Andra riskmarknader utspridda längs östra kusten och inre Kalifornien
Baserat på ATTOMs nysläppta Särskild bostadsriskrapport, New Jersey, Illinois, Delaware och Kaliforniens inland fortsatte att ha de högsta koncentrationerna av de mest utsatta marknaderna i landet, med de största klustren i områdena New York City, Chicago och Philadelphia. Staterna i södra och mellanvästern förblev mindre utsatta.
Mönstren för tredje kvartalet – baserade på luckor i hemmets överkomliga priser, undervattenslån, utmätningar och arbetslöshet – avslöjade att New Jersey, Illinois och Kalifornien hade 28 av de 50 länen som var mest sårbara för potentiella nedgångar. Det var ungefär samma sak som de 27 marknader med större risk som fanns i dessa stater under andra kvartalet i år. Under en tid då den bredare amerikanska bostadsmarknadsboomen avtog avsevärt, dvärgde dessa koncentrationer fortfarande andra delar av landet.
De 50 mest utsatta var åtta i och runt New York City, sju i Chicagos storstadsområde, fyra i eller nära Philadelphia och nio spridda genom norra, centrala och södra Kalifornien. Resten samlades huvudsakligen i andra delar av östkusten, inklusive alla tre länen i Delaware.
I andra änden av riskspektrumet hade södra, mellanvästern och västra områden utanför Kalifornien den högsta koncentrationen av marknader som anses vara minst sårbara för fallande bostadsmarknader.
Län ansågs vara mer eller mindre i riskzonen baserat på andelen bostäder som står inför möjlig utestängning, bolånebalanser som översteg uppskattade fastighetsvärden, procentandelen av de genomsnittliga lokala lönerna som krävdes för att betala för större husägandekostnader på medianprissatta småhus och lokala arbetslöshetssiffror. Slutsatserna drogs från en analys av de senaste rapporterna om hemöverkomlighet, eget kapital och avskärmning som utarbetats av ATTOM. Arbetslöshetssiffrorna kom från uppgifter från den federala regeringen. Rankningen baserades på en kombination av dessa fyra kategorier i 581 län runt om i USA med tillräckligt med data för att analysera under tredje kvartalet 2022. Län rankades i varje kategori, från lägst till högst, med den övergripande slutsatsen baserad på en kombination av de fyra kriterierna.
De pågående stora skillnaderna i risker i hela landet förblev på plats vid en tidpunkt då den totala amerikanska bostadsmarknaden hade en av sina svagaste resultat under tredje kvartalet under det senaste decenniet. Nyckelmått för perioden som sträcker sig från juli till september 2022 visade att det nationella medianvärdet för bostäder minskade med 3 procent, vinster för husförsäljare minskade, att utmätningar fördubblades jämfört med samma period 2021, och att bolånelånen rasade till sin lägsta nivå på tre år .
Det hände när 30-åriga bolåneräntor klättrade nära 7 procent, inflationen låg kvar på 40-årshögsta och börsen föll. Var och en av dessa krafter skär i vad bostadsköpare hade råd med.
Som med tidigare ATTOM-rapporter om marknadsrisk, tyder inte de senaste sårbarhetsklyftorna på ett förestående, stort fall i husvärden eller eget kapital någonstans i landet. Vad de visar är olika platser som står inför större eller mindre risker mitt i en allt mer osäker framtid för den amerikanska ekonomin som hänger över bostadsmarknaden.
De mest sårbara länen samlades igen i Chicago, New York City och Philadelphia, tillsammans med delar av Kalifornien
Tjugoåtta av de 50 länen i USA som ansågs vara mest sårbara under tredje kvartalet 2022 för problem med bostadsmarknaden (från 581 län med tillräckligt med data för att inkluderas i rapporten) låg i storstadsområdena runt Chicago, IL; New York, NY; och Philadelphia, PA, såväl som i Kalifornien. Kaliforniens marknader på listan förblev mestadels inlandet, bort från kusten.
De 50 mest utsatta länen inkluderade tre i New York City (Kings, New York och Richmond län, som täcker Brooklyn, Manhattan och Staten Island), fem i New York Citys förorter (Essex, Passaic, Sussex och Unions län i New Jersey och Rockland County i New York) och sju i Chicagos storstadsområde (Cook, De Kalb, Kane, Kendall, Lake, McHenry och Will län, alla i Illinois). De fyra i Philadelphia, PA, storstadsområde som var bland de 50 bästa under tredje kvartalet var Philadelphia County; Gloucester County, NJ; New Castle County, DE, och Cecil County, MD.
Ytterligare 11 var utspridda längs andra delar av Mid-Atlantic-regionen, inklusive de andra två länen i Delaware (Kent och Sussex) och tre andra i New Jersey (Atlantic, Cumberland och Warren).
Rick Sharga
“Eftersom utsikterna till en möjlig lågkonjunktur hänger över den amerikanska ekonomin, är län i tre av de sju största storstadsområdena – New York City, Chicago och Philadelphia – bland de mest sårbara för en potentiell nedgång på deras bostadsmarknader”, säger Rick Sharga, vice vd för marknadsinformation på ATTOM. “Dessa län och många fler i centrala Kalifornien delar ett antal egenskaper – dålig överkomlighet, relativt hög arbetslöshet och utestängningsnivåer och husägare som är under vattnet på sina lån – vilket kan skapa problem om ekonomin tar en vändning till det sämre.”
Kalifornien hade nio län på topp 50-listan: Butte County (utanför Sacramento), Humboldt County (Eureka) och Shasta County (Redding) i den norra delen av staten; Madera County (utanför Fresno), Merced County (utanför Modesto), Stanislaus County (Modesto) och Tulare County (utanför Fresno) i centrala Kalifornien, och Kern County (Bakersfield) och Riverside County i den södra delen av delstaten.
Högre nivåer av bostäder till överkomliga priser, undervattenslån, utmätningar och arbetslöshet fortsatte i de län som var mest utsatta för nedgångar
Stora bostadsägandekostnader (hypoteksbetalningar, fastighetsskatter och försäkringar) på medianprissatta småhus förbrukade mer än en tredjedel av den genomsnittliga lokala lönen i 33 av de 50 län som var mest sårbara för marknadsproblem under tredje kvartalet 2022 De högsta andelarna på dessa marknader var i Kings County (Brooklyn), NY (106,1 procent av den genomsnittliga lokala lönen som krävs för stora ägarkostnader); Rockland County, NY (utanför New York City) (75,6 procent); Riverside County, CA (63,8 procent); Richmond County (Staten Island), NY (63,3 procent) och New York County (Manhattan), NY (60,6 procent). I hela landet krävde stora utgifter för typiska hem som såldes under tredje kvartalet 30 procent av den lokala genomsnittslönen.
Minst 7 procent av bostadslånen låg under vattnet under tredje kvartalet 2022 i 28 av de 50 mest utsatta länen. I hela landet föll 5,7 procent av bolånen i den kategorin, med husägare som är skyldiga mer på sina bolån än det uppskattade värdet på deras fastigheter. De med de högsta undervattenshastigheterna bland de 50 mest utsatta länen var Peoria County, IL (16,8 procent under vattnet); Tangipahoa Parish, LA (utanför New Orleans) (15.7); Saint Clair County, IL (utanför St. Louis, MO) (15,1 procent); Kankakee County, IL (utanför Chicago) (14,8 procent) och Philadelphia County, PA (14,5 procent).
Mer än en av 1 000 bostadsfastigheter drabbades av en utestängningsåtgärd under tredje kvartalet 2022 i 45 av de 50 mest utsatta länen. I hela landet var ett av 1 517 hem i den positionen. (Åtgärderna för utestängning har ökat sedan utgången i juli 2021 av ett federalt moratorium för att långivare tar tillbaka fastigheter från husägare som föll efter med sina bolån under den tidiga delen av coronavirus-pandemin som slog till 2020. Ungefär dubbelt så många ärenden om utmätning var öppna i det tredje kvartalet 2022 jämfört med samma period 2021.) De högsta utestängningsnivåerna i de 50 bästa länen var i De Kalb County, IL (utanför Chicago) (en av 289 bostadsfastigheter som står inför möjlig utestängning); Peoria County, IL (en av 326); Sussex County, NJ (utanför New York City) (en i 410); Cumberland County, NJ (utanför Philadelphia, PA) (en av 433) och Will County, IL (utanför Chicago) (en av 457).
Arbetslösheten i augusti 2022 var minst 5 procent i 23 av de 50 mest utsatta länen, medan den rikstäckande siffran låg på 3,7 procent. De högsta nivåerna bland de 50 bästa länen var i Tulare County, CA (utanför Fresno) (8 procent); Kings County (Brooklyn), NY (7,1 procent); Winnebago County (Rockford), IL (6,8 procent); Merced County, CA (utanför Modesto) (6,8 procent) och Kern County (Bakersfield), Kalifornien (6,7 procent).
Län som är mindre i riskzonen är fortfarande koncentrerade till södra och mellanvästern
Tjugoett av de 52 länen som är minst sårbara för bostadsmarknadsproblem bland de 581 som inkluderades i rapporten för tredje kvartalet var i söder, medan ytterligare 15 låg i Mellanvästern. Bara åtta var i väst och åtta var i nordost. (Totalt 52 län kom med på listan över minst riskfyllda på grund av olikheter i rankingen).
Tennessee hade återigen sex av de 52 minst utsatta länen under tredje kvartalet, inklusive fyra i Nashvilles storstadsområde (Davidson, Rutherford, Sumner och Williamson län), medan Minnesota hade fem – Hennepin County (Minneapolis), Olmsted County (Rochester ), Ramsey County (St. Paul), Saint Louis County (Duluth) och Stearns County (St. Cloud).
Andra län som är minst i riskzonen inkluderade fyra i Wisconsin. De var Brown County (Green Bay), Dane County (Madison), Eau Claire County och La Crosse County. New Hampshire hade också fyra – Hillsborough (Manchester), Merrimack (Concord), Rockingham (Portsmouth) och Strafford (Dover).
Bortsett från Hennepin County, MN, inkluderade län med en befolkning på minst 500 000 som var bland de 52 minst riskfyllda King County (Seattle), WA; Santa Clara County (San Jose) CA; Middlesex County, MA (utanför Boston) och Travis County (Austin), TX.
Minst utsatta län fortsätter att ha billigare bostäder tillsammans med lägre nivåer av undervattenslån, utestängningsaktivitet och arbetslöshet
Stora bostadsägandekostnader (hypoteksbetalningar, fastighetsskatter och försäkringar) på medianprissatta enfamiljshus förbrukade mer än en tredjedel av den genomsnittliga lokala lönen i 29 av de 52 länen som var minst sårbara för marknadsproblem under tredje kvartalet 2022 De lägsta procentsatserna på dessa marknader var i Morgan County, AL (utanför Huntsville) (20,4 procent av den genomsnittliga lokala lönen som behövs för större ägarkostnader); Saint Louis County (Duluth), MN (22,3 procent); Limestone County, AL (utanför Huntsville) (25,5 procent); Greene County (Springfield), MO (25,7 procent) och Benton County (Rogers), AR (25,9 procent).
Mindre än 5 procent av bostadslånen låg under vattnet under tredje kvartalet 2022 (med ägare som var skyldiga mer än vad deras fastigheter var värda) i 42 av de 52 länen med minst risk. De med de lägsta priserna bland dessa län var Chittenden County (Burlington), VT (1,2 procent av bolånen var under vattnet); Sarasota County, FL (1,7 procent); Williamson County, TN (utanför Nashville) (1,9 procent); Williamson County, TX (utanför Austin) (1,9 procent) och Pinellas County (St. Petersburg), FL (2 procent).
Mer än en av 1 000 bostadsfastigheter drabbades av en utestängningsåtgärd under tredje kvartalet 2022 i inget av de 52 länen med minst risk. De med de lägsta priserna var Chittenden County (Burlington), VT (inga bostadsfastigheter som står inför möjlig utestängning); La Crosse County, WI (en av 17 591); Fayette County (Lexington), KY (en på 16 238); Eau Claire County, WI (en av 14 989) och Missoula County, MT (en av 13 636).
Arbetslösheten i augusti 2022 var mindre än 3 procent i 45 av de 52 länen med minst risk. De lägsta siffrorna bland dessa län var i Chittenden County (Burlington), VT (1,6 procent); Cass County (Fargo), ND (1,7 procent); Olmsted County (Rochester), MN (1,8 procent); Cache County (Logan), UT (1,8 procent) och Shelby County, AL (utanför Birmingham) (1,9 procent).
