Den snabba ränteuppgången har redan tagit en tugga ur intäkterna från kommersiella fastighetsmäklare, och startat en våg av kostnadsbesparingar när företagens ledare varnar för en utdragen nedgång.
När Federal Reserve höjde räntorna med ytterligare 75 punkter förra månaden – och signalerade en aggressiv hållning till räntorna framöver – rapporterade världens största börsnoterade mäklarföretag nedgångar i sin investeringsförsäljning och hypoteksförmedlingsverksamhet.
“Medan stigande räntor förutsågs, har intensiteten med vilken Federal Reserve har agerat för att bekämpa förhöjt inflationstryck orsakat en chock för systemet,” sa Marcus & Millichaps vd Hessam Nadji på sitt företags vinstsamtal förra veckan.
På de senaste veckornas resultatsamtal förutspådde toppchefer på företag som CBRE, JLL och Cushman & Wakefield att den ekonomiska motvinden sannolikt kommer att dämpas under andra halvan av 2023. Men efter den uppgång efter lockdownen i aktivitet som mäklarföretag upplevt de senaste två åren , firmor börjar dra tillbaka på kapitalutgifter, sade Piper Sandlers verkställande direktör Alexander Goldfarb.
“[Brokers are] ungefär som en bartender. Goda tider och dåliga tider måste folk fortfarande hyra, säger Goldfarb Bisnow. “Men i goda tider dricker folk Johnny Walker Blue. I dåliga tider dricker folk Johnny Walker Red.”
Investeringsförsäljningsaktivitet ledde till nedgångarna för alla de stora mäklarfirmorna, enligt resultatrapporter för tredje kvartalet. CBRE såg försäljningsintäkterna minska med 16 % i Amerika och globala hypotekslån minskade med 28 %. JLL rapporterade en kvartalsförlust på 13 % jämfört med föregående år i kapitalmarknadsintäkter trots en total intäktsökning på 6 % under tredje kvartalet. Samtidigt som de rapporterade en 8%-ig ökning av intäkterna till mer än 1,1 miljarder USD under tredje kvartalet – stödd av återkommande intäkter – dämpade räntehöjningar och geopolitiska spänningar Colliers kapitalmarknadstransaktioner med 11%.
Newmark rapporterade intäktsminskningar i investeringsförsäljning med nästan 37 % och en minskning med 12 % i hypotekslån, vilket pressade ned nettovinsten för tredje kvartalet till 27,9 MUSD jämfört med 128,5 MUSD under samma period 2021. Marcus & Millichap såg ett övergripande nettoresultat falla till 20,3 MUSD. jämfört med nästan 34 miljoner USD under tredje kvartalet förra året, även om dess försäljningsvolym ökade med mer än 8 % under det senaste kvartalet till 22,6 miljarder USD.
“Enligt vår uppfattning är detta i huvudsak en försenad reaktion från Fed orsakad av att man missade fönstret förra året för att börja normalisera de finansiella förhållandena mycket mer gradvis,” sa Nadji. “Detta, tillsammans med Feds hökiska meddelanden under kvartalet angående de ekonomiska utsikterna, har förvärrat nedgången i transaktioner.”
Bisnow/Jarred Schenke
Greenwood Commercial Real Estate Group Rektor James Pitts och RCLCOs verkställande direktör Eric Willett under en National Association of Real Estate Editors-konferens 2022 i Atlanta.
Avmattningen i verksamheten har fått mäklarfirmor att spela försvar, vilket inkluderar att säga upp anställda.
CBRE sa att de planerar att minska kostnaderna med 400 miljoner dollar som svar på försämrade ekonomiska förhållanden, inklusive 300 miljoner dollar i permanenta nedskärningar främst relaterade till personalminskningar. Även om JLL inte tillkännagav nedskärningar av personalstyrkan under sitt lönesamtal, rapporterade företaget en nästan åttafaldig ökning av avgångsvederlag och andra anställningsrelaterade avgifter jämfört med föregående år, upp till 9,4 miljoner dollar. Chefer med Cushman & Wakefield, Newmark, Marcus & Millichap och Colliers sa till analytiker att de antingen redan har eller planerar att minska kostnaderna också.
”Våra kunder frågar oss nu mer än någonsin om råd. Och så vi är verkligen rigorösa när det gäller att dra tillbaka på diskretionära utgifter och vara verkligen fokuserade på våra kostnader, sa JLL:s finanschef Karen Brennan på ett resultatsamtal den 2 november. “Men vi ser också till att vi balanserar att vi har talangen och de människor som möter våra kunder som ber om råd just nu.”
Goldfarb sa att han förväntar sig att andra företag kommer att minska sina anställda under de kommande månaderna också, särskilt med Fed-ordförande Jerome Powells vilja att höja räntorna ytterligare för att bekämpa inflationen.
“Människor tenderar att vilja vara optimistiska. Men jag tror att verkligheten visar sig, säger han. “Folk uppskattade inte Fed.”
James Pitts, en rektor på det privata mäklarföretaget Greenwood Commercial Real Estate, sa att han inte är förvånad över den snabba pivot som de börshandlade mäklarbutikerna gör för att kontrollera kostnaderna, särskilt efter vad de upplevde under den stora lågkonjunkturen.
“Du kan vara överdrivet lyhörd och du kan faktiskt börja orsaka det du fruktar. Men jag tror att folk försöker komma före [the slowdown] så att de inte blir straffade på marknaderna”, sa Pitts. “Ingen kommer att skära ner på inkomstgenererande. Jag tror att de kommer att göra stödet smalare.”
Mäklarchefer sa att de var övertygade om att ekonomin skulle vända tillbaka positivt under den bakre halvan av 2023, särskilt med tanke på mängden pengar som sitter vid sidan av och letar efter investeringsmöjligheter i fastigheter.
“Vi ser med $400 miljarder i kapital för att investera i kommersiella fastigheter, $2,5T i skuldförfall kommer upp under de närmaste åren,” sa Newmarks finanschef Mike Rispoli på en vinstsamtal den 28 oktober. “Även om det kan finnas en tillfällig paus eller nedgång i aktiviteten, en gång … det finns en viss stabilisering av räntorna och en viss förståelse för var prissättningen är, tror vi att aktiviteten kommer att börja ta fart igen.”
