Ekonomer, politiker och företagsledare är splittrade om huruvida den amerikanska ekonomin är på väg mot en lågkonjunktur, redan är inne i en eller bara kommer att uppleva en avmattning. Med fortsatta störningar i försörjningskedjan, geopolitiska konflikter (främst kriget i Ukraina) och Feds beslutsamhet att fortsätta höja federala fonders ränta, finns det en enorm osäkerhet kring inflationen och vart ekonomin är på väg. Blandade signaler finns i överflöd, men USA:s bruttonationalprodukt (BNP) ökade för första gången i år under tredje kvartalet, och expanderade med 2,6 procent mer än väntat årligen. Arbetslösheten är fortsatt låg, löneökningarna är starka och medan tillväxten och inkomsterna avtar, är de flesta konsumenter och företag i god finansiell ställning med sunda underliggande krediter.
Trots makroekonomisk osäkerhet och volatilitet på kapitalmarknaderna visar anmärkningsvärt nog den post-pandemiska reseboomen få tecken på att avta. Upprätthållande av prissättningens integritet under covid-nedgången har delvis resulterat i att en återhämtning av boendesektorn för första gången leds av genomsnittlig dagspris i motsats till efterfrågan och beläggning. Även om efterfrågan på fritidsaktiviteter fortsätter att vara stark, fortsätter enskilda företagsresor att släpa efter eftersom många anställda motsätter sig initiativ för att återvända till kontoret. Vissa pre-pandemimöten som automatiskt ansågs vara personliga har nu övergått till virtuella med tanke på institutionaliseringen och spridningen av Zoom och andra videomötesplattformar online. Koncernens efterfrågan har i stort sett återhämtat sig med många marknader över hela landet som upplever efterfrågan lika med eller över nivåerna före pandemi. Även om det fortfarande ligger långt under pre-pandeminivåerna, har det inkommande internationella resandet förbättrats sedan USA lättade på restriktionerna i november 2021 och hävde vaccinationskraven i juni 2022. Hittills har den totala amerikanska hotellefterfrågan och prissättningen varit motståndskraftig. Brist på arbetskraft, stigande skuldkostnader, begränsningar i försörjningskedjan och stigande inflation i driftskostnaderna utmanar sektorn. Förutom behovet av att fylla på FF&E-reserver, tvingas många ägare att utföra uppskjutna investeringar för att förbli i enlighet med varumärkets PIP.
LWHA Q3 2022 Major US Hotel Sales Survey inkluderar 119 försäljningstransaktioner av enstaka tillgångar över 10 miljoner USD som uppgick till cirka 3,7 miljarder USD och inkluderade cirka 17 400 hotellrum med ett genomsnittligt försäljningspris per rum på 212 000 USD. Som jämförelse inkluderade LWHA Q3 2021 Major US Hotel Sales Survey 88 försäljningstransaktioner av enstaka tillgångar över 10 miljoner USD som uppgick till 4,8 miljarder USD och inkluderade cirka 18 400 hotellrum med ett genomsnittligt försäljningspris per rum på 261 000 USD.
- Jämfört tredje kvartalet 2022 med tredje kvartalet 2021 ökade antalet avslut med cirka 35 procent medan den totala dollarvolymen sjönk med cirka 24 procent och försäljningspriset per rum sjönk med 19 procent.
Som ytterligare jämförelse identifierade LWHA Q3 2019 (pre-pandemic) Major US Hotel Sales Survey 41 transaktioner på totalt cirka 3,725 miljarder USD inklusive 13 100 hotellrum med ett genomsnittligt försäljningspris per rum på 283 000 USD.
- Jämfört tredje kvartalet 2022 med tredje kvartalet 2019 ökade antalet avslut med nästan tre gånger medan den totala dollarvolymen förblev oförändrad, men försäljningspriset per rum var ungefär 25 procent lägre.
Anmärkningsvärda observationer för tredje kvartalet 2022 inkluderar:
- Tjugosju affärer eller ungefär 23 procent av det totala nationella kvartalet skedde i delstaten Kalifornien, följt av tjugo affärer eller 17 procent av det nationella kvartalet i Florida. Sammanlagt skedde fyrtiosju affärer eller 40 procent av det nationella kvartalet i Kalifornien och Florida.
- Två försäljningar under tredje kvartalet 2022 slutfördes för mer än 200 miljoner USD vardera.
- Rocky Gap Casino Resort med 198 rum i Flintstone, MD såldes av Golden Entertainment för ett sammanlagt kontantvederlag på 260 miljoner dollar. I enlighet med villkoren i avtalen förvärvade Century Casinos verksamheten för 56,1 miljoner USD och VICI Properties förvärvade en andel i marken och byggnaderna för 203,9 miljoner USD.
- IQHQ, en biotech REIT, förvärvade från GAW Capital Partners, Hyatt Regency La Jolla med 416 rum på Aventine för drygt 216 miljoner dollar eller 520 000 dollar per enhet. Transaktionen inkluderade en intilliggande kontorsbyggnad på 22 078 SF.
- Fem försäljningar under tredje kvartalet 2022 slutfördes för mellan $100 miljoner och $199 miljoner vardera.
- Henderson Park förvärvade från Mandarin Oriental International Ltd. Mandarin Oriental Washington DC med 373 rum för $139 miljoner eller $373 000 per enhet. Fastigheten har bytt namn till Salamander Washington DC
- The Irvine Company LLC sålde det slutade 541-nyckelhotellet Irvine till Hyatt Hotels Corporation för 135 miljoner dollar eller 250 000 dollar per enhet. Fastigheten, som tidigare fungerade som Hyatt Regency Irvine fram till 2013, kommer efter slutförandet av en renovering att återigen kallas Hyatt Regency.
- HN Capital Partners förvärvade från CTF Development, Inc. Rosewood Mansion på Turtle Creek med 142 enheter för 120,5 miljoner USD eller nästan 849 000 USD per nyckel.
- Electra America Hospitality Group förvärvade Loews Boston Hotel med 225 rum för 116,7 miljoner USD eller 518 000 USD per enhet och namngavs om till egendom som Hotel AKA Back Bay.
- Choice Hotels International såldes till Pyramid Hotel Group, det 255 nyckeln Cambria Hotel Nashville Downtown för 109,5 miljoner dollar eller 429 000 dollar per enhet.
Institutionella investeringsplattformar, av vilka många är logicentrerade, dominerade hotelltransaktionsarenan för tredje kvartalet 2022.
- Exempel på köpare är: Baywood Hotels Inc., Chartres Lodging Group, Dreamscape Companies, LLC, Electra America Hospitality Group, Fairwood Capital, Henderson Park Capital Partners, Highline Hospitality Partners, Hyatt Hotels Corporation, MCR, Mission Hill Hospitality, Optera Capital, Prospera Hotels, Inc., Pyramid Hotel Group, RLJ Lodging Trust och Wurzak Hotel Group
- Exempel på säljare (av vilka några också var köpare) inkluderar: Baywood Hotels Inc., Colwen Hotels, G6 Hospitality Property LLC, Gehr Hospitality, LLC, Highgate, Host Hotels & Resorts, Inc., Loews Corporation, Lowe Enterprises Real Estate Group, Mandarin Oriental International Ltd., Mckibbon Hospitality, McNeill Hotel Company, LLC, Optera Capital, Pebblebrook Hotel Trust, Robert Finvarb Companies, Vail Resorts, Inc., Waramaug Hospitality och Wright Investments, Inc.
Eran av rikliga och attraktivt prissatta skulder och eget kapital som drivit de kommersiella fastighetsmarknaderna inklusive boende under de senaste åren har kommit till ett slut, och med den säkerheten om fastighetsvärden. Även om stigande räntor gör affärer mer utmanande, är besöksnäringen unikt positionerad för att minimera effekten av sina lånekostnader med sin förmåga att ständigt ändra priset på rumsnätter. De ökande kostnaderna för skulder och allmän osäkerhet på marknaden har orsakat utmaningar när det gäller prissättning av tillgångar på marknaden idag. Vi börjar redan se utvalda affärer som sker till rabatter i förhållande till de senaste topparna. Robust fundamental operativ prestanda har fått många säljare att fortsätta kräva värderingar som reflekterades för 9 till 12 månader sedan, vilket resulterat i en breddning av bud- och säljspreadar och en avmattning av transaktionsvolymen. Kapitalet är fortfarande tillgängligt, även om osäkerheten på marknaden har inducerat tveksamhet för risktagande och åtstramning av både skuld och eget kapital.
Sedan den första räntehöjningen i federala fonder i mars 2022 har kapitalmarknaderna störts på grund av volatiliteten på finansmarknaderna som kretsar kring inflationstryck och förväntningar om en ekonomisk recession. Oavsett om dessa farhågor är berättigade eller inte, har de inte bara resulterat i högre basräntor i riktmärken, såsom Secured Overnight Financing Rate (SOFR) och Treasuries, utan också större spreadar för permanent finansiering och bryggfinansiering, och i mindre utsträckning, konstruktion finansiering. Skuld är fortfarande tillgänglig och även om det är dyrare än under det senaste året, på en relativt lång sikt, är kostnaden för lånade medel fortfarande låg. En enorm mängd eget kapital öronmärkt till logisektorn är fortfarande tillgängligt, och försäljningen av tillgångar förväntas fortsätta i en robust om än minskad takt. På kort sikt kommer det att finnas ett tryck uppåt på takpriserna och ett tryck nedåt på hotellvärdena.
Befintliga skuldfaciliteter som är planerade att förfalla under de kommande 12 till 18 månaderna kommer att skapa nya riskmöjligheter samtidigt som de utmanar många befintliga investeringar. Många ägare kommer att behöva tillhandahålla eller skaffa ytterligare kapital för att överbrygga oundvikliga finansieringsluckor när de hanterar förfallande lån, medan vissa sponsorer kommer att tvingas sälja tillgång(ar). Även om den mycket efterlängtade vågen av covid-inducerade nödställda köp i logisektorn aldrig förverkligades, var föreställningen om marknadsaktörer “leker fint i sandlådan” under pandemin är över, och övertygande investeringsmöjligheter kommer att förverkligas inom kort. Sponsorer som erkänner att investeringar i logi garanterat på lång sikt skördar i allmänhet god avkastning.
Daniel H. Lesser är medgrundare, VD och koncernchef för LW Hospitality Advisors LLC.
