40 år hög inflation, stigande räntor och ekonomisk osäkerhet skrämmer köpare
Enligt Miami Association of Realtors minskade Miami-Dade County bostadsförsäljningstransaktioner i oktober 2022 med 30,6 % jämfört med föregående år, från 2 978 i oktober 2021 till 2 067 idag, på grund av höga bolåneräntor, ekonomisk osäkerhet och lågt lager.
Försäljningen av småhus minskade med 23,9 % jämfört med föregående år, från 1 161 i rekordstora oktober 2021 till 884 i oktober 2022, på grund av bristande lager och stigande bolåneräntor. Försäljningen av befintliga lägenheter i Miami minskade med 34,9 % jämfört med föregående år, från 1 817 rekordstora oktober 2021 till 1 183 i oktober 2022, på grund av bristande lager och stigande bolåneräntor.
Fed, som har gjort flera höjningar till Fed Funds-räntan, är inriktade på att bromsa den 40-åriga höga inflationen. Även om Fed inte bestämmer bolåneräntorna, påverkar det dem genom sin penningpolitik. Miami Realtors chefsekonom Gay Cororaton förutser en höjning av federal funds-räntan med 50 punkter vid Feds möte i december 2022, följt av mindre räntehöjningar under första kvartalet 2023 och möjligen en paus under andra halvan av året eftersom Fed bedömer effekten av de stigande bolåneräntorna på ekonomin.
Oktober 2022 är den åttonde månaden i rad med 5 % eller högre bolåneräntor. Enligt Freddie Mac var den genomsnittliga bindningsräntan för ett 30-årigt konventionellt bolån med fast ränta 6,90 % i oktober, upp från 6,11 % i september. Den genomsnittliga åtagandegraden för hela 2021 var 2,96 %.
Miami Total Active Listings stiger för första gången sedan augusti 2019
Det totala antalet aktiva listor i slutet av oktober 2022 ökade med 2,2 % jämfört med föregående år, från 10 570 till 10 799.
Inventeringen av småhus ökade med 41,9 % jämfört med föregående år i oktober 2022 från 2 918 aktiva listor förra året till 4 142 förra månaden. Bostadsrättslagret minskade med 13 % jämfört med föregående år till 6 657 från 7 652 listor under samma period 2021.
Nynoteringar av småhus i Miami minskade med 13,9 % till 1 348 från 1 566. Nynotering av bostadsrätter minskade med 24,5 %, från 2 429 till 1 833.
Månaders utbud av inventarier för småhus ökade med 68,2 % till 3,7 månader jämfört med föregående år, vilket indikerar en säljares marknad. Varulagret för befintliga bostadsrätter minskade med 5 % till 3,8 månader, vilket också indikerar en säljares marknad. En balanserad marknad mellan köpare och säljare erbjuder mellan sex och nio månaders leverans.
Nationellt var det totala bostadsinventariet i slutet av oktober 1,22 miljoner enheter, vilket var en minskning med 0,8 % från både september och för ett år sedan (1,23 miljoner). Osålt lager har en 3,3-månaders leverans i nuvarande försäljningstakt, upp från 3,1 månader i september och 2,4 månader i oktober 2021.
Den nödställda försäljningen i Miami är fortfarande låg, vilket återspeglar en sund marknad
Den totala nödställda försäljningen i Miami minskade med 28,9 % i oktober 2022, från 45 till 32. Börsförsäljning och REO stod för 0,4 % respektive 1,1 % jämfört med föregående år av den totala försäljningen i Miami i oktober 2022. Börsförsäljning minskade med 52,6 % under året -över året medan REO minskade 11,5%.
Endast 1,5 % av alla stängda bostadsförsäljningar i Miami var nödställda förra månaden, inklusive REO (bankägda fastigheter) och blankningar, jämfört med 1,5 % i oktober 2021. Under 2009 utgjorde nödställda försäljningar 70 % av Miamis försäljning.
Miamis andel av nödställda försäljningar är i nivå med den nationella siffran. Nationellt utgjorde nödställd försäljning cirka 1 % av försäljningen i oktober, identisk med oktober 2021.
Miamis andel av försäljningen fortsätter att överträffa nationen, delstaten
I Florida uppgick den slutna försäljningen av enfamiljshus i hela staten till 20 837 i oktober 2022, en minskning med 24,6 % jämfört med föregående år, medan försäljningen av befintliga radhuslägenheter uppgick till 8 356, en minskning med 26,9 %. Stängd försäljning kan ske från 30 till 90 plus dagar efter att försäljningskontrakt har skrivits.
Nationellt minskade totala försäljningstransaktioner för befintliga bostäder 5,9 % från september till en säsongsjusterad årstakt på 4,43 miljoner i oktober. Jämfört med året innan sjönk försäljningen med 28,4 % (ned från 6,19 miljoner i oktober 2021).
Det statliga medianförsäljningspriset för enfamiljshus var 401 990 USD, en ökning med 12 % från föregående år, enligt uppgifter från Florida Realtors Research Department i samarbete med lokala Realtor styrelser/föreningar. Förra månadens statliga medianpris för lägenheter i radhus var $310 000, en ökning med 19,2% jämfört med föregående år. Medianen är mittpunkten; hälften av bostäderna såldes för mer, hälften för mindre.
Nationellt var medianpriset för befintliga bostäder för alla bostadstyper i oktober 379 100 USD, en ökning med 6,6 % från oktober 2021 (355 700 USD), eftersom priserna steg i alla regioner. Detta markerar 128 månader i rad av ökningar från år till år, den längsta pågående raden någonsin.
Miami Real Estate lockar flera bud, köpare går över listpriset
Medianprocenten av det ursprungliga listpriset som erhölls för småhus var 96 % i oktober 2022, en minskning med 2,7 % från 98,7 % förra året. Medianprocenten av det ursprungliga listpriset som erhölls för befintliga bostadsrätter var 96,9 %, en minskning med 0,4 % från 97,3 % förra året.
Medianantalet dagar mellan noterings- och kontraktsdatum för försäljning av småhus i Miami var 30 dagar, upp från 22 dagar förra året. Mediantiden till försäljning för småhus var 75 dagar, en ökning med 8,7 % från 69 dagar förra året.
Medianantalet dagar mellan noteringsdatum och kontraktsdatum för lägenheter var 31 dagar, en minskning med 8,8 % från 34 dagar. Medianantalet dagar till försäljning för lägenheter var 71 dagar, en minskning med 10,1 % från 79 dagar.
Miami kontantförsäljning 46,5 % mer än nationell siffra i oktober 2022
Kontantförsäljning representerade 38,1 % av Miamis stängda försäljning i oktober 2022, jämfört med 37 % i oktober 2021. Ungefär 26 % av husförsäljningen i USA sker kontant, enligt den senaste NAR-statistiken.
Kontantköpare avskräcks inte av stigande räntor. Den höga andelen kontantköpare speglar Miamis topposition som den framstående amerikanska fastighetsmarknaden för utländska köpare, som tenderar att köpa med alla kontanter såväl som några som flyttar från dyrare amerikanska marknader som kan köpa mer med sina vinster från fastighetsförsäljningar.
Kontantförsäljning stod för 48,4% av all befintlig lägenhetsförsäljning i Miami och 24,4% av enfamiljstransaktioner.
