Medurs från övre vänster: LightBox Michael Griffin, Cushman & Wakefields Jeff Cole, Colliers Sean Fulp, LightBox Dianne Crocker och Sentinel Net Leases Laura Nguyen på LightBox CRE Voices på panelen Investor Sentiment Report på LinkedIn.
Det har varit ett tumultartat år för de amerikanska finansmarknaderna, då inflationen fortsatte att skjuta i höjden och räntorna steg dramatiskt samtidigt. Detta har fått många kommersiella fastighetsinvesterare att ompröva sina strategier medan de väntar på att se hur marknaden kommer att reagera.
LightBox, en ledande kommersiell fastighets- och teknologiplattform, släppte nyligen sin hösten 2022 Investor Sentiment Report, som undersökte CRE-proffs från mäklarfirmor, värdepappersföretag och andra segment av marknaden. Undersökningen visade att 90 % av de tillfrågade var oroliga över risken för en lågkonjunktur.
Andra bekymmer som nämndes var stigande räntor, inflation och fortsatta störningar i leveranskedjan. Trots dessa utmaningar sa 42 % av de tillfrågade att de är mer optimistiska inför 2023.
Den 27 oktober modererade LightBox VD för Broker Solutions Michael Griffin en diskussion på LinkedIn Live: CRE Voices on the Investor Sentiment Report. Målet var att få CRE-industriexperter insikter i rapportens resultat och marknadens nuvarande tillstånd och framtid.
Paneldeltagarna var Dianne Crocker, huvudanalytiker på LightBox; Jeff Cole, vice ordförande, kapitalmarknadsgrupp på Cushman & Wakefield; Sean Fulp, vice ordförande, chef för kontorskapitalmarknaden på Colliers; och Laura Nguyen, direktör för marknadsföring och investerarrelationer på Sentinel Net Lease.
Crocker inledde saker och ting med att säga att CRE-branschen drivs på sentiment, och när hon läste undersökningen såg hon att Q3 2022 markerade en tydlig vändpunkt i marknadens förtroende.
“Vi ber marknaden att anpassa sig till mycket på en mycket kort tidsram,” sa Crocker. ”Tänk på hur mycket som har förändrats sedan nyårsprognoserna. Så gott som alla dessa prognoser var föråldrade när vi skulle på sommarlov. Och i själva verket visade undersökningen att många av våra kunder – till exempel 47 % av miljömedarbetarna – såg en nedgång i sin verksamhet under tredje kvartalet.”
Med siffror som dessa är det inte förvånande att försiktighet slår ut optimism när det kommer till marknaden, sa hon. Men medan 50 % av de tillfrågade var oroliga över CRE-balansen 2022, var endast 36 % oroade över 2023. Crocker sa att detta tyder på att vi befinner oss i ett kortsiktigt “tryck på bromsen” istället för något mer långsiktigt.
Griffin påpekade att Fulp har stor erfarenhet av kontorsmarknaden, som har fått en aldrig tidigare skådad hit de senaste åren. Fulp sa att det som är annorlunda idag är att företag äntligen börjar fatta beslut om kontorslokaler – oavsett om det är för att behålla vad de har eller minska – vilket äntligen ger CRE-proffs lite klarhet i hur de ska förutse marknadsförhållanden och gå vidare.
“Jag tror att nyckelordet är “flex”, sa Fulp.
Han förklarade att med hybridarbetsscheman fortsätter företag att behöva flexibelt utrymme som enkelt kan konverteras från en användning till en annan under en arbetsvecka. Detta kommer drastiskt att påverka hur kontor utformas och byggnader byggs.
“Jag tror att framtida kontorsbyggnader, om två eller tre år, kommer att vara avancerade, mer upplevelserika och [tenant improvement] kostnaderna kommer att bli betydligt högre än vad de är idag, säger han. “Och jag tror bara att när vi kommer ur det här kommer vi alla att få en bättre kontorsupplevelse.”
Nguyen sa att hon tror att kontorsutsikterna beror på marknaden, men höll med om att företag nu letar efter hyresgästförbättringar, allt från uppdaterade lobbyar till nya grönområden. Dessa förbättringar kan bli kostsamma, och investerare måste ta hänsyn till det bland andra faktorer.
“För fastigheter vi funderar på att förvärva, uppmärksammar vi verkligen de hyresavtal där det kan finnas några engångsklausuler om uppsägning eller något annat som ger hyresgästen möjligheten att ge tillbaka utrymme vid en viss tidpunkt,” sa Nguyen . “Det är verkligen en del av vår flit. Men vi ser också att det dyker upp i vår skuldfinansiering där de letar efter dem, specifikt.”
När han gick vidare till industri, sa Griffin att han har sett Coles namn på några av de största industriaffärerna som har kommit genom LightBox:s RCM-plattform, och även om industrimarknaden har varit vitglödig under pandemin, kan även industriella investerare påverkas av högre upplåning kostar.
Cole höll med om att några saker påverkar industriella investeringar, inklusive inflation, som har drabbat prissättningen i sektorn. Långsiktiga hyresavtal som redan finns på plats och som vanligtvis skulle se en årlig standardökning på cirka 2 % ökar nu med 6 %, 7 % eller till och med 8 %.
“Dessa investerare skjuter i princip upp, i många fall, från de långsiktigt leasade tillgångarna som har dessa årliga stötar eftersom de känner att de kommer att bli sårade och diskonterade på grund av inflationen framöver,” sa Cole.
Han tillade dock att industrimarknaderna i grunden fortfarande presterar starkt. Nästan alla större industrimarknader på västkusten upplever historiskt låg vakans, med stark absorption och stigande hyrespriser.
“Det viktigaste är att många marknader fortfarande har tvåsiffriga, ibland upp till 20%, hyrestillväxt under de senaste 12 månaderna,” sa Cole och tillade att detta borde hålla industriella tillgångar attraktiva på kort sikt.
För att gå tillbaka till lågkonjunkturen sa Crocker att marknaden är väldigt förvirrande just nu. Även om det råder en ihållande inflation, är arbetslösheten fortfarande låg, företagens inkomster har ännu inte drabbats och konsumtionen har förblivit motståndskraftig.
“Sådan statistik tyder inte på att vi är i en lågkonjunktur”, sa hon. “Men verkligheten är att vi inte vet var Fed kommer att landa med räntor och det är ett säkert antagande att de kommer att gå upp mer och mer tills Fed får en känsla av att det fungerar och att inflationen börjar för att underlätta. Så effekterna kommer att fortsätta.”
Hon sa att det bästa CRE-proffs kan göra på denna skumma marknad är att förbereda sig – rusta sig för det värsta och hoppas på det bättre. Crocker är dock fortfarande optimistisk.
“Enligt min mening är en av de bästa sakerna med vår marknad att det alltid finns möjligheter inom kommersiella fastigheter och i tider av osäkerhet som vi är i just nu, finns det en verklig flykt till kvalitet,” sa hon.
Hon citerade en poäng som gjordes i LightBox-rapporten att marknadsgrunderna fortfarande stödjer en rad investeringsaktiviteter och köpare letar efter investeringsljuspunkter i disiga förhållanden.
“När man fattar beslut om investeringar och dagens marknad spelar siffrorna mer roll,” sa Crocker. “Du måste titta på antagandena om [net operating income], om hyrestillväxt, om beläggning, om driftskostnader. Jag tror att för alla som är i branschen för att hjälpa investerare och långivare sålla igenom osäkerheten och hantera risker, nu är det verkligen dags att lysa.”
För mer insikter om CRE-marknaden och LightBox-rapporten, se hela den 30 minuter långa diskussionen på LinkedIn Live här.
Den här artikeln producerades i samarbete mellan LightBox och Studio B. Bisnows nyhetspersonal var inte involverad i produktionen av detta innehåll.
Studio B är Bisnows interna innehålls- och designstudio. För att lära dig mer om hur Studio B kan hjälpa ditt team, kontakta studio@bisnow.com.
