I och med att Federal Reserve höjde räntorna igen på onsdagen, har de skuldtyngda affärerna som piskade den kommersiella fastighetsförsäljningsmarknaden in i en rekordstor frenesi förra året nästan försvunnit.
Totala investeringsförsäljningstransaktioner har minskat med ett halvt år jämfört med föregående år, men för säljare som behöver en exit har de i allt högre grad ett ställe att vända sig: köpare med kontanter.
Suveräna förmögenhetsfonder, internationella fondförvaltare och miljardärers familjekontor har tagit en mycket större andel av försäljningsmarknaden de senaste månaderna, och experter som talat med Bisnow sa att de kommer att fortsätta sitta i förarsätet tills lånekostnaderna stabiliseras.
Köpare som handlar med kontanter ser sina bud accepteras mycket oftare i en turbulent ekonomisk miljö.
“Eget kapital har ett högt värde nu, vilket inte var fallet under de senaste åren,” sa Henning Koch, vd för det tyska investeringsföretaget Commerz Real AG, till Bisnow Denna vecka. “Vi tror att vi kan spela våra styrkor nu mycket bättre.”
Commerz Real har gjort minst två stora kontantkontorsköp den senaste tiden – en affär för 850 miljoner dollar för 100 Pearl St. på Lower Manhattan i december och 250 miljoner dollar för 1900 M St. NW i Washington, DC, i sommar.
Koch sa att som en kontantköpare är det lättare att avsluta affärer nu än för ett år sedan; för investerare som är villiga att vara aktiva under denna tid har möjligheterna mångdubblats. Efter att ha konkurrerat med hela “investeraruniversum” för ett år sedan sa Koch att miljön Commerz kan spela i nu är mycket enklare.
JLL ordförande för New York Investment Sales Bob Knakal berättade Bisnow att 25 % till 30 % av affärerna han arbetar med idag är med kontantköpare, och majoriteten av dessa bud kommer från utländska investerare. Han sa pre-pandemin, att andelen var något närmare 10% till 15%.
“Det finns inte massor av investerare som är villiga att lägga upp allt eget kapital, men det finns tillräckligt med att om du kan få en så är det väldigt attraktivt för en säljare,” sa Knakal. “Om du har någon som du vet har sina egna pengar och de inte kommer att gå till en bank, de förlitar sig inte på en tredje part, det är attraktivt, det är mindre osäkerhet där.”
Några av de bästa affärerna på stora marknader i år har sålts till kontantbud från utländska investerare. I New York förvärvade sonen till den kanadensiska miljardären Francesco Bellini det tidigare AIG-huvudkontoret på Lower Manhattan för 252 miljoner dollar, och Pontegadea, som ägs av den spanske mogulen Amancio Ortega, förvärvade en flerfamiljsfastighet i Financial District för 500 miljoner dollar.
I Washington, DC:s hittills största fastighetsförsäljning under året, tappade den japanska fastighetsutvecklaren Mori Trust 531 miljoner dollar på Boston Properties 601 Massachusetts Ave. i september. 460K SF-byggnaden lockade endast kontantköpare när REIT letade efter erbjudanden, sa BXP Executive Vice President Jake Stroman, medchef för DC-regionen, vid en Bisnow evenemang 29 sept.
Kontorsbyggnaden på 601 Massachusetts Ave. NW, dit advokatfirman Arnold & Porter och Entertainment Software Association flyttade
“Om det fanns en köpare med hävstång, deltog de inte,” sa Stroman. “Köparpoolen för den tillgången var mycket mindre än vad som normalt sett skulle ha setts för två eller tre år sedan.”
Urban Land Institute och PwC förutspådde i sin årliga Emerging Trends in Real Estate-rapport förra veckan att det kommer att finnas färre köpare på marknaden för kommersiella fastigheter 2023.
“Det här är en av de där “cash is king”-situationerna där lånekostnaderna är högre, och om du är en kontantköpare representerar de förmodligen en oproportionerlig andel av människorna på marknaden idag,” en partner vid en “ledande rådgivningsföretag” sa i ULI-rapporten, som anonymt undersöker CRE-chefer.
Byron Carlock, ledare för amerikansk fastighetspraktik på PwC, sa att många typer av investerare tittar på fastigheter när den globala ekonomin närmar sig lågkonjunktur, men köpare som skulle behöva utnyttja sina affärer med skulder har större problem med att handla.
“Vi ser inträdet av köpare med högt och ultrahögt nettovärde som ser fastigheter som en inflationssäkring,” sa Carlock. “Jag tror att det kommer att finnas en nisch som fortsätter att spela i hela kontantutrymmet och väntar på att finansieringsmarknaderna ska normaliseras.”
Medan erfarna hävstångsköpare ser fastighetsvärdena sjunka – Green Street fann att priserna på kommersiella fastigheter i USA sjönk med 1 % under de föregående 12 månaderna i september, men priserna förväntas fortsätta att sjunka – de snabbt stigande skuldkostnaderna håller många på sidlinjen.
“Marknadsinsiders som har varit runt för att se många cykler, de säger:” Ja, det är superattraktivt. Jag kan bara inte dra nytta av det just nu”, säger Janice Stanton, som driver Cushman & Wakefields globala rådgivande grupp för kapitalmarknader. “Andra, Commerzes och de andra tyska investerarna, tittar lika bra och säger,” Du vet, jag var undertilldelad, det var svårt att köpa något [before]nu är det dags.’”
Stanton sa att kontantköpare som hon arbetar med inte nödvändigtvis riktar in sig på förskjutna fastigheter som kontor och hotell eller sekulära framstående som industri och flerfamiljshus. Snarare försöker de balansera sina portföljer medan marknaden gynnar köparen.
Det kan betyda att en institutionell investerare snappar upp en kontorsfastighet vars pris har fallit, och tror att dess värde sannolikt kommer att stiga under loppet av en hel ekonomisk cykel. Men det kan också inkludera industri-, biovetenskaps- eller flerfamiljsfastigheter, sa Stanton.
“Det finns en större omprissättning på kontoret än flerfamiljshus. Men investerare, de hör det och de agerar på det, men ibland säger de också: ‘Jag hör dig, och vi är verkligen intresserade av det eller det, men vi är underviktade’, sa Stanton.
George Mitsanas, en rektor på hypoteksbanksföretaget Gantry, sa att han fortfarande arbetar med att ordna lån för kontantköpare även om de inte behöver lån i förskott, eftersom de så småningom vill refinansiera.
“Det är sällsynt att killarna med kontanter förblir kontanter under hela investeringens livstid. De har bara hästkrafterna,” sa Mitsanas. “I slutändan, oavsett om det är dagen efter de stänger eller sex månader efter de stänger, kommer de att repatriera.”
Det var fallet för Commerz Real, som sedan dess har kopplat skulder till sitt köp på 100 Pearl St., berättade Koch Bisnow.
100 Pearl St. på Lower Manhattan
Medan det finns kontantköpare som Commerz, Pontegadea och Mori Trust som är villiga att satsa på sin värdeövertygelse mitt i en volatil marknad, väntar många andra som kan göra transaktioner på att priserna ska sjunka ännu lägre. Experter förväntar sig inte en störtflod av transaktioner i slutet av året, inte ens bland köpare av aktier.
“Vi är i ett dödläge, det tar tid,” sa Mitsanas. “Och jag tror att om räntorna förblir höga så börjar dammen gå sönder det första eller andra kvartalet i år.”
Koch sa att eftersom Commerz är en långsiktig ägare av fastigheter, kan den agera mer oberoende av ekonomiska cykler och investera när konkurrensen är låg – som just nu.
“Vanligtvis tror folk att det fortfarande är väldigt billigt, men sedan två månader, tre månader senare, är det mycket dyrare och om du inte är snabb nog har du inte säkrat affären,” sa Koch. “Jag tror att du måste vara lite modig, men också lite smart när du tittar på din investeringshorisont.”
C&W:s Stanton sa att det finns gott om aktier parkerade vid sidan av, med potentiella köpare som väntar på att få tag på erbjudanden när priserna når botten. Men dessa köpare kan bli förvånade över att finna större konkurrens än de förväntade sig när de återvänder till fältet.
“Eftersom det finns så mycket torrt pulver, när Fed säger “Hej vi är klara”, är alla tillbaka i poolen samtidigt, säger Stanton. “De som köper nu kommer att ha det bra och få några bra affärer, men de som väntar … kommer att bli överraskade av det faktum att när de är redo att komma in, så är alla andra också. ”
