Orkanen Ian fick högsta faktureringstäckning när den närmade sig, passerade och lämnade sedan Florida. De resultaten hittills är bättre än minimum av 30 miljarder dollar i skada som vissa förväntade sig.
Men det som hände var illa nog, och det kan påverka något som Floridas fastigheter, affärsmiljö och hela ekonomin har varit beroende av: befolkningsmigration.
Det finns två aspekter: invandring från andra stater och sedan rörelse inom staten. Mellan 1 april 2020 och 1 juli 2021 – de senaste tillgängliga siffrorna från Census Bureau – var Florida en av de delstater som har sett den högsta nettoökningen i befolkningsförändringar, varav betydande delar beror på migration.
Under den tidsperioden såg Florida uppskattningsvis ytterligare 242 941 personer, eller 1,1% av startbefolkningen. Det toppades endast av ökningen på 382 436, eller 1,3 %, i Texas.
Det finns ännu inga uppgifter som visar vilken påverkan orkanen kommer att ha haft. Och det är inte som om migrationen till Florida, eller andra stater som är mer benägna att påverkas av säsongsbetonade stormar, har stoppats under åren. Men det kan minska i volymenligt John Burns Real Estate Consulting (JBREC).
“Sydvästra Florida har rankats som en av de bästa destinationerna för nettomigrering i USA med över 20 000 invånare som flyttat in i regionen under de senaste fyra åren”, skrev företaget. “Medan vi förväntar oss en viss avmattning i befolkningstillväxten på kort sikt, kan de östra förorterna ta marknadsandelar.”
Förutom att den östra delen av staten inte är immun. En WLRN offentlig mediaberättelse tittade på vad som kan ha hänt om en liknande kategori 4-storm drabbade den sydöstra regionen, som inkluderar Miami. “När de federala myndigheterna och lokala myndigheter omvärderar översvämningszoner och införlivar ny teknik, data om havsnivåhöjning och det faktum att betongdjungeln inte absorberar lika mycket vatten som den naturliga miljön, har de kommit fram till att stora delar av söder Florida – särskilt inlandsområden – är sårbara för förödande stormfloder och översvämningar från regn”, skrev de.
Och inlandsområden är där JBREC förväntar sig att se en befolkningsförändring. “Precis som orkanen Andrew (en Cat 5-orkan i Miami) underblåste tillväxten i Broward County och Miamis västra förorter, förväntar vi oss att se en stark efterfrågan på bostäder öster om I75 under det kommande decenniet”, skrev de. “Gemenskaper som Babcock Ranch, Big Cypress, Wellen Park, Lakewood Ranch och Ave Maria har mark och hem tillgängliga. Vi förväntar oss att dessa inlandssamhällen kommer att dra nytta av framtida befolkningstillväxt.”
Men om inlandsområden är känsliga för stora skador, som experter säger, kan en förskjutning inåt landet endast ses som ett tillfälligt andrum, beroende på framtida stormar och hur nyhetsmedia täcker var skadan inträffar.
På kortare sikt kommer CRE-investerare och -utvecklare att behöva överväga befolkningsförändringar till och inom staten när de planerar var de ska göra affärer.
