Flerfamiljsutlåningen har avtagit eftersom köpare och säljare slåss om tillgångsvärderingar, räntorna stiger och kapitalkostnaderna fortsätter att stiga, säger paneldeltagare på GlobeSt. Flerfamiljskonferens överenskom.
“Det är hand-to-hand-strid”, sa Gregory Reed, SVP Originations Multifamily and Finance på Capital One, vid en panel om kapital- och utlåningsresurser. “Det känns nästan lite som Q4 2008.”
När Fed påskyndar den kvantitativa åtstramningen, kommer fler produkter online för att konkurrera med högre spreadar.
“Det är bara en annan värld”, säger Laurie Morfin, SVP på Bellwether Enterprise. – Byggkostnaderna, även om de verkade plana ut lite, har tagits upp av stigande räntor. Du tittar på 6 till 7 % idag på bygglån. Det är definitivt en annan värld på den arenan.”
Enligt Jeff Burns, Senior Managing Director – Walker & Dunlop, har det relativa värdet av en byråstödd obligation jämfört med andra alternativa investeringar på marknaden ökat avsevärt. När Fed drar sig tillbaka från kvantitativa lättnader har det stöd som centralbanken har gett till marknaden för hypotekslån under det senaste decenniet fallit. Och det har lett till “otroliga” ökningar av kapitalkostnaden över hela linjen.
“Allt på kreditmarknaderna är lite förskjutet,” sa Burns. “En av de verkliga utmaningarna vi har sett under de senaste sex månaderna är att volatiliteten bara är häpnadsväckande. Med de svängningar vi ser är det så svårt om du försöker köpa en affär. Hur garanterar du?”
Burns säger också att förvärvsmarknaden har mjuknat, eftersom köpare och säljare hamnar i strid om tillgångspriser.
“Det finns definitivt en frånkoppling,” sa Burns. “Säljare vill inte sälja till en 6 cap just nu. Historien för ett tag var att vi kommer att ta negativ hävstång eftersom vi kan rulla hyror och rulla NOI och få positiv hävstång på 12 till 18 månader. Men nu tror jag att hyresökningstakten inte kommer att fortsätta i samma takt så man kan inte sälja den historien så mycket.
Frivilliga refinansieringar är “få och långt mellan”, kanske förutsägbart, och affärerna Burns säger att han ser på transaktionssidan är fler handelsbyggare som har en kapitalpartner som förväntar sig en försäljning. Northmarqs Joe Giordani sa att affärer med lägre hävstångseffekt blir gjorda, liksom låneantaganden.
Paneldeltagarna var överens om att både flerfamiljssäljare och köpare verkar återställa förväntningarna. Giordani säger att avtalsflödet är “långt nere”, eftersom “ingen verkar veta vad värdet är idag.”
“Vi förblir aktiva, pratar med många långivare, sparkar däck,” sa han. “Det verkar som om många långivare står vid sidan av just nu, men de långsiktiga investerarkunderna är fortfarande på marknaden och letar efter affärer. De är bara färre och längre emellan. Och sedan är det att hitta en långivare eller lånestruktur som får affären att fungera.”
“Ingen väljer att handla”, säger Seth Grossman, Senior Managing Director – Meridian Capital Group. “Equity vill köpa och långivare vill låna ut, men det är “hur ser ditt universum ut?” Det pågår fortfarande en upptäcktsprocess för prissättning på låntagarsidan och det kommer att ta ytterligare några månader att komma igenom systemet fullt ut.”
