Detta år har signalerat en återgång till mer normal dynamik för legal leasing, men där företag tecknar leasingavtal har sett en betydande förändring, enligt Savills amerikanska Law Firm Activity Report Q3 2022.
Medan företag har betydande fotavtryck på de viktigaste advokatbyråmarknaderna, flyttar de också till nya städer som tidigare hade liten eller ingen närvaro av Am Law 100.
För Savills analyserade The Legal Tenant advokatbyråtransaktioner över 20 000 kvadratfot (sf) över viktiga amerikanska marknader och fann att den juridiska sektorn verkar vara tillbaka på kurs med stabila kvartalsvisa hyressiffror sedan tredje kvartalet 2021 – efter en allvarlig nedgång i slutet av 2020 och en långsam start på 2021.
Totalt 1,7 miljoner kvadratfot (msf) hyrdes ut under kvartalet, vilket är något mer än under andra kvartalet och över det fyraåriga kvartalsgenomsnittet på 1,6 msf.
Leasingvolymen för legal hyresgäst har hållit i sig eftersom andra pandemi-älsklingssektorer som teknik pausar med tanke på pågående tal om en kommande lågkonjunktur.
Stora advokatbyråer, som vanligtvis tecknar 10- till 15-åriga hyresavtal, fattar i allmänhet inte sina fastighetsbeslut baserat på kortsiktiga ekonomiska förhållanden.
“Som ett resultat kan företag som är aktivt på marknaden dra nytta av en andra motvind av instabilitet på marknaden eftersom det fortsätter att sätta press på hyresvärdar och skapar extra inflytande för hyresgäster som letar efter utrymme”, skrev Savills.
“Big Law” förblir engagerad i sin leasing
Bradley Tisdahl, VD för Tenant Risk Assessment, säger till GlobeSt.com att det inte har skett den förändring som Savills indikerar.
“Vi ser förnyelser, förlängningar och omlokaliseringar på primära marknader, inklusive hyresavtal i Austin, Nashville och Denver undertecknade av stor lag,” sa Tisdahl.
“Den huvudsakliga trenden vi såg var att stora lagar förblev engagerade i sin leasing och fastigheter under hela pandemin, och även om nya hyresavtal vanligtvis hade minskat utrymme, hade de hyresavtal vi tecknade i slutändan en liknande färg som stora lagar som vi granskade pre-pandemin .”
Satellitkontor ökar volymen
Jonathan J. Larsen, rektor och verkställande direktör, Avison Young, säger till GlobeSt.com att totalt sett har uthyrningsverksamheten hos advokatbyråer sakta tagit fart och nya satellitkontor har öppnats över hela USA.
“Jag tror att den här trenden kommer att fortsätta in i 2023,” sa Larsen. “En förhöjd del av uthyrningsverksamheten har varit på sekundära och tertiära orter där advokatbyråer inte har varit ägare traditionellt.
“Det finns ett par anledningar till detta – den första är att deras kunder kräver att de etablerar nya satellitplatser nära specifika rättsliga platser där de bedriver verksamhet, och för det andra för att de vill betjäna kunder i områden som är närmare och mer bekvämt för dem att komma åt. Ofta har dessa kontor mindre fotavtryck och är fokuserade på en specifik juridisk affärsnisch.
Slutligen fortsätter Am Law 100-företag som är en hybridmodell för kontor/jobba hemifrån att minska sin kontorsstorlek, medan det fortfarande finns ett betydande antal advokater som utökar sitt utrymme eftersom de kräver att alla ska vara på kontoret . Det beror på kulturen på advokatbyrån och vilken typ av juridik som utövas.
Legal Letar efter mindre, effektiva utrymmen
Eric Menkes, partner på Duval & Stachenfeld, säger till GlobeSt.com att advokatbyråer, precis som många andra hyresgäster idag, flyttar till mindre, mer effektiva utrymmen.
“Den kanske viktigaste förändringen som jag ser bland hyresgäster hos advokatbyråer är att de bygger utrymmen med mindre kontor och trevligare gemensamma ytor,” sa Menkes.
“I två nya stora hyresavtal jag förhandlat fram, planerade hyresgästerna att bygga sina lokaler med kontor i samma storlek för medarbetare och partners. Den större tonvikten idag ligger på att skapa gemensamma utrymmen som erbjuder bekvämligheter och som uppmuntrar människor att komma in på kontoret.”
Hybrid- och fjärrarbete “börjar avta”
Michael J. Romer, managing partner, Romer Debbas, säger till GlobeSt.com att tillväxten av kontorsuthyrning under tredje kvartalet är starkt knuten till att arbetsstyrkan återvänder till kontoret.
“Fenomenet med hybrid- eller distansarbete, som normaliserades under de senaste åren, börjar absolut avta,” sa Romer.
“Även om vissa aspekter av distansarbete kommer att förbli en del av kontorskulturen, inser arbetsgivare och företagsägare att de verkliga nycklarna till framgång och att behålla anställda är personligt samarbete och vad som kommer från den övergripande personliga företagskulturen. Utan det finns det verkligen inget lim som binder anställda till arbetsgivare.
”Dessutom flyttar många företag till eller expanderar till andra delar av landet där skattestrukturen eller livskvaliteten är bättre. Många företag har helt enkelt blivit frustrerade över höga skatter i vissa stater och flyttar helt enkelt huvudkontor till mer skattevänliga (eller till och med skattefria) stater. Detta har resulterat i nya hyresavtal i hela USA.”
Som Managing Partner för en NYC-baserad fastighetsadvokatfirma som just fördubblat sitt fotavtryck (nu hyr cirka 15 000 sf i centrala Manhattan), “Jag kan personligen intyga fördelarna med att arbetskraften återvänder,” sa Romer. “Och om en ägare till en fastighetsadvokatbyrå inte tror på kontorsleasingmarknaden, vem kommer då att göra det? Min uppriktiga förhoppning är att denna trend att återvända till kontoret fortsätter.”
Majoriteten av hyresavtalen är omlokaliseringar, drivna av flyg till kvalitet
Savills sa att företag väljer att flytta till nyare konstruktion. Under tredje kvartalet utgjordes 54,5 % av uthyrningsverksamheten (i kvadratmeter) av omlokaliseringar. Av de 16 flyttningar som inträffade, var 11 av flyttningarna, eller 68,8 %, till nyare klass A-byggnader.
“Den juridiska sektorn har varit mycket omtänksam i sin fastighetsstrategi och företag ser till att se till att de har ett fotfäste där deras kunder och anställda finns efter arbetskraftsinvandringen orsakad av pandemin”, enligt rapporten.
Marknader som blomstrar med nya rörelser inkluderar Miami, Tampa, Salt Lake City, Austin, Houston och Dallas.
Elizabeth Cooper, vice ordförande för hyresgästerrepresentation, medordförande för den globala advokatbyrågruppen, JLL, säger till GlobeSt.com att fler AmLaw 100-företag har öppnat kontor på marknader som Denver, Seattle och Salt Lake City 2022.
“Dessutom har AmLaw-företag visat intresse för att lokalisera till nya områden i städer som LODO i Denver,” sa Cooper. “Det var fortfarande ett starkt intresse i år för trofétillgångar och nybyggnation, eftersom företag letar efter byggnader som erbjuder kvalitetsbekvämligheter och hjälper företag att nå sina hållbarhetsmål.”
Lokalitet driver laglig hyresefterfrågan
John Quinn, som diskuterar Quinn Emanuels fotspår på kontoret under ett kommande avsnitt av Berkeley Research Groups Insights from the Top-podcast, säger till GlobeSt.com, “När det gäller efterfrågan på användning på kontoret, varierar det “väldigt mycket” beroende på ort.
“I Los Angeles, där jag är, redan innan pandemin, skulle jag säga att som mest 40 procent av kontoren någonsin såg en människa i dem. Och pandemin har bara gjort utnyttjandet lägre.
“Så vi har gett upp tre våningar utrymme på våra kontor i centrala Los Angeles. Vi har gett upp en våning i San Francisco. Vi kommer att titta noga på utrymmesutnyttjande och behov när hyresavtal dyker upp.
“Du vet, det finns folk som vill vara på kontoret. Så vi måste också tänka på dem och hur vi skapar en levande och attraktiv kontorsmiljö för människor som vill komma in.”
Quinn sa att en del av det är “att ha en viss täthet. Det hjälper inte om du har sex eller sju våningar med en handfull människor på varje våning och de fortfarande känner att de är ganska ensamma. Så vi vill skapa en upplevelse på kontoret som kommer att vara attraktiv för de människor som vill ha det.”
