När bostäder blir ännu mer oöverkomliga med stigande bolåneräntor och resulterande krossade ansökningsvolymer, kanske du tror att efterfrågan på lägenheter skulle vara skrikande hög. Och det är – eller var det fram till tredje kvartalet. Berättelsen som kommer ut a Newmarks rapport är överraskandeeftersom det antyder en möjlig förändring i hur flerfamiljer har presterat.
“Efter extraordinära grundfaktorer på fastighetsnivå 2021 gav kvartalsvis absorption en negativ nettoefterfrågan på 82 035 enheter nationellt under tredje kvartalet 2022, under de historiskt aktiva leasingmånaderna juli, augusti och september, där absorptionen var negativ”, står det i rapporten. Från enorm efterfrågan till negativ absorption i en tid som vanligtvis är motsatsen.
Det fanns en bostadsbrist på 400 000 enheter förra året – oklart om Newmark kombinerar bostäder och lägenhetsenheter där – och det gapet “har resulterat i en årlig genomsnittlig effektiv hyrestillväxt på 13,5 % från och med tredje kvartalet 2022, 1 070 punkter över det långsiktiga genomsnittet.”
Det häpnadsväckande numret är ett resultat av behov. Men medan de långsiktiga vakanserna för lägenheter är nära 3,1 %, ser man på tolvmånaders eftersiffror, enligt Newmark, “har vakanserna från kvartal till kvartal ökat med 90 punkter eftersom efterfrågan har avtagit nyligen.” Det är en otrolig förändring nyligen. Titta på klass A och B separat och siffrorna är 194 punkter och 200 punkter.
Flerfamiljslånen minskade avsevärt i maj, och med tanke på sjunkande krediträntor är det inte förvånande. “Medan flerfamiljshus fortfarande är den mest eftertraktade fastighetstypen, som står för 41,7 % av alla kommersiella fastigheter i USA hittills, minskade försäljningsvolymen under tredje kvartalet 2022 med 17,2 % jämfört med föregående år, till 74,1 miljarder USD,” lade till rapporten.
Det finns pågående whipsawn volatilitet och ingen tydlig förklaring till varför. Här finns dock några möjligheter. En är att folk är trötta, de jagade till andra platser under pandemin och de är trötta på att flytta. Det är en möjlighet.
Om man tittar på klass A- och B-siffrorna kan det vara ett stort problem med hyror som gick till månen och längre fram. Folk kanske bor mer med rumskamrater eller familj och drar sig tillbaka från sina egna lägenheter för tillfället, vilket skapar fler vakanser eftersom nya enheter har byggts.
Kanske är allt en statistisk anomali. Newmark noterar, “Jämfört med de tre första kvartalen 2021 har försäljningsvolymen ökat med 25,0 % och affärens storlek fortsätter att eskalera.” Kanske är affärerna osynkroniserade med efterfrågan.
Oavsett vilket tyder det på stora störningar på flerfamiljsmarknaden som investerare, utvecklare och ägare måste övervaka och navigera.
