Leasingperioder är ett av de största hoten mot lånemarknaden, enligt a ny analys från Trepp. Och det gäller särskilt för kontorssektorn: nio större hyresavtal löper ut under de kommande månaderna.
“Debatten (är) hård mellan de som trodde att kontorsnärvaro skulle återgå till nivåerna före COVID med tiden och de som trodde att en hybridmodell eller permanent arbete hemifrån skulle vara det nya normala,” konstaterar Trepps Jack LaForge. “Den debatten är fortfarande olöst, men många företag väljer att hyra ut utrymme i andra hand på kort sikt för att undvika kostnader under de återstående månaderna av hyresavtalet. Men när dessa leasingavtal löper ut, kommer företagen att ha ett beslut att fatta, och vi har redan sett dribblingar av vad hotande leasingavtal kan göra för att få lån.”
LaForge noterar att 1384 Broadway-lånet på 88 miljoner dollar nyligen lades till på servicelistan. Säkerheten är ett 220 927 kvadratmeter stort kontor i Manhattans Midtown West och 2021 hade lånet en DSCR (NCF) på 1,91x när beläggningen var 77 %. Beläggningen ökade till 80 % under första halvåret 2022 men DSCR föll till 0,73x. Anteckningar på bevakningslistan säger att det finns 11 hyresgäster med korttids hyreskontrakt som löper ut, vilket motsvarar 8,5% av GLA, enligt LaForge.
Trepp noterar också framväxande refinansieringsrisker för förfallande lån med stöd av CRE-fastigheter: “i Trepps övervakning av CMBS-marknaden har förfallotiderna ökat i prevalens”, säger LaForge. “För låntagare som redan kämpar för att betala av lån vid förfallodagen blir utmaningarna med att säkra refinansiering ännu större.”
Ett sådant exempel: Starwood Lodging Hotel Portfolio-lånet på 800 miljoner dollar, som missade sitt ballongdatum i oktober. Lånet är uppdelat på en stor affär med en enskild tillgång och två mindre kanalaffärer och hade en löptid på fem år utan förlängningar. Säkerhet är 138 hotell i USA, och kommentarer från bevakningslistan förra månaden indikerade att låntagaren letade efter en förlängning. Beläggningen var 44 % under de 12 månader som slutade i juni 2022, men kommentarer från bevakningslistan tyder på att beläggningen under första kvartalet 2022 var 64 %, enligt LaForge.
“Tillgångar som detta med låg beläggning och mediokra till dåliga DSCRs bör fortfarande övervakas, eftersom det skulle vara svårare för dem att ha råd med ett nytt lån med mindre intäkter och en högre kupongefterfrågan”, säger LaForge.
