Med en växande befolkning som tar tusentals människor i arbetsför ålder till en alltmer diversifierad ekonomi och en motståndskraft som testats av djupet av den stora lågkonjunkturen, driver Phoenix sin väg till framträdande plats på den nationella scenen och drar till sig investeringar och uppmärksamhet allt eftersom.
I 20 år har fastighetsmarknaden i Phoenix uppvisat anmärkningsvärt fenixliknande tendenser: stiga, krascha, stiga igen, med en kraft som inte setts på många andra ställen, och med ännu en lågkonjunktur i antågande, hoppas lokala CRE-experter den mognad som staden har sett. under de senaste två decennierna kommer att isolera den från det värsta nedfallet.
Fågel Fenix
“Dalen [of the Sun] är beredd att navigera en ekonomisk nedgång om det skulle hända,” sa Jennifer Barili, seniorforskare i Transwestern, men de kraftfulla makroekonomiska faktorerna som spelar in kan inte helt förnekas.” Den största risken för tillväxten är i form av en paus medan Fed försöker dämpa inflationen.”
Kostnaden för att låna har varit så billig, så länge, att investerare och utvecklare väntar på att se hur långt Fed kommer att gå och hur ekonomin kommer att reagera på det, sa hon.
“Men tror jag att tillväxten kommer att stoppas i Phoenix när som helst snart? Det gör jag inte,” sa Barili och syftade särskilt på den lokala industrimarknaden, som har varit en klockren under de senaste åren, inklusive under den inledande fasen av pandemin.
Fastigheter kan vara en känslig verksamhet, med framgång eller misslyckande beroende på en mängd faktorer, men en konstant är att för att lyckas behöver fastigheter av alla slag människor, och Phoenix har dem allt oftare.
Phoenix har varit det bästa metroområdet i landet för nettoinvandring i fyra år i rad. År 2020, ett berömt år med låg rörelse, växte Phoenixs befolkning med mer än 106 000 personer, över marknadens 10-åriga genomsnitt på 85 562 personer.
Och även om tunnelbanan Phoenix lockar sin andel av pensionärer, utvecklas området inte till ett annat Florida, präglat av en snabbt åldrande demografi. Från och med 2021 var bara 15,8% av invånarna i Maricopa County 65 år eller äldre, och medianåldern var 37,6, enligt Census Bureau.
Phoenix är alltså en magnet för människor – många av dem i arbetsför ålder – och företagen som anställer dem.
Att kalla Phoenix för en “sekundär” marknad, som det länge har varit känt, är något av en felaktig benämning. Sett till folkmängd har storstadsområdet 4,9 miljoner invånare, vilket gör det till det 10:e största i USA.
Inte nog med det, det är nr 10 med en kula: Under 2010-talet såg både Maricopa och Pinal län betydande hopp i befolkningen, en ökning med cirka 15,8% respektive 13,1% under decenniet, enligt Census Bureau.
Som jämförelse växte USA:s befolkning med 7,3 % under den perioden.
Phoenix har också en historia av att studsa tillbaka robust från ekonomisk nöd, åtminstone under detta århundrade. Den globala finanskrisen 2008 drabbade till exempel regionen hårt och lämnade tunnelbaneekonomin som en av de svagaste i landet.
Men 2012 satte en rapport från Brookings Institute Phoenix som den femte starkaste ekonomin i landet, med stöd av en återhämtning av bostadsmarknaden. Under 2010-talet ökade områdets bruttoprodukt för tunnelbana med 26,2 %, enligt en senare rapport från Brookings, och antalet jobb ökade med 26,5 %.
Området är inte utan sina nackdelar. Vattenbrist, för en, plågar den amerikanska västern i stort, och i ökenklimatet i Phoenix är det en utmaning att hitta vattenrättigheterna för att stödja ny utveckling. Och precis som andra mindre städer som har upplevt snabb tillväxt under det senaste decenniet, behöver Phoenix underhålla och utöka infrastrukturen för att stödja dess växande led.
Phoenix är inte heller immun mot de stigande bostadskostnaderna som har kommit till i princip hela landet, vilket gör prisvärda bostäder till ett växande problem. Medianlistpriset för ett hem i Maricopa County var 525 000 USD i augusti 2022, upp från 498 000 USD i augusti 2021.
Och jämfört med medianpriset på 350 000 USD för bara fem år sedan 2017, representerar årets siffra en ökning med 50 %.
En gaffeltruckförare i ett distributionslager
Liksom på många ställen orsakade pandemin en kort, kraftig nedgång lokalt, men kort därefter återgick Phoenix till tillväxtläge. Faktiskt så mycket att Phoenix Chamber Foundation rapporterade i början av 2022 att den lokala ekonomin stod inför en utmaning när det gällde att fylla de jobb som erbjuds.
“Metro Phoenix klarade sig bättre än stora delar av landet under pandemin,” sa NAI Horizons vd Terry Martin-Denning och tillade att trenden har fortsatt genom 2022:s ekonomiska turbulens.
För det första har regionen gynnats av en stark migration av människor som lämnar högkostnadsstäder vid kusten till billigare städer, sa Martin-Denning. Invandring, särskilt av välutbildade arbetstagare, ger en positiv dynamik när arbetsgivare letar efter talang.
“The Valley är en seriös utmanare för några toppföretag inom olika sektorer,” sa Martin-Denning.
Dessutom, sade han, kan makroekonomiska problem till och med hjälpa till att locka investerare från andra platser, som letar efter säkra tillflyktsorter i form av relativt starka lokala ekonomier. Det har också potential att driva tillväxt, eller åtminstone mildra skadorna av en lågkonjunktur lokalt.
ViaWest Groups grundande partner Steven Schwarz pekar på diversifieringen av Phoenix-ekonomin som en styrka framöver, inklusive avancerad tillverkning, halvledartillverkning, datacenter, bioteknik och EV-tillverkning och -testning.
“Vi utvecklar mestadels industribyggnader nuförtiden som tillgodoser alla dessa typer av företag”, säger Schwarz, vars företag är verksamt i större Phoenix. “På grund av bristen på mark och begränsad tillgång i Kalifornien har vi blivit en primär marknad för distribution och lager också.”
Phoenixs industriella marknad står inför en potentiell recession från en stark position. Genomsnittshyrorna ökade med cirka 20 % jämfört med föregående år på alla delmarknader till 11,84 USD per SF under Q2 2022, enligt Transwestern, med en nettoabsorption på 22,8 M SF.
Marknaden har ytterligare 56 miljoner SF industriutrymme under uppbyggnad, med 108 miljoner SF föreslagna. Den totala vakansen är fortfarande knapp på 4,6 %, en minskning från 5,2 % jämfört med föregående år.
Trots sin senaste styrka, kan efterfrågan på industri verkligen förändras när som helst, kanske påverkad av fluktuerande e-handelsförsäljning, sa Transwesterns Barili.
“Vad som helst kan förändras när som helst med en händelse av typen svart svan, och vi återhämtar oss fortfarande från det, blint. Vi lärde oss den läxan under Covid,” sa Barili. “När det gäller e-handelsstopp måste vi vara försiktiga med att uttrycka det så, när det mer exakt bara normaliserar.”
Multifamily har också varit historiskt stark i Phoenix, när den väl har återhämtat sig från den senaste lågkonjunkturen.
“Jobb är en ledande indikator på lägenhetsefterfrågan, och Phoenix är fortfarande en av de snabbast växande arbetsmarknaderna i landet”, säger Banyan Residential-partner Max Friedman, med jobbtillväxten inte begränsad till en specifik sektor.
“Medan utbudet av lägenheter har ökat över typiska årliga medelvärden för Phoenix-marknaden, bekräftar en uthållig och konsekvent absorption av dessa leveranser vårt förtroende för fortsatt efterfrågan på lägenheter,” sa Friedman. “Phoenix är vår marknad med högst koncentration, med över 2 500 flerfamiljsenheter och 250 000 SF kontorsutveckling under ägande,” sa Friedman.
Andra fastighetstyper står inför en mindre säker framtid i Phoenix, men fortfarande starkare än många andra platser. I den nationellt belägrade kontorssektorn stärktes kontorsgrunderna i Phoenix under det senaste året, till stor del på grund av ökande efterfrågan på klass B och C planlösningar, enligt Marcus & Millichap.
Medan ett netto på 300 000 SF klass A-utrymme återfördes till marknaden under de 12 månaderna som slutade i juni 2022, absorberades ett netto på 1,6 miljoner fot utrymme på lägre och mellannivå under samma period. Uppenbarligen ser kontorshyresgästerna fortfarande behovet av utrymme, men inte av dyra utrymmen, motsatsen till den dynamik som flyger till kvalitet som äger rum i de flesta storstadsområden över hela landet.
Nischprodukter har också haft en bra spridning i Phoenix på sistone. Phoenixs tillväxt som datacentermarknad följer bara norra Virginia. Området åtnjöt 142 megawatts absorption 2021, näst efter Northern Virginias 338 MW, enligt JLL.
Greater Phoenix är nu Nordamerikas femte största datacentermarknad.
“Den här marknaden var en baby för 10 år sedan … vi var ingen, nu är vi nr 2 bakom flaggskeppet NoVa,” sa Michael Ortiz, VD för hyperskalaleverantören Layer 9 Data Centers, på tal på Bisnows DICE Southwest-evenemang i maj.
