Snabbt stigande räntor, ekonomisk osäkerhet hämmar Kaliforniens bostadsmarknad
Enligt California Association of Realtors bromsade snabbt stigande amerikanska bolåneräntor och ekonomisk osäkerhet upp försäljningen av bostäder i Kalifornien i september 2022.
CAR rapporterar stängda depositionsförsäljningar av befintliga enfamiljshus i Kalifornien uppgick till en säsongsjusterad årstakt på 305 680 i september 2022. Den statliga årliga försäljningssiffran representerar det totala antalet sålda bostäder under 2022 om försäljningen höll samma takt i september under hela året. Den justeras för att ta hänsyn till säsongsfaktorer som vanligtvis påverkar bostadsförsäljningen. Försäljningstakten i september minskade med 2,5 procent på månadsbasis från 313 540 i augusti 2022 och ned 30,2 procent från för ett år sedan, då 438 190 bostäder såldes på årsbasis.
Bostadsförsäljningen har sjunkit i 15 månader i rad på årsbasis, och det var andra gången under de senaste tre månaderna som försäljningen sjönk mer än 30 procent från samma nivå som året innan. Den månatliga försäljningsminskningen på 2,5 procent var värre än det långsiktiga genomsnittet på 0 procents förändring som registrerats mellan augusti och september under de senaste 43 åren. Försäljningen i alla prissegment fortsatte att minska med 25 procent eller mer jämfört med föregående år, med prisintervallet under 300 000 USD som föll mest på 36,7 procent. Försäljningen av bostäder i miljoner dollar minskade med tvåsiffriga siffror igen för fjärde månaden i rad, med det avancerade marknadssegmentet som sjönk 25,6 procent från samma månad förra året.
Det statliga medianpriset för bostäder fortsatte att öka på årsbasis i september, men tillväxttakten förblev mycket mild jämfört med de som observerades tidigare i år. Med en ökning på 1,6 procent jämfört med föregående år, markerade september den fjärde månaden i rad med en ensiffrig årlig ökning. Den mindre än 2-procentiga tillväxttakten i det statliga medianpriset var mycket lägre än den 6-månaders genomsnittliga tillväxttakten på 6,7 procent som registrerades mellan mars 2022 och augusti 2022. Nedgången på -2,1 procent från månad till månad i september var något lägre än det långsiktiga genomsnittet på -1,8 procent som registrerats mellan augusti och september under de senaste 43 åren. Med stigande bolåneräntor och den genomsnittliga 30-åriga FRM som närmar sig 7 procent den senaste veckan, kommer bostadspriserna att sjunka ytterligare under de kommande månaderna eftersom överkomligheten förblir en utmaning.
“Septembers försäljning och prisnedgångar bekräftar vår prognos för nästa år”, säger CARs vicepresident och chefsekonom Jordan Levine. “Högt inflationstryck kommer att hålla bolåneräntorna förhöjda, vilket kommer att minska bostadsköparnas köpkraft och minska bostadspriserna under det kommande året. Med fortsatt höga lånekostnader under de kommande 12 månaderna, en tillbakadragande försäljning och en nedjustering av bostadspriserna förväntas 2023.”
Andra nyckelpunkter från CAR:s rapport om återförsäljning av bostäder från september 2022 inkluderar:
- På regional nivå fortsatte försäljningen att falla kraftigt från förra året, där fyra av de fem storregionerna föll med mer än 25 procent från förra året. Södra Kalifornien hade den största årliga försäljningsminskningen på 32,6 procent, eftersom alla län i regionen upplevde en försäljningsminskning på mer än 30 procent i september. San Francisco Bay Area (-26,6 procent), Central Valley (-25,9 procent) och Central Coast (-25,7 procent) sjönk också med mer än 25 procent från förra året, eftersom nedgångarna var konstant höga för alla tre regionerna. Fjärran norr (-17,7 procent) fortsatte att redovisa de minsta nedgångarna av de fem stora regionerna, men det har också sjunkit med tvåsiffriga siffror under fyra raka månader.
- Alla utom tre län som spåras av CAR uppvisade försäljningsminskningar från ett år sedan. Av de län som noterade försäljningsminskningar från september förra året, föll 45 av dem med mer än 10 procent, och 36 län sjönk mer än 20 procent från samma månad förra året. Mono hade den största försäljningsminskningen på -42,9 procent, följt av Yuba (-41,1 procent) och Sonoma (-38,1 procent). Län som upplevde en försäljningsnedgång hade en genomsnittlig minskning på -25,5 procent i september. Endast tre län uppvisade försäljningsökningar från september förra året, där Glenn fick mest år över året med 63,6 procent, följt av Lassen (43,8 procent) och Nevada (6,3 procent). På årsbasis hade San Benito den kraftigaste försäljningsminskningen på -30,9 procent, medan Lassen (5,8 procent) hade det bästa försäljningsresultatet av alla län jämfört med förra året.
- Nästan två tredjedelar av alla Kaliforniens län upplevde en ökning av sina medianpriser. Priserna steg från förra året med tvåsiffriga siffror i fem län i september, jämfört med sju län föregående månad. Lassen (31,2 procent) noterade den största prisökningen av alla län, följt av Mono (30,8 procent) och Plumas (19,6 procent). Medianpriset i 17 län sjönk från samma månad förra året, där Mariposa sjönk mest på -25,4 procent. Det var också det enda länet med en tvåsiffrig prisdipp från ett år sedan. Santa Barbara (-9,5 procent) visade den näst största medianprisnedgången, följt av Lake (-8,8 procent) och Amador (-7,5 procent).
- Bostadsutbudet i Kalifornien förbättrades från för ett år sedan och var oförändrat i september jämfört med föregående månad trots en nedgång i efterfrågan på bostäder. Statewide Unsold Inventory Index (UII) var 2,9 månader i september 2022 från 1,9 månader för ett år sedan. Med stängda försäljningar som sjunkit mer än 25 procent och väntande försäljningar som faller över 40 procent, har aktiva listor stannat på marknaden betydligt längre, vilket bidrog till en ökning av till salu fastigheter med 51,5 procent i september.
- Alla utom tre län som spåras av CAR registrerade en ökning av aktiva listor från september förra året. Endast Yuba County noterade en tresiffrig vinst från år till år i fastigheter till salu, med en ökning på 116,7 procent från för 12 månader sedan. San Benito kom på andra plats med en ökning på 89,8 procent i aktiva listor i september, följt av Humboldt med en uppgång på 87,6 procent från förra året. Trots en övergripande förbättring av bostadsförsörjningen upplevde tre län en nedgång i aktiva listor från samma månad förra året. Del Norte sjönk mest igen i september med en nedgång på -44,9 procent jämfört med föregående år, följt av Plumas (-11,2 procent) och Mono (-10,6 procent).
- Medianantalet dagar det tog att sälja ett enfamiljshus i Kalifornien var 22 dagar i september och 10 dagar i september 2021.
- CAR:s statliga förhållande mellan försäljningspris och listpris var 97,7 procent i september 2022 och 101,9 procent i september 2021.
- Det statliga genomsnittspriset per kvadratfot för ett befintligt enfamiljshus var $404, upp från $393 i september för ett år sedan.
- Den 30-åriga, fasta bolåneräntan var i genomsnitt 6,11 procent i september, upp från 2,90 procent i september 2021, enligt Freddie Mac. Den femåriga, justerbara bolåneräntan var i genomsnitt 4,87 procent, jämfört med 2,45 procent i september 2021.
