En ny rapport från Moody’s Analytics CRE signalerar en olycksbådande vändpunkt för kommersiella fastigheter: nästan en tredjedel av nya CMBS-emissioner drabbades av negativ hävstång under tredje kvartalet när räntorna steg.
Enligt Moody’s var cirka 5,5 miljarder USD i CMBS – motsvarande cirka 28 % av de inteckningssäkrade värdepapper som emitterades under tredje kvartalet – symptom på negativ hävstångseffekt där kostnaden för skulder överstiger förväntad avkastning på investeringar, inklusive prognostiserade hyreshöjningar.
Detta representerar en enorm ökning från den negativa hävstångseffekten på 8 % i CMBS som upptäcktes under andra kvartalet och ett kvantsprång från Q3 2021-nivån på 2 %, rapporterade Moody’s.
Moody’s sa att de såg en topp i negativ hävstångseffekt över tillgångsklasser, med de största ökningarna i industrisektorerna (35,9 %) och flerfamiljssektorerna (30,8 %).
“Negativ hävstångseffekt kommer omedelbart att översättas till lägre belåningsgrad (LTX), en nedgång i utlånings- och handelsvolym, och i slutändan en nedåtgående press på tillgångsvärden, vilket ännu inte hade inträffat under nedgången i covid-19,” Moody’s sa analytiker.
Analytikerna kallade ökningen i negativ hävstång för ett tydligt tecken på en “övergångsfas” för CRE-marknader:
“Vi får vänta på att dammet ska lägga sig 2023 [to see] om den bredare ekonomin kan fortsätta att växa till eller nära potential eller fortsätta att stödja CRE-efterfrågan och hyrestillväxt.”
Senast en ökning av denna storleksordning sågs i antalet bolån som påverkades av negativ hävstång var strax före den globala finanskrisen 2008, då kollapsen av bostadsbubblan ledde till en våg av fallissemang.
Ingen förutspår en seismisk förändring som 2008, främst för att låneinstituten är i mycket bättre form än de var under subprime-krisen och stora aktörer inte är överbelastade.
Trots Feds obevekliga kampanj med räntehöjningar på 75 bps – ytterligare en höjning är allmänt förväntad den här månaden – har den amerikanska ekonomin hittills motstått en nedgång i recession och nått tredje kvartalets BNP-tillväxt på 2,6 %, upp från en nedgång på 0,6 % under andra kvartalet 2022.
Cap rates, som i många sektorer har komprimerats under de senaste två åren, har visat tecken på att öka inom industri-, kontors- och detaljhandelssektorerna de senaste veckorna.
“I slutändan kommer negativ hävstång att driva ned köppriserna,” sa Kevin Fagin, chef för ekonomisk analys av kommersiella fastigheter för Moody’s, till Bloomberg.
“Antingen kommer du inte att köpa den investeringen, eller om det kommer till refinansiering kan du behöva lämna tillbaka nycklarna. Du kanske inte får incitament att rädda egendomen, sa han.
Enligt Moody’s kommer vi att fortsätta att se många negativa hävstångsaffärer göras inom en snar framtid när aktiemarknaderna reagerar på räntehöjningar.
