Washington-korridoren och på andra håll.
På många ställen skulle en ombyggnad från kontor till industri sannolikt kräva en zonindelning. Det är något Xie sa att kommuner inte är motiverade att göra, med tanke på de ekonomiska fördelarna med kontorsanställda.
Snurr nr 2: Slutet på 1031 utbyten och kryphålet i skatten med ränta kommer att orsaka motvind för CRE.
I slutändan var det det stora hotet som inte var det – trots tidiga utkast till Inflation Reduction Act från 2022 som tog bort kryphålet i skatten med ränta som ofta används av några av de största CRE-investerarna, skars ett förslag som skulle ha täppt till kryphålet. av den slutliga versionen av lagförslaget tack vare ett avtal med Arizona Sen. Kyrsten Sinema.
1031 börser var också säkra efter att världen av kommersiella fastigheter samlats till förmån för det långvariga programmet, vilket säkerställer att företag kan fortsätta att undvika skatt på kapitalvinster på vissa försäljningar.
Och trots en förutsägelse om att nya utgifter från infrastrukturen och Covid-lättnadsräkningarna skulle ha liten effekt på kommersiella fastigheter, kan det finnas vissa positiva följdeffekter när federala dollar betalas ut, säger Collete English Dixon, verkställande direktör för Marshall Bennett Institute av fastigheter vid Roosevelt University.
“Infrastruktur som används för att förbättra transitsystem och vattensystem och sådana saker, de är … förbättrar miljön där fastighetsbranschen verkar,” sa Dixon.
Överraskning nr 1: Kriget mellan Ryssland och Ukraina påverkade energipriserna, leveranskedjorna och kommersiella fastigheter.
CRE-proffs skulle kunna förlåtas för att de misslyckades med att förutsäga Rysslands invasion av Ukraina tidigt i år, men prissättningen av krigets kostnader när det drar ut på tiden har blivit oundvikligt. Påverkan på försörjningskedjan och energi i synnerhet har hjälpt till att driva på inflationen och negativt påverkat fastighetstyper som datacenter.
Många länder runt om i världen gick snabbt efter invasionen för att införa sanktioner mot ryska miljardärer och beslagtog fastigheter på så olika platser som Baton Rouge, Louisiana och London. Kriget tvingade också företag att fatta beslut om att göra affärer i Ryssland, med flera företag inklusive CBRE, Savills och Knight Frank som stängde ner sina ryska kontor.
Flykten för miljontals ukrainska flyktingar har också satt press på de lokala bostadsmarknaderna. I Irland satte tillströmningen av ungefär 200 000 ukrainare press på lagstiftare att överväga en skatt på lediga bostäder och tillfälligt hysa flyktingar i läger. I USA breddade ett ideellt nätverk som bildades först för att hantera en tillströmning av afghanska flyktingar sin famn för att välkomna ukrainska flyktingar, ibland förböjde reglerna för boendets skull.
Överraskning nr 2: Federal Reserve gick på en aggressiv räntehöjningskampanj.
Även om vissa såg stigande inflation vid horisonten var det få som förutspådde hur kraftfullt Federal Reserve har reagerat. Sviten med fyra på varandra följande höjningar av federal funds-räntan med 75 punkter är den mest aggressiva kampanjen för räntehöjningar sedan stagflationseran på 1970- och 1980-talen. Det har redan bidragit till en 13%-ig nedgång i värden över amerikanska kommersiella fastigheter.
Roosevelt Universitys engelska Dixon sa att marknaden redan hade börjat prissätta en viss nivå av inflation och räntehöjningar i affärer, och erkände att den överladdade marknaden 2021 åtminstone delvis var en lyckoträff från pandemin. Men hon sa att Fed övertalade branschen.
“Omfattningen av den ökningen, hur stor den var, hur konsekvent den var, det var som, ‘Oj, ge mig en sekund här, jag måste hämta andan'”, sa engelska Dixon. “Det drabbade alla.”
Det finns vissa tecken på att kampanjen kan komma att lätta när året slutar. Jämfört med föregående år var ökningen av konsumentprisindex 7,7 % i oktober, en minskning från 8,2 % månaden innan, ett tecken på att de högre räntorna kan börja ge Feds önskade effekt på inflationen. Det har fått vissa att förutsäga att Fed kanske inte kommer att införa ytterligare en höjning på 75 punkter vid sitt nästa möte den 13 och 14 december.
Det finns också några tecken på att Federal Reserves ordförande Jerome Powell kan vara villig att backa sin aggressiva räntekampanj så fort marknaden anpassar sig, sa engelska Dixon. Om så är fallet skulle det göra den aggressiva kampanjen som började i mars till ett avgörande, men unikt, kännetecken för 2022.
“Jag tror många gånger att du bara tänker på hur många spakar du har, och om det var den enda du tror är effektiv. Men det var bara för hårt, säger engelska Dixon. – Jag tror att det kommer att bli unikt i år. Åtminstone, gud, jag hoppas det.”
RÄTTELSE, DEC. 17.00 ET: En tidigare version av den här artikeln visade en felaktig transaktionsvolym för logisektorn 2020. Den här historien har uppdaterats.
