Alla i flerfamiljshus som hoppades att förhållandena skulle vända och att 2023 skulle bli en repris från tidigare år blev bara slagen i ansiktet med en hink kallt vatten som kastades av Federal Housing Finance Agency.
FHFA tillkännagav köptaken för flerfamiljslån för både Fannie Mae och Freddie Mac: 75 miljarder dollar för vardera, totalt 150 miljarder dollar. Det är nere från 78 miljarder dollar vardera hade 2022 eftersom FHFA förväntar sig att flerfamiljsfamiljer kommer att dra ihop sig i år.
Med tanke på osäkerheten om en potentiell lågkonjunktur och Federal Reserves politik, frågor om huruvida marknaderna kommer att stödja fortsatta hyreshöjningar för att kompensera för högre fastighetspriser och fortsatt press på takpriser, inflation och högre finansieringskostnader, är uppfattningen inte förvånande.
Som sagt, FHFA indikerade att de kommer att fortsätta uppskatta granskningar av marknadsstorlekar och uppdragsdrivna minimikrav under 2023. “För att förhindra marknadsstörningar, om FHFA fastställer att den faktiska storleken på 2023-marknaden är mindre än vad som ursprungligen beräknades, kommer FHFA inte att minska locken”, skrev byrån.
Frasen “uppdragsdrivna minimikrav” är betydelsefull. FHFA kommer att kräva att minst hälften av företagslångivarnas flerfamiljsverksamhet är “uppdragsdrivna bostäder till överkomliga priser.” Det gör dock ett antal förändringar i flerfamiljskraven för bostäder till rimliga priser.
För det första kommer det att ta bort kravet att en fjärdedel av flerfamiljsutlåningen ska vara “överkomlig till 60 procent av AMI [area median income] eller lägre för att minska inkonsekvenserna med FHFA:s regler för bostadsmål.”
Därefter skapar byrån en ny kategori av prisvärda arbetskraftsbostäder. Det kommer att fokusera på lägenheter som bor nära arbetsplatser, sjukhus och skolor och uppmuntra finansieringslån för fastigheter “med hyres- eller inkomstrestriktioner överkomliga på nivåer som möter marknadens behov.”
Seniorbostäder och flerfamiljshus med 5 till 50 lägenheter kommer nu att vara i kategorin “Andra prisvärda uppdragsdrivna”.
Lån för att hjälpa till med energi- och vatteneffektivitetsförbättringar med enheter på eller under 80 % av AMI kommer att betraktas som uppdragsdrivna. Det är upp från 60 % av AMI. Om minst 20 % och under 50 % av enheterna är på eller under 80 % AMI, är halva lånebeloppet uppdragsdrivet. Om andelen andelar är 50 % eller mer är än 100 % av lånet uppdragsdrivet.
Och här är några andra detaljer om hur FHFA kommer att behandla uppdragsdrivna lån för styrkortet 2023:
Lån på riktade bostäder till rimliga priser, där det finns vissa restriktioner för rätter för åtminstone en del av byggnaden. “FHFA kommer att klassificera som uppdragsdrivet 50 procent av lånebeloppet om andelen begränsade enheter är mindre än 50 procent av de totala enheterna i ett projekt, och 100 procent av lånebeloppet om andelen begränsade enheter är lika med eller mer än 50 procent.”
“Lån för att bevara överkomligheten på arbetskraftsbostäder har enheter som är föremål för antingen hyra eller inkomstrestriktioner
kodifieras i låneavtal. FHFA kommer att klassificeras som uppdragsdrivna enheter där låneavtalen kräver att en sponsor bevarar överkomligheten på de “andra överkomliga” marknadsnivåerna som beskrivs nedan eller som följer standarden för ett statligt eller lokalt initiativ för överkomliga bostäder, i minst 10 år eller lånets löptid.” Återigen gäller samma regel om 50 % av enheter som ovan.
Om en fastighet är seniorboende eller har 5 till 50 enheter och överkomliga hyror men inte omfattas av regleringsavtal eller registrerad användningsbegränsning, kommer även det att betraktas som uppdragsdrivna enheter.
För fastigheter på landsbygden kommer andelen enheter som är överkomliga till 100 % av AMI eller lägre att avgöra den pro rata delen av lånet som är uppdragsdriven.
“Lån till tillverkade bostadssamhällen är generella lån som säkras av marken och hyresplattorna,” noterade byrån. “FHFA kommer att klassificera som uppdragsdriven andelen av lånebeloppet för ett tillverkat bostadsgemenskapslån som återspeglar andelen som får kredit enligt Duty to Serve-förordningen.”