Industriell har varit på en rejäl tår under de senaste åren, eftersom förändringar i konsumentbeteende har drivit efterfrågan på mer logistik- och leveransfaciliteter på nyckelmarknader. Och enligt en branschexpert bör sektorn förbli en gynnsam tillgångsklass för erfarna investerare, trots stigande kapitalkostnader.
“Konsumentbeteendet efter pandemi har förändrats och tillväxttakten inom e-handel har avtagit, vilket redan har lett till neddragningar av vissa företag”, säger Greg Burns, VD på Stonebriar Commercial Finance, och noterar Amazons senaste tillkännagivanden om dess industriportfölj. “Efterfrågan på industri drevs dock av andra faktorer, inklusive en övergång mot landning och störningen av just in time leveranskedjor.”
Med det sagt, men Burns sa “beroende på vad och var, skulle jag inte bli förvånad över att se cap rates öka ytterligare 50 till 100 punkter.”
“Kostnaden för skulder och eget kapital har ökat och cap rate-hinder har ökat för institutionella köpare,” säger Burns och tillägger att han nyligen såg en ökning med 100 punkter i en värdering av en fastighet på en marknad där hans företag stängde en affär sex månader sedan.
Burns kommer att diskutera vad som händer på kapitalmarknaderna i en session på nästa månads GlobeSt Industrial-konferens i Scottsdale, Arizona. Han säger att Stonebriars definition av industri inte bara inkluderar lager- och distributionsanläggningar, utan även tillverkning, biovetenskap, kyllagring och datacenter , och noterar att “var och en av dessa underkategorier har sin egen dynamik och i stort sett växer alla.”
“Vi föredrar fastigheter med multimodal tillgång, särskilt de nära hamnar, med de flesta möjligheter som vi nyligen har sett ligger sydost om en linje från Baltimore till Phoenix,” säger han. ”Vi uppmärksammar även lagringskapacitet utomhus eftersom det har blivit en större hänsyn för hyresgästerna. Det har varit flera tillkännagivanden av nya tillverkningsanläggningar relaterade till mikrochip och elfordon som borde leda till efterfrågan på nya logistikfastigheter i närheten.”
När kostnaderna för skuldkapital ökar, säger Burns att Stonebriars emissionsgarantier kommer att fortsätta att fokusera på sponsorn, tillgången och marknaden och “det kommer inte att förändras.”
“Vi gör få specifika utvecklingsavtal och kommer sannolikt att vara mer detaljerade när det gäller att förstå efterfrågan/utbudssidan på en respektive marknad”, säger han.
I slutändan verkar en lågkonjunktur trolig och Burns säger att det föränderliga ekonomiska landskapet kommer att ha “skiftande effekter” på såväl investerare som enskilda marknader.
“Ur vårt perspektiv kommer det att vara en premie på en sponsors erfarenhet och kapacitet”, säger han. “Jag förväntar mig att industri kommer att förbli en gynnsam tillgångsklass för investerare även om de med mindre erfarenhet inom sektorn kan dra sig tillbaka tills ekonomin återhämtar sig.”
Kom tillbaka snart för mer insikter från årets GlobeSt Industrial-konferens 8-9 december i Scottsdale, Ariz.
