Efterfrågan på datacenterserverutrymme har varit obeveklig trots det turbulenta ekonomiska landskapet, men det blir mycket svårare för utvecklare att möta den efterfrågan.
Inför stigande räntor och byggkostnader skyndar de två stora datacenter REIT:erna att få in miljarder dollar för att säkerställa att de kan leverera den nya kapaciteten de har lovat.
Datacenterjättarna Digital Realty och Equinix hade båda rekordhöga uthyrningssiffror för de tre månaderna som slutade den 30 september, avslöjade de i sina resultatrapporter för det tredje kvartalet, där deras aggressiva utvecklingspipelines redan till stor del redan är förhyrda.
Även om efterfrågan kanske inte avtar någon gång snart, blir det redan utmanande utvecklingslandskapet – hämmat av kaos i försörjningskedjan, lite tillgänglig mark och kraft- och arbetskraftsbrist – ännu svårare. Inflationen ökar utvecklingskostnaderna med 5 % till 10 %, enligt Digital Realty, medan stigande räntor och allmän ekonomisk volatilitet har gjort finansieringen mycket mindre säker.
Som stöd för denna osäkerhet ökar de offentliga datacenter REITs snabbt likviditeten för att säkerställa att de kommer att kunna bygga de faciliteter de har förhyrt. Samtidigt säger ledare på båda leverantörerna att det stormiga landskapet har förändrat hur de kommer att utvärdera framtida utveckling, markbanker och andra tillväxtmöjligheter under de kommande månaderna.
“Även om de underliggande grunderna för vår verksamhet förblir starka och förmögenhet verkligen kan gynna de modiga, har erfarenheten lärt oss att ett uns av förebyggande åtgärder är värt ett halvt kilo botemedel”, sa Digital Realtys vd Bill Stein, som talade om företagets resultat den 26 oktober. ringa upp.
“Vi anser att det är mest klokt idag att anpassa sig till den nuvarande miljön genom att först prioritera och skärpa linsen genom vilken vi ser nya investeringar för att säkerställa att vi är fokuserade på de mest strategiska transaktionerna som erbjuder den högsta potentiella riskjusterade avkastningen,” tillade Stein.
Nästan 60 % av Digital Realtys utvecklingspipeline på 400 megawatt har redan förhyrts ut, mestadels till hyperskala moln- och sociala mediejättar. Och även om Equinix inte avslöjade specifika pre-leasing siffror för de 41 stora projekt som det har pågående, projicerar det att de ska vara kassaflöde även om så lite som sex månader och minst 80% upptagna på så lite som två år.
Underlåtenhet att leverera denna utlovade inventering i tid kan innebära en katastrof.
Med räntehöjningar som driver upp kapitalkostnaderna och framtida tillgång till skuldmarknaderna inte längre är en garanti, har både Equinix och Digital Realty rusat för att öka sin likviditet genom skulder och skaffa kontanter för att säkerställa att deras utvecklingsinvesteringar finansieras åtminstone till slutet av 2023.
Equinix släppte nya aktier för att öka sina kassareserver, vilket i kombination med tillgång till en kreditgräns på 4 miljarder dollar ger företaget 6,4 miljarder dollar i total likviditet, en ökning med 1 miljard dollar jämfört med föregående kvartal. Inom 60 dagar efter den första omgången av räntehöjningar skyndade Digital Realty att säkra $2 miljarder i olika former av skuldfinansiering och sålde av fastigheter för att snabbt få pengar.
“Även om hävstångseffekten ligger över vårt historiska medelvärde har vi stärkt vår likviditet för att säkerställa att vi har kapital i handen för att finansiera våra engagerade utvecklingsutgifter under slutet av nästa år och upprätthålla en bekväm kudde,” säger Digital Realtys finanschef Andy Power. .
Digital Realtys brådska att få tillgång till likviditet var tillräckligt för att göra vissa på Wall Street obekvämt, med en analytiker på resultatsamtal som ifrågasatte om företagets kreditvärdighet var i fara. Power sa att företaget planerar att minska sin skuld under de kommande månaderna genom försäljning av tillgångar och andra åtgärder.
Omvänt sa Equinix Chief Financial Officer Keith Taylor att företaget kommer att försöka ta på sig mer skulder under de kommande månaderna, om förhållandena tillåter, i kölvattnet av en förbättrad kreditvärdighet som effektivt drev upp företagets skuldtolerans mot investerare.
“Jag tror att du kommer att se mer skuldaktivitet under de kommande kvartalen,” sa Taylor. “Jag har talat helt öppet om att vi vill ta upp mer skulder även i den nuvarande miljön – frågan är var vi hämtar den skulden ifrån, och kan vi dra fördel av olika marknader runt om i världen baserat på rådande kostnad att låna?”
Utöver nuvarande pipelines har den osäkra ekonomiska framtiden drivit på strategiska förändringar i hur vissa datacenterleverantörer närmar sig utveckling och andra fastighetsinvesteringar.
Digital Realty’s Power sa att REIT “omfokuserar” sin kapitalplacering, undviker långsiktiga investeringar som markbanker eller byggnader utanför kärnmarknaderna till förmån för utgifter som kommer att driva omedelbar avkastning.
“Världen har blivit mer volatil, kapitalmarknaderna har blivit mer utmanade, det talas om en hotande lågkonjunktur – jag tror att det finns ett mycket troligt scenario där vi spenderar lite mindre på spekulativ utveckling”, sa han. “Vi är fokuserade på projekt som levererar strategiska prioriteringar och levererar högsta riskjusterade avkastning.”
Priserna fortsätter att stiga för datacenterhyresgäster
Stigande hyror och växande effektpriser driver dramatiskt upp kostnaderna för datacenterhyresgäster.
Med låga vakansgrader i branschen och nya lager som ligger långt efter efterfrågan, säger datacenteroperatörer att hyrorna har stigit under det tredje kvartalet. Enligt Digital Realty’s Power har räntehöjningar mellan 10 % och 15 % varit standard, med de mest betydande prishöjningarna på begränsade marknader som Loudoun County.
Och även när hyrorna stiger, förhandlar operatörer om ytterligare hyresrulltrappor till hyresavtal för att hjälpa till att säkra portföljernas värde mot inflation. Digital Realty har börjat driva på hyresrulltrappor knutna till konsumentprisindex under förhandlingarna, och bevisen tyder på att detta är villkor som även hyresgäster i hyperskala är villiga att acceptera. Medan mindre än 20 % av tidigare hyresavtal var knutna till KPI, skrevs dessa klausuler in i 40 % av de rekordbokningar som undertecknades under tredje kvartalet.
Men det är inte bara hyreshöjningar som driver upp kostnaderna för hyresgästerna. De flesta användare av datacenter faktureras för den ström som deras servrar använder, och den globala energikrisen har lett till dramatiska toppar i effektnivån på många marknader. Equinix VD Charles Meyers berättade för analytiker att även om företagets energisäkringsprogram har hållit nere kostnaderna för nu, kommer vissa hyresgäster under de kommande månaderna att se sina månatliga räkningar stiga mellan 15% och 20% enbart på grund av kostnaden för el.
Samtidigt som att mildra effekterna av stigande energipriser för kunder genom säkring kan vara en konkurrensfördel gentemot andra operatörer, sa Meyers, behovet av datacenterutrymme är så stort – och utbudet så begränsat på nyckelmarknader – att stigande kostnader sannolikt kommer att ha lite utan inverkan på den totala efterfrågan.
“För de flesta tror vi inte att det är något som kommer att påverka deras övergripande engagemang för deras digitala transformation,” sa Meyers. “Vi tror att vi kommer att kunna upprätthålla de efterfrågenivåer som vi ser.”
Power Crunch har digital fastighet osäker på att den kan leverera utlovad kapacitet
Med minst ett datacentercampus som står inför betydande förseningar på grund av oväntade strömbegränsningar i Virginias Loudoun County, har Digital Realty ännu inte säkrat alternativ för de hyresgäster som förhyrt utrymmet.
I juli avslöjade kraftverket Dominion Energy att det inte skulle kunna leverera ström som utlovat till ett antal datacenterutvecklingar i Ashburns så kallade Data Center Alley, med förseningar som varar till 2026.
Bland de drabbade fastigheterna var Digital Realtys Western Lands campus, ett 200 megawatt-projekt nära Dulles International Airport som till stor del hade varit förhyrt. Mer än tre månader senare sa Digital Realtys ledning att de ännu inte har tagit reda på om de kan flytta dessa hyresgäster någon annanstans i norra Virginia.
“Jag kan inte garantera det just nu,” sa Power. “Jag tror att vi är optimistiska att de ansvariga parterna i Loudoun kommer att samarbeta med Digital för att leverera på uppdrag av de kunder som har skrivit kontrakt om att växa med oss och som sitter i vår backlog.”
Det kan finnas livskraftiga alternativ, även om det fortfarande är ifrågasatt om det är realistiskt att få ut den kapaciteten på marknaden. Digital Realty äger ett outvecklat paket med tillgång till 200 megawatt nära Manassas i angränsande Prince William County, vilket Power pekar på som en möjlighet. Även om företaget är bland de största datacenterleverantörerna i Loudoun County, med cirka 500 megawatts kapacitet, har det mesta av det utrymmet hyrts ut. Lediga jobb är sällsynta, med färre än 200 megawatt till och med för förnyelse under de kommande tre åren, enligt Power.
“Vi kanske, i efterhand, önskar att vi inte gjorde det så bra, men vem visste att det här skulle komma?” sa Power. “Jag tror inte att några marknadsaktörer förväntade sig detta.”
