Cap rates har fortsatt att komprimeras för tidiga utbildningscentra i nettohyresutrymmet under detta kvartal, enligt en ny rapport från B+E Net Lease. Räntorna på börsvärden nådde rekordlåg nivå under tredje kvartalet för sådana tillgångar, med genomsnittet som bröt 6 % vid ett tak på 5,99 %.
“Historiskt sett har tillgångar för tidig inlärning handlats till högre gränsvärden jämfört med andra nettoleasingtillgångar som QSRs,” noterar företagets analytiker. “Detta har förändrats i takt med att anseendet och kreditvärdigheten hos de större hyresgästerna för tidig inlärning stadigt har vuxit, tillsammans med expansionen av deras verksamheter och rikstäckande fotspår. Investerare föredrar den internetresistenta naturen, långa hyresavtal, underliggande fastigheter av kvalitet och stark/växande efterfrågan på dessa tillgångar.”
Marknadslistor under fjärde kvartalet innehåller fler fastigheter med 10 eller fler år av återstående hyresperiod och ett högre genomsnittligt erbjudande, säger B+E-analytiker. Rapporten citerar 33 fastigheter på marknaden med 15 år eller fler år kvar, 59 med 10 till 14 år kvar och 29 med 9 eller färre år kvar. Den lägsta börskursen var 4,75 % och den högsta var 7,25 %, vilket motsvarar ett genomsnitt på 5,99 %.
Rapporten spårar 121 fastigheter på marknaden, till ett genomsnittligt pris av 5,3 miljoner USD och en genomsnittlig storlek på drygt 11 000 sf.
Nettohyresinvesterare med enstaka hyresgäster har strömmat till tillgångar för tidigt lärande på senare tid, med traditionellt privat kapital som anslutits till sådana grupper som börsnoterade REITs, privata fonder, syndikatorer och familjekontor.
“Vi förväntar oss att fler institutioner kommer att gå in i luftrummet och tävla om att köpa dessa fastigheter, särskilt nybildade, börsnoterade REITs”, säger Chad Lieber, vicepresident för SRS – National Net Lease Group.
Och större spelare tenderar att dominera utrymmet, ledda av The Learning Experience, KinderCare, Childtime, Guidepost Montessori och Kiddie Academy som leder vägen.
“Den höga utvecklingsnivåerna för nya tillgångar för tidig inlärning visar inga tecken på att avta eftersom efterfrågan från kunder i detta segment är skyhög och växande”, står det i rapporten.
