Mer än 24 timmar efter vallokalernas stängning på valdagen 2022 är det fortfarande oklart vilket parti som kommer att kontrollera båda kamrarna i kongressen, men det står klart att varken republikaner eller demokrater kan göra anspråk på att ha vunnit den amerikanska väljarkårens breda mandat.
Medan republikaner är gynnade att vinna en knapp majoritet i representanthuset och senaten kan ta fram till december att besluta sig, kan de smala marginalerna bromsa de federala utgifterna, vilket potentiellt kan hjälpa till att bekämpa inflationen – eller öppna dörren för tvåpartssamverkan i kritiska frågor som bostäder kris, berättade fastighets- och politiska insiders Bisnow.
Kongressen ser ut att vara delad efter mellanårsvalet 2022.
“Det ser inte riktigt ut som den röda våg som vi förväntade oss. Vi kan fortfarande se en majoritet i det republikanska huset eller en republikansk senatsmajoritet också, men det kommer verkligen att vara en knapp marginal, säger Liz Osborn, vicepresident för public policy advocacy på Enterprise Community Partners, till Bisnow onsdag. “Vad som händer när du har en knapp segermarginal är att du verkligen behöver arbeta tillsammans.”
Tävlingar i viktiga slagfältsstater, inklusive Nevada och Arizona, förblev för nära för att avslutas sent på onsdagen, och Georgia Senate race kommer att gå till ett omval den 6 december efter att varken den demokratiske senatorn Raphael Warnock eller den republikanske utmanaren Herschel Walker säkrade fler än 50 % av rösterna. Republikanerna hade vunnit 206 platser i kammaren jämfört med demokraternas 184 vid onsdagskvällen, enligt Associated Press.
Amerikaner visade sig vara i kraft till valurnorna – inklusive rekordmånga förtidsröstningar – vid en tidpunkt då inflationen är över 8 % för första gången på fyra decennier och ekonomiska prognosmakare förväntar sig allmänt att USA kommer att falla in i en recession nästa år.
Experter hävdar att de ungefär $5T i federala stimulansutgifter sedan pandemin åtminstone delvis är skyldiga till den skyhöga inflationen. Federal Reserve har höjt räntorna aggressivt i år för att försöka kyla ekonomin, vilket har haft en kylande effekt på kommersiella fastigheter.
Flera policy- och fastighetsexperter som talade med Bisnow sade att de förväntar sig att en delad kongress kommer att leda till en period av federal inaktivitet, vilket kan hjälpa till att sänka inflationen och tillåta räntorna att sjunka snabbare.
“Ju mer verken smutskastas och desto mindre utgifter händer just nu, förhoppningsvis, [it’s for] desto bättre, säger Bob Beckman, senior finansdirektör för Colliers i Philadelphia. “Just nu måste vi få utgifterna lite mer under kontroll så att trycket på obligationer kan minska och räntorna kan stabiliseras och så småningom sänkas igen. Det finns ingen annan väg ut ur det.”
Efter att ha godkänt ett antal stora utgiftsinitiativ under den första halvan av Bidens mandatperiod, kommer sannolikt ingendera parterna att anta någon större lagstiftning innan presidentvalet 2024 de kommande två åren, säger Charles Bullock, professor i statsvetenskap vid School for Public & Internationella frågor vid University of Georgia.
“Det kommer att bli status quo. Republikanerna pratade om att försöka få en del av dem [the federal spending] tillbaka, men jag tror inte att det kommer att hända”, sa Bullock. “Om vissa människor hoppades på några nedskärningar, tror jag inte att det kommer att hända heller.”
En sådan dynamik kan visa sig vara en välkommen nyhet för kommersiella fastighetsinvesterare som står inför en ökning av lånekostnaderna till följd av Feds räntehöjningar, som har höjt målräntan för utlåning från 0,25%-0,50% i mars till 3,75%-4 % denna månad, med fler ökningar i horisonten.
Dessa höjningar har påverkat värden på kommersiella fastigheter, med priserna ner 13% i oktober från topparna tidigare i år, enligt Green Street. De har förvirrat investerare och långivare som försöker fastställa fastighetsvärden, vilket gör att investeringsverksamheten över hela världen torkat ut.
“Sammanfattningen är att inflationen fortfarande är ett problem, och tills det är under kontroll kommer Fed att fortsätta pressa upp räntorna”, sa Beckman i ett mejl. “Om republikanerna vinner representanthuset kan en splittrad regering spela en roll för att minska nya utgiftsplaner – som på lång sikt kan hjälpa till att sänka inflationen – och få ner räntorna.”
Även om omfattande lagstiftning och utgiftspaket sannolikt inte kommer att passera om republikaner tar en eller båda kamrarna i kongressen, uttryckte vissa ett reserverat hopp om att bipartiskhet skulle kunna göra en liten comeback i Washington.
Amanda Wintersieck, docent i statsvetenskap vid Virginia Commonwealth University, sa att valet kan bli en välsignelse för moderata politiker – av vilka många presterade bättre än Trump-stödda kandidater. Men mer troligt, sa hon, är två år av fortsatt polarisering.
“Antingen har vi ett visst samförstånd och vi har ett republikanskt kontrollerat hus som är villigt att göra avtal med en demokratisk senat, eller så har vi en fullständig vägspärr och ingen rörelse i frågor som är viktiga för amerikaner,” sa Wintersieck. “Om det andra scenariot utvecklas kommer frågan att vara hur det kommer att se ut 2024. Mer specifikt: Vem tar på sig skulden för gridlock?”
Biden själv lämnade på onsdagen en dörr öppen för kompromisser med republikaner, särskilt när det gäller utrikespolitik och USA:s stöd till Ukraina, rapporterade The Washington Post.
“När jag kommer tillbaka från G-20-mötena i Indonesien med andra världsledare, kommer jag att bjuda in ledarna för båda politiska partierna … till Vita huset för att diskutera hur vi kan arbeta tillsammans under resten av detta år och i nästa kongress för att främja de ekonomiska och nationella säkerhetsprioriteringarna i USA, sa Biden på en presskonferens på onsdagen. “Och jag är öppen för alla bra idéer.”
Enterprise’s Osborn, en lobbyist för prisvärda bostäder, sa att ett område som parterna kan komma samman om är den rikstäckande bostadskrisen. Frågor som låginkomstfinansiering av bostadsskatt eller finansiering av katastrofhjälp som kanaliseras mot utveckling kan fortfarande vara på agendan, sa hon.
“Jag tror faktiskt att det kan finnas stora möjligheter för bostadspolitik i en delad regering eller splittrad kongress,” sa Osborn. “Förutsatt att presidenten kandiderar igen 2024, kommer han och andra demokrater vid makten att vilja visa upp en agenda som de kan leverera under de kommande två åren, men samtidigt en potentiell ny majoritet av republikanerna i huset eller Senaten eller båda skulle också vilja ha segrar under sina bälten att kampanja på också, så det här kan faktiskt skapa ett starkt scenario för tvåpartiskhet.”
Biden har gjort bostäder till en av sin administrations prioriteringar, genom att släppa en bostadsförsörjningsplan som inkluderar att lätta på villkoren för låginkomstskattekrediter för nya och befintliga projekt i oktober och uppmana federala bostadsförmedlingar att spendera mer på orter med högre täthet.
Phillip Huffines, grundare av den Dallas-baserade utvecklaren Huffines Communities, sa att utsikterna till ytterligare reglering från den verkställande grenen skulle dämpa bostadsutbudet och ytterligare bromsa en redan anemisk marknad.
“Du kan vara säker på att det kommer att finnas många verkställande order och många regler och förordningar som påverkar vår bransch, vilket kommer att sakta ner vår bransch,” sa Huffines.
Huffines, som tjänstgjorde som North Texas Finance Chair i Trump Victory Committee 2020, var besviken på nationella republikaners resultat denna valcykel och varnade för att deras misslyckande med att dra nytta av utkastningslopp skulle skada den nationella ekonomin.
Men han slår vad om att företag som skadats av nedgången kommer att fortsätta att flockas till starkt affärsvänliga Texas efter att statens sittande republikaner vunnit omval.
“Det kommer att bli en dag av uppgörelse och det är vad som börjar just nu, men jag vill inte vara en Debbie Downer eftersom det alltid kommer att finnas jobb, det kommer alltid att finnas erbjudanden,” sa Huffines. “Det kommer att vara på platser som Texas.”
Gordon Strategic Advisors President Richard Gordon, en advokat och politisk och strategisk rådgivare för företag, förutspådde att republikaner kommer att försöka undergräva Bidens chanser till omval 2024 under de kommande två åren.
Det betyder sannolikt att presidenten kommer att ha en kamp på sina händer för att höja skuldtaket nästa år, en strid som har inträffat under tidigare perioder av splittrad regering men som ännu inte har resulterat i att regeringen fallerar på sin skuld. Gordon sa att om ett republikanskt hus inte godkänner en höjning av taket nästa år, skulle den resulterande standarden förstöra obligationsmarknaden.
“Det skulle vara en katastrof”, sa han. “Det kommer att skada företagens Amerika avsevärt.”
Om man ser bortom kongressen till andra raser runt om i landet, kan flera nedomröstningsinitiativ ha en inverkan på lokala fastighetsmarknader.
Väljare i Illinois godkände en konstitutionell ändring som tillåter en rätt till kollektiva förhandlingar, kodifierar arbetsskydd för en av landets största fastighetsmarknader i en tid då byggpriserna fortfarande är nära historiska toppar. I Tennessee hände det omvända, eftersom väljarna godkände ett initiativ som skyddar lagar om rätt till arbete i delstaten.
I Los Angeles räknas fortfarande röster på ett initiativ som skulle beskatta försäljning av kommersiella bostäder och fastigheter över 5 miljoner dollar, vilket flera stora fastighetsledare har ställt upp för att motsätta sig. Den nya skatten skulle kunna ge staden upp till 1 miljard dollar per år mot en rad åtgärder utformade för att skapa och skydda bostäder till rimliga priser och stödja hyresgäster med låg inkomst.
LA borgmästarloppet var fortfarande en tävling på onsdagskvällen, med utvecklaren Rick Caruso upp något i omröstningen jämfört med den tidigare demokratiska representanten Karen Bass med knappt hälften av distrikten som rapporterade.
Cannabis för fritidsbruk – som har skapat nischade fastighetsmarknader i de stater där det redan är lagligt – var på omröstningen i fem stater på tisdagen och gick igenom i två: Maryland och Missouri.
Missouri legaliserade innehav, odling och licensierad detaljförsäljning av cannabis, medan väljare i Maryland godkände innehav för vuxna över 21 år i går kväll. Den statliga lagstiftaren där kommer sannolikt att få i uppdrag att beskriva ett regelverk för detaljhandeln med cannabis under nästa lagstiftande session, rapporterade Washington Post.
Cannabisfastighetssatsningar kommer sannolikt att öka efterfrågan på butiks- och industriutrymmen i dessa stater när reglerna väl är slutförda, säger Todd Sullivan, en co-VD för Massachusetts-baserade Cannapreneur Partners.
Men medan nya jurisdiktioner som kommer online kan skapa konkurrens för gränsstäder som tidigare fått affärer från andra stater, tror Sullivan att den verkliga guldrushen för sektorn bara kan komma med federal legalisering, vilket han tror är långt borta.
“Jag ser inte ett scenario där Bank of America, Citi, [JP]Morgan, de stora bankerna, kommer att göra alla direktinvesteringar i cannabis tills det är federalt lagligt, säger Sullivan.
När dammet fortsätter att lägga sig från tisdagens val försöker experter tyda budskapet som väljarna skickade om ekonomin och vad det kan betyda för presidentvalet 2024.
Wintersieck sa att att förlita sig på ekonomisk ångest till slut misslyckades för republikaner i detta val eftersom förståsigpåare och opinionsmätare kanske inte helt förstår hur väljarna betygsätter sina folkvalda för att ta itu med inflationen.
“De flesta väljare sa att ekonomin var nummer 1-frågan. Men det borde ha varit en välsignelse till republikanernas fördel och det var det helt klart inte, sa hon. “Det tyder på att vi inte har mätt nyanserna av vad det betyder för väljarna.”
Peebles Corps VD Don Peebles, en mångårig demokratisk givare och aktivist, sa att framgången för guvernörskandidater som kandiderar i pro-business frågor – särskilt Massachusetts tillträdande guvernör Maura Healey och Floridas guvernör Ron DeSantis, som vann omval med nästan 20 poäng — borde vara en signal till båda partierna om vad väljarna vill ha.
“Jag tror att en bättre indikation på vart landet är på väg och var det är är Florida,” sa Peebles Bisnow. Trots att DeSantis var republikan sa Peebles att han trodde att han visade ett starkt ledarskap för staten genom pandemin, en faktor som gjorde honom populär bland väljare i Florida.
“Han vann med nästan 20 poäng i en stat som är nästan jämnt fördelad mellan demokrater och republikaner”, sa han. “Jag tror att de flesta väljare förstår att företag skapar jobb och jobb ger ekonomisk trygghet för dem själva och deras familjer. Väljarna förstår det.”
