Med tillstånd av Excelsa Properties
Columbia Pointe lägenheter i Columbia, Maryland.
Mitt i stigande räntor och ekonomisk osäkerhet fortsätter investerare att finna värdeskapande lägenhetskomplex i Baltimore-områdets förorter attraktiva.
Ett par enheter har snott upp två förortsfastigheter i trädgårdsstil i affärer på sammanlagt mer än 84 miljoner USD som tillkännagavs denna vecka. Åtgärderna kommer eftersom utsikterna för flerfamiljsmarknaden i Baltimore-området är fortsatt starka, trots att analytiker förutspår att regionens arbetsmarknad kommer att mjukna under 2023.
Excelsa Properties gjorde den största affären av de två. Det Bethesda-baserade företaget sa i måndags att det köpte Columbia Pointe-lägenheterna med 325 enheter i centrala Columbia för 78 miljoner dollar. Den gjorde investeringen med sin Excelsa US Real Estate II LP-fond, som den meddelade i maj hade samlat in 153 miljoner dollar.
Excelsa har för avsikt att investera 3,2 miljoner dollar för att renovera 165 enheter inhysta i ett bostadstorn och 14 byggnader i trädgårdsstil på 18 hektar. 2016 bytte en tidigare ägare tak och fönster på tillgången som levererades 1972.
“Med nuvarande beläggning på 95% stödjer denna investering en mycket hög avkastning”, säger Excelsa Properties operativa chef Jon Woods i ett uttalande. “Med tanke på behovet av bostäder i det växande och blomstrande samhället Columbia ser vi också en möjlighet att tillföra värde till fastigheten genom enhetsrenoveringar, vilket ytterligare stärker avkastningen.”
Även denna vecka tillkännagav Harbor Stone Advisors, som representerar säljaren i affären, försäljningen av Maiden Choice-lägenheterna med 60 enheter i Baltimore County. Maiden Choice är en medelstor tillgång i trädgårdsstil med en blandning av effektivitet, studio, ett- och tvårumsenheter.
Fastighetsregister visar att lägenheterna köptes för 6,65 miljoner dollar i slutet av oktober av Maiden Choice Association LLC, som enligt Stone Harbor Advisors äger liknande fastigheter i området. Fastighetsregister visar den tidigare ägaren som William J Fisher & Associates, som ägde fastigheten sedan 1997.
“Förorts, medelmarknadslägenhetstillgångar med en mervärdeskomponent har fortsatt att locka stor uppmärksamhet från köpare, även i en miljö med stigande räntenivåer”, sa Harbor Stone Advisors direktör Justin Verner i ett uttalande.
Men utsikterna för lägenheter i Baltimore-området är inte uppåtriktade.
Maiden Choice lägenheter i Halethorpe, Maryland.
I en utsiktsrapport som släpptes under andra kvartalet i år fann Fannie Mae att efterfrågan på lägenheter i regionen “saknade något”.
Motvindar i Baltimore-regionen inkluderar svag befolkningstillväxt och arbetskraftstillväxt, där befolkningen knappt växte ens före pandemin.
Av de största 25 ekonomierna i nationen hade Baltimore den sjätte högsta andelen invånare som var minst 65 år gamla, efter bara “pensioneringsparadis” som Tampa, Miami och Phoenix.
Å andra sidan inkluderade även motvinden som bromsade Baltimore-områdets flerfamiljsmarknad positiva varningar för lägenhetsinvesterare.
“Men även om pensionärer vanligtvis inte hyr, kommer de att kräva medicinska tjänster, så det finns en viss uppsida för Baltimores sjukvårdsdrivna ekonomi”, enligt Fannie Mae.
Samtidigt fann Fannie Mae-analytiker att regionens genomsnittliga vakansgrader “tickade upp” till 3,8% under första halvåret 2022, medan de begärda hyrorna ökade med “jättestora” 2,3% under samma tidsram.
“Medan sysselsättningstillväxten sannolikt kommer att avta något 2023, saktar också utbudet av lägenheter ner, så lägenhetsmarknaden kommer sannolikt att förbli i frisk form”, enligt Fannie Maes marknadsutsikter.
Förorts lägenhetsmarknader har också en sundare balans mellan utbud och efterfrågan än Baltimores urbana marknad.
Skatteincitament som erbjuds av staden har resulterat i att utvecklare konverterat mer än 2 miljoner SF av föråldrade kontor till lägenheter. Som ett resultat är de lediga platserna i centrum dubbelt så stora som genomsnittet i städerna.
Regionen har idag 5 400 enheter under uppbyggnad, med 40 % av dessa enheter i staden. Det är ungefär 20 % lägre än antalet enheter i pipelinen för två år sedan, enligt Fannie Mae, och utgör endast en ökning med 2,5 % av lagret.
