Med tanke på dess temperatur fann CBRE en liten kylning i den amerikanska biovetenskapssektorn, med vakanser som ökade, men fortfarande långt över nivåerna före pandemi.
Samtidigt minskade riskkapitalfinansieringen med 29 procent under det tredje kvartalet från det andra, även om finansieringsvolymen fortfarande är på väg mot den tredje högsta årliga summan någonsin efter 2021 och 2020.
Matt Gardner, CBRE Americas Life Sciences Leader, sa i förberedda kommentarer, “Life science fastigheter är en värdefull tillgång. Det är viktigt att komma ihåg att pandemin satte ett nytt golv för life science-industrin. Finansieringen ligger kvar på höga nivåer och jobbtillväxten fortsätter.
Han sa att det helt enkelt är en normalisering av marknaden efter flera kvartal av rasande tillväxt.
Topp 12 nav Se stigande vakansgrader
Den genomsnittliga vakansgraden för labb över de 12 främsta amerikanska livsvetenskapshubbarna ökade till 5,3 procent under tredje kvartalet, en ökning med 30 punkter från andra kvartalet. Som jämförelse var vakansgraden under det första kvartalet 2020 innan covid-19-pandemin slog till 6,2 procent, enligt rapporten.
Vakansgraden steg delvis på grund av att utvecklare färdigställde 2,1 miljoner kvm yta förra kvartalet på de 12 marknaderna, vilket överträffade ny absorption av 363 047 kvm.
Laboratorier under uppbyggnad uppgår nu till 37,4 miljoner kvadratmeter, varav mer än en fjärdedel är under uthyrning.
Sysselsättningen inom life science i USA ökade med 5,4 procent under tredje kvartalet från ett år tidigare.
För investerare, en övergång från nisch till mainstream
Tim Wang, Managing Director, Head of Research, Clarion Partners, säger till GlobeSt.com, “Medan VC-finansiering har minskat avsevärt hittills i år, fortsätter stora läkemedelsföretag att expandera och tillför miljarder dollar i kapital genom att förvärva mindre plattformar för läkemedelspipelines och FoU-teknik.
Wang sa att trots den kortsiktiga marknadsvolatiliteten fortsätter han att gilla life science-fastighetssektorn på lång sikt.
“Efter decennier av vetenskaplig forskning och teknologiska genombrott är bioteknikindustrin redo för kommersialisering och kommer att tillföra ett enormt värde till den totala ekonomin och våra hälsovårdsbehov,” sa Wang.
Clarion Partners tror att denna sektor kommer att övergå från nisch till mainstream för institutionella investerare under de kommande 15 till 20 åren.”
Nystartade företag tar en hårdare titt på kostnaden
Amber Schiada, Americas Head of Work Dynamics and Industry Research, JLL, säger till GlobeSt.com att det har varit lite av en avmattning, men det är egentligen mer en ringeffekt av makroekonomin och finansieringsmiljön.
“Vad som är viktigt att notera är att det finns en så lång landningsbana framför oss när det gäller vetenskapliga framsteg och finansiering kommer från en mängd andra kapitalkällor som filantropiska källor, federal regeringsfinansiering och mer,” sa Schiada.
“Det finns en stark önskan att hålla den här sektorn flytande, så även om det finns en viss avmattning nu, är det inte början på en brant nedgång vad vi beträffar.
”Med tanke på makromiljön har riskkapitalvolymerna avtagit ganska mycket, men vi ligger fortfarande långt över den historiska trenden. Finansieringsmiljön är en av de starkaste ledande indikatorerna för leasingverksamhet inom life science-området eftersom det finns snabbhet på marknadens behov, och mycket av aktiviteten såg vi 2021, vilket var all-time high leasing och egentligen korrelerade ganska starkt med riskkapitaltrenden, också på rekordnivåer.
“Nu när riskkapitalister säger till sina startup-företag att vara kontantmedvetna för att bevara landningsbanan, tittar de hårdare på kostnaden. En del av dessa kostnader är naturligtvis fastighetskostnader, så vi har sett efterfrågan på hyresgästernas turnéaktivitet minska med cirka 35 % år efter år på toppmarknaderna. Det överensstämmer perfekt med riskkapitaltrenden som avtar under samma period.”
Hon sa att det också skedde en acceleration av efterfrågan 2021, eftersom hyresgäster säkrade utrymme eller förhyrde på utvecklingar som ännu inte levererats för att säkerställa att de fick det utrymmet.
“Det var en sådan ström av efterfrågan att vissa hyresgäster till och med övertecknade på utrymme med avsikt att släppa en del av det till andrahandsuthyrningsmarknaden, och de har gjort just det,” sa Schiada. “Så, vi har faktiskt också sett en ökning av aktiviteten för andrahandsuthyrning.”
Företag som har hävstång på hyresvärdar
Sanchita Sarker, marknadsanalytiker på Raise, säger till GlobeSt.com att även om utbudet på vissa marknader överstiger efterfrågan, ger det företag en viss inflytande med hyresvärdar.
“Jobb och finansiering är fortfarande stark, vilket indikerar att life science-sektorn är lågkonjunktursäker,” sa Sarker. “Stigande räntor har påverkat investeringsaktiviteten, men den totala finansieringen hittills är fortfarande 52% högre än den totala VC-finansieringen 2019.
Hon sa att ett annat viktigt mått som pekar på hälsan inom life science-sektorn är NIH-finansiering, som stadigt har ökat sedan 2013.
“Minskningen av leasingaktiviteten beror delvis, på vissa marknader, på bristen på livskraftiga produkter,” sa Sarker.